Questo impianto può essere coevo alla nascita del condominio oppure può essere installato successivamente per decisione assembleare. Naturalmente non si può escludere che il singolo condomino debba installare tale impianto per una sua propria utilità, naturalmente senza danneggiare i diritti degli altri condomini.
In tal caso può sorgere una discussione con gli altri partecipanti al condominio in merito all'individuazione del punto di uno spazio comune in cui posizionare l'impianto di sollevamento idrico.
La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 15833 del 3 novembre 2023.
Installazione di autoclave a spese del singolo condomino. Fatto e decisione
Dopo aver acquistato un appartamento facente parte di un caseggiato, i neo-condomini si rendevano conto dell'impossibilità di abitare nell'immobile a causa della minima quantità di acqua fuoriuscente dalle condutture domestiche.
Per risolvere la questione, i titolari dell'appartamento chiedevano, senza successo, al condominio l'assenso all'installazione di un'elettropompa al servizio della loro unità immobiliare, da posizionarsi in una nicchia ricavata nel muro di confine con l'altro stabile.
Successivamente, dopo aver intrapreso senza esito il procedimento di mediazione, citavano in giudizio il condominio affinché - previo accertamento della insufficiente portata dell'acqua potabile dalle condutture della loro unità immobiliare e previo accertamento del loro diritto all'installazione dell'impianto di sollevamento dell'acqua sino al loro appartamento - fossero autorizzati all'installazione di un'autoclave all'interno di una nicchia a chiusura stagna ed insonorizzata ricavata a regola d'arte nel muro, posto a confine con altro civico; in via subordinata, di essere autorizzati all'installazione in altra e diversa posizione ponendo a carico del convenuto le spese per ogni intervento; gli attori, stante l'impossibilità di abitare e concedere in locazione a terzi l'immobile, chiedevano altresì la condannare del condominio al risarcimento dei danni.
Il condominio si costituiva spiegando di non aver frapposto un rifiuto assoluto agli attori i quali invece avevano avanzato al condominio una richiesta stringente, respingendo senza spiegazioni le controproposte alternative avanzate dal condominio, quali la collocazione della pompa in analoga nicchia ma da ricavare all'interno del muro di cinta esterno al limite con la strada comunale (non comune ad altro stabile e nell'angolo più distante dalla palazzina), o sotto il pavimento del cortile antistante il portone d'ingresso allo stabile (sempre con l'intento di salvaguardare i condomini dalla rumorosità prodotta dall'impianto) o ancora sul terrazzo dello stesso appartamento interessato.
Il condominio considerava infondata la domanda dei condomini perché si doveva considerare una richiesta di costituzione di servitù coattiva a carico di area condominiale; in ogni caso evidenziava la mancanza di prova ai fini del richiesto risarcimento dei danni.
Il Tribunale ha notato che l'opera contestata (la realizzazione della condotta idrica) è destinata ad insistere sulle parti comuni (pareti), che ben possono essere oggetto di un uso più intenso come prevede l'art. 1102 cc. Il giudice ha notato come dall'espletata CTU sia emersa la possibilità di realizzare l'adduzione dell'acqua rispettando i limiti di cui all'art. 1102 c.c., tenuto anche conto che la richiesta degli attori è volta alla tutela di un servizio essenziale come quello di fornitura di acqua.
In particolare il CTU ha suggerito un nuovo punto dove collocare l'impianto (diverso da quello voluto dagli attori o da quello indicato dal condominio), idoneo a risolvere il problema, senza compromettere il diritto del pari uso da parte degli altri condomini, né un'alterazione del decoro architettonico, né tantomeno, della stabilità dell'edificio. Il Tribunale ha notato che non può essere imposta agli attori la soluzione suggerita dal condominio, mentre non può essere negato il diritto degli attori ad eseguire gli interventi necessari per la migliore adduzione dell'acqua.
Lo stesso giudice non ha accolto la richiesta di condanna del condominio a sopportare le spese di tale intervento, in quanto la problematica riscontrata nell'appartamento degli attori non è dipesa da una condotta, omissiva o positiva, del condominio, né è derivata dalla condizione delle parti comuni, ma da una modalità di erogazione dell'acqua ascrivibile al fornitore.
Infine il Tribunale ha messo in rilievo che il condominio non ha ostacolato l'esecuzione dei lavori o in altro modo posto in essere un comportamento commissivo o omissivo illecito tale da poter giustificare una richiesta risarcitoria.
Pari uso della cosa comune e situazione di forte sbilanciamento tra i condomini
Installazione di un autoclave: diritti e responsabilità dei condomini
L'installazione, in una parte comune, di un'autoclave autonoma, da parte del singolo condomino, per il sollevamento dell'acqua in favore del suo appartamento, non costituisce - di per sè innovazione, ma semplice modificazione della cosa comune, in quanto tale, rientrante nel potere di modifica ex 1102 c.c. spettante ad ogni condomino, ove non precluda, agli altri condomini, la possibilità di utilizzare la cosa comune, e non alteri la destinazione della stessa, (Cass. civ., Sez. II, 11/02/1998, n. 1389; più recentemente Trib. Chieti 8 marzo 2022, n. 116). In base al suddetto principio, è stata ritenuta corretta la decisione del giudice del merito che aveva ritenuto non costituire innovazione l'installazione, ad opera di due condomini, di un'autoclave, predisposta per l'utilizzazione da parte di tutti gli altri condomini e collocata in una parte - non altrimenti utilizzabile - dell'androne comune dell'edificio (Cass. civ., Sez. II, 06/06/1989, n. 2746).
Naturalmente, se tale impianto è diretto a consentire l'utilizzazione costante dell'impianto idrico di un edificio condominiale, le spese relative all'installazione di detta autoclave deliberate dall'assemblea restano soggette agli stessi criteri di ripartizione fissati per l'impianto idrico (divise per millesimi).
In caso di omesso adeguamento dell'impianto comune, il singolo condomino che da ciò abbia patito un danno - del quale deve fornire la prova - può avanzare una pretesa risarcitoria nei confronti del condominio (Cass. civ, sez. VI, 05/07/2017, n. 16608).
Tuttavia, trattandosi di un servizio suscettibile anche di separata utilizzazione, l'installazione può avvenire a cura e spese di taluni condomini o di un singolo condomino.
Nella vicenda esaminata l'inconveniente - che ha interessato solo l'appartamento degli attori - è risultato imputabile ad una modalità di erogazione dell'acqua ascrivibile al fornitore (di conseguenza i condomini avrebbero potuto inviare un'intimazione al gestore chiedendo eventualmente anche i danni, effettuare il tentativo di conciliazione utilizzando il Servizio Conciliazione gratuito e online dell'Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente e, in caso di insuccesso, rivolgersi all'autorità giudiziaria).
