Prima della c.d. Riforma del condominio tutti potevano iniziare da un giorno all'altro ad esercitare l'attività di amministratore di condominio. Non erano cioè previsti dei requisiti particolari.
La legge di Riforma (in vigore dal 18 giugno 2013), però, ha introdotto tra le disposizioni attuative e transitorie del codice civile, l'articolo 71-bis, il quale richiede precisi requisiti di onorabilità e professionalità.
L'espletamento dell'incarico di amministratore di condominio è subordinato, tra l'altro, alla frequenza di un corso di formazione iniziale. Lo svolgimento dell'attività di amministratore è stato consentito anche in mancanza di frequentazione di un corso di formazione iniziale solo a coloro che avevano svolto detta attività per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della L. 220/12.
In ogni caso l'amministratore, che può gestire patrimoni anche di considerevole entità, deve anche svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Sull'obbligo di formazione si ricorda che è stato poi emanato il DM 140/2014 il quale disciplina i requisiti dei corsi e quelli dei formatori e dei responsabili scientifici (cioè di coloro che, in sostanza attestano la conformità di alcuni aspetti del corso alle norme di legge.
Il problema è che questa normativa non specifica quale sia il vizio da cui è affetta la delibera di nomina in caso di assenza di requisiti sin dall'inizio, né prevede conseguenze in caso assenza di aggiornamento professionale successivamente all'incarico.
Non dovrebbero perciò essere nominati amministratori che non hanno frequentato un corso iniziale o comunque che non intendono aggiornarsi, considerando più che sufficiente per svolgere l'attività in questione la sola l'esperienza sul campo.
Una vicenda esaminata dal Tribunale di Vasto (decreto del 12 novembre 2022) sembra confermare come un amministratore impreparato e non aggiornato possa arrivare a commettere (più o meno inconsapevolmente) "plurime e concorrenti gravi irregolarità".
Gravi irregolarità e inerte amministratore non aggiornato. La vicenda
Diversi condomini ricorrevano al giudice ex articolo 1129 c.c. chiedendo la revoca dell'amministratore di condominio.
I ricorrenti erano convinti che l'amministratore avesse commesso numerose gravi irregolarità. In ogni caso ritenevano che l'amministratore non avesse conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né avesse frequentato un corso di formazione iniziale e poi i corsi di formazione periodica.
La società amministratrice, costituendosi in giudizio, contestava specificamente ogni singola irregolarità denunciata dai ricorrenti e concludeva per il rigetto del ricorso, con il favore delle spese.
La decisione: la revoca giudiziale dell'amministratore
Il Tribunale ha notato che la società convenuta non ha offerto adeguata prova di avere svolto attività di amministrazione condominiale per almeno un anno nel triennio antecedente al 18.6.2013; infatti non è stata considerata utile la produzione del mero atto di costituzione della società, in assenza di qualsiasi ulteriore elemento probatorio che dimostrasse l'effettivo svolgimento dell'attività di amministrazione condominiale da parte della neocostituita società.
In ogni caso, come ha sottolineato lo stesso Tribunale, l'amministratore ha prodotto un attestato del 3 settembre 2018 di partecipazione e superamento del corso di aggiornamento obbligatorio per gli amministratori, la cui validità copriva il periodo fino al 9 ottobre 2018. Per il periodo successivo - ovvero, per l'annualità ricompresa fra l'ottobre 2018 e ottobre 2019, precedente alla data di avvio del procedimento di revoca - non è stata provata l'ottemperanza all'obbligo formativo annuale.
Come ha evidenziato il Collegio giudicante l'omessa dimostrazione di aver frequentato il corso iniziale e superato l'esame previsto dalla legge, nonché la violazione dell'obbligo di una continuativa formazione periodica costituiscono gravi irregolarità che giustificano la revoca dell'amministratore (nello stesso senso Trib. Brescia decreto 30 giugno 2022; Trib. Verona, 13 novembre 2018, n. 2515 Trib. Milano, sez. XIII, 27 marzo 2019, n. 3145; Trib. Verona 13 novembre 2018).
Del resto lo stesso Collegio ha accertato la commissione da parte dell'amministratore delle seguenti altre gravi irregolarità:
- evidente ed ingiustificata inerzia nel dare seguito alle delibere assembleari
- mancata utilizzazione del conto corrente intestato al condominio
- gestione secondo modalità tali da ingenerare confusione tra il patrimonio dell'amministratore e quello del condominio
- omessa consegna ai ricorrenti dell'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle liti in corso
- mancata riscossione delle quote condominiali.
