Il contratto tipico di amministrazione di condominio, il cui contenuto è essenzialmente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., non costituisce prestazione d'opera intellettuale, e non è perciò soggetto alle norme che il codice civile prevede per il relativo contratto, atteso che l'esercizio di tale attività non è subordinata, come richiesto dall'art. 2229 c.c., all'iscrizione in apposito albo o elenco quanto al possesso di determinati requisiti di professionalità e onorabilità (art. 71-bis disp. att. c.c., introdotto dalla L. n. 220 del 2012), e rientra, piuttosto, nell'ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla L. 14 gennaio 2013, n. 4. Ne consegue che la diligenza del buon padre di famiglia è stata sostanzialmente abrogata dalla legge n. 4/2013, con la conseguenza che attualmente dall'amministratore si può pretendere una diligenza di grado più elevato.
In quest'ottica l'amministratore deve prontamente riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'esercizio e per l'esercizio dei servizi comuni.
Infatti, come prevede l'articolo 1129 c.c., comma 9, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa degli oneri dovuti dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
Per procedere in tal senso l'amministratore non necessita di una delibera assembleare dal momento che la procedura di riscossione degli oneri rientra tra le normali attribuzioni che gli sono attribuite. Qualora dovesse ritardare in tale attività di recupero crediti il condominio potrebbe subire delle conseguenze finanziare.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Salerno (sentenza n. 5066 pubblicata il 25 ottobre 2024) che si è occupato di un amministratore negligente.
Amministratore negligente e condanna al risarcimento dei danni a favore del condominio. Fatto e decisione
Un condominio citava in giudizio, l'ex amministratore sostenendo che, nel periodo dal giugno/luglio 2007 al 28/02/14, era incorso in molteplici inadempienze e irregolarità, con specifico riferimento alla gestione contabile del condominio ed alla mancata riscossione di oneri e contributi condominiali, ordinari e straordinari, rimasti insoluti.
In particolare, i condomini facevano presente che l'ex amministratore aveva omesso di dare esecuzione alle delibere assembleari (del 03/05/07 e del 10/01/11) con le quali era stato autorizzato richiedere decreti ingiuntivi nei confronti dei condomini morosi, condotta negligente che aveva causato l'inesigibilità di molteplici crediti condominiali per intervenuta prescrizione (per un importo complessivo di € 5.942,63).
Al convenuto veniva, altresì, contestato che, allo scadere del suo mandato, non aveva provveduto a un regolare passaggio di consegne, avendo omesso di restituire la gran parte della documentazione e di relazionare in merito alla situazione contabile ed amministrativa del caseggiato; l'attore evidenziava che tale condotta aveva di fatto impedito ai nuovi amministratori, nel frattempo succedutisi, di procedere ad un compiuto esame contabile ed al conseguente tempestivo recupero dei crediti vantati nei confronti dei singoli condomini.
Infine il condominio notava pure che l'ex amministratore veniva non aveva provveduto, durante il suo mandato condominiale, a ottemperare agli adempimenti fiscali connessi alla presentazione del modello 770/2011, relativo all'anno d'imposta 2010, né aveva versato in favore dell'amministrazione fiscale le ritenute d'acconto operate nei confronti dei soggetti terzi fornitori del condominio, con ciò provocando l'inevitabile condanna del condominio al pagamento di pesanti sanzioni fiscali, interessi e spese.
Alla luce di quanto sopra i condomini pretendevano la condanna del convenuto alla rifusione dei danni. Il Tribunale ha accolto la richiesta dell'attore.
Quest'ultimo - come ha notato il giudicante - è riuscito a produrre la documentazione comprovante la condotta negligente mantenuta dal convenuto nello svolgimento del mandato di amministratore condominiale per il periodo intercorrente tra il mese di giugno 2007 e il mese di febbraio 2014.
Responsabilità dell’amministratore e rischio di danni per il condominio
L'amministratore è professionista che deve essere valutato sulla base di una responsabilità professionale (la diligenza nell'espletamento della professione deve essere valutata avendo riguardo alla natura dell'attività esercitata ex art. 1176, 2° comma c.c.).
A tale professionista le collettività condominiali hanno diritto di richiedere una gestione attiva e diligente del condominio, per salvaguardare gli interessi economici del condominio.
Di conseguenza non è certo ammissibile una sua inerzia nella riscossione forzosa dei contributi condominiali.
Tale comportamento negligente lo espone al rischio di dover risarcire eventuali danni causati al condominio (Cass. civ., sez. III, 28/12/2023, n. 36277), nonchè alla revoca giudiziale dell'incarico su istanza anche di un solo condomino, secondo quanto disposto dall'articolo 1129 c.c., undicesimo comma.
Quanto sopra vale a maggior ragione se l'amministratore non assolve agli obblighi fiscali (omessa presentazione del modello 770 e versamento delle ritenute d'acconto), comprovato da un accertamento fiscale e conseguente cartella esattoriale notificata all'amministratore.
In ogni caso l'amministratore, alla cessazione dell'incarico, è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini compresa quella nella disponibilità dei singoli condomini.
Il rendiconto ed i documenti possono essere consegnati dall'amministratore uscente direttamente all'amministratore subentrante, ove l'assemblea abbia tempestivamente provveduto alla designazione del nuovo, "spiegando" la delibera di nomina efficacia nei confronti anche dei terzi ai fini della rappresentanza sostanziale del condominio (Cass. civ., sez. VI, 24/06/2021, n. 18185).
