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Estinzione dell'esecuzione immobiliare nei confronti del condomino moroso e conseguenze a carico del condominio
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Estinzione dell'esecuzione immobiliare nei confronti del condomino moroso e conseguenze a carico del condominio

Esecuzione immobiliare ed imputazione delle spese al condomino moroso

Avv. Giuseppe Zangari 

La vicenda. Due condomini, comproprietari di un'unità immobiliare, impugnano la delibera che addossa loro le spese inerenti un'esecuzione immobiliare avviata nei confronti dei medesimi per il recupero di ulteriori oneri condominiali e successivamente dichiarata estinta a fronte del saldo del debito.

In particolare, i ricorrenti lamentano che tali spese non possono essere deliberate in assenza di un provvedimento giudiziale di liquidazione delle suddette spese, che rimangono quindi del tutto incerte e/o rimesse all'arbitrio dell'assemblea.

Il Condominio, precisato che solo una parte dell'esposizione è attinente alla procedura esecutiva, chiede il rigetto dell'opposizione e, in via subordinata, che la dichiarazione di invalidità della delibera sia limitata alle sole spese di esecuzione e, in ogni caso, la condanna dei ricorrenti al versamento delle suddette spese a titolo risarcitorio in quanto conseguente all'inadempimento dei ricorrenti.

La sentenza . Il Tribunale accoglie l'opposizione ritenendo illegittima l'imputazione delle spese connesse all'esecuzione (Trib. Monza, n. 1652/2019).

Prima di addentrarci nell'aspetto più interessante della vicenda, si osserva anzitutto che l'importo complessivo è dato da diverse ragioni di credito e che alcune di esse - ad esempio, spese di gestione 2016 e 2017 - non sono state contestate e risultano pertanto dovute, e ciò indipendentemente dal fatto che si stata chiesta l'invalidità della delibera rispetto all'intero importo addebitato ai ricorrenti.

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Ritiene infatti il Giudice che "la ragione di invalidità (non importa, poi, se in termini di nullità ovvero di annullabilità, è riferibile solo ed esclusivamente alla problematica delle spese della procedura esecutiva cosicché, pur accogliendo i profili di doglianza fatti valere dalle parti attrici, l'illegittimità della delibera assembleare impugnata sarebbe limitata alle somme di cui alle spese de quibus, senza travolgere l'addebito di altri e diversi importi, anch'essi posti a carico dei condomini odierni attori con la delibera impugnata".

=> Condomino moroso. La Cassazione indica la corretta procedura per l'esecuzione forzata

Sono, altresì, dovete le spese legali relative agli onorari degli atti di precetto che hanno preceduto l'azione esecutiva, poiché essi trovano fondamento su decreti ingiuntivi non opposti che hanno riconosciuto al creditore ingiungente le "spese successive occorrende", senza dunque che occorra un ulteriore provvedimento giudiziale di liquidazione (Cass. Civ., n. 5489/1984).

Il cuore del problema è invece rappresentato dalla posta a credito attinente all'esecuzione.

Una questione analoga è già stata affrontata dal Tribunale di Udine, che ha ritenuto legittimo imputare al condomino a titolo personale le spese oggetto di liquidazione giudiziale o comunque derivanti da una norma di legge (ad esempio, i costi di trascrizione del pignoramento o della relazione notarile) (Trib. Udine, n. 1324/2018).

Nel caso di specie, tuttavia, subentra un elemento ulteriore, ossia la chiusura della procedura per mancata comparizione delle parti a fronte di un accordo fra le medesime. Ciò determina una duplice conseguenza.

Da un lato, non essendo stato adottato alcun provvedimento di liquidazione in sede di estinzione, non è possibile addebitare alcuna spesa in sede di delibera assembleare.

Dall'altro lato, deve essere rigettata anche la richiesta di condanna alle suddette spese a titolo risarcitorio.

Ad avviso del giudicante, infatti, "vi è una specifica norma processuale la quale prevede che, in caso di estinzione del processo esecutivo, "le spese del processo estinto stanno a carico delle parti che le hanno anticipate" (cfr. art. 632, comma 4 c.p.c., che rinvia all'art. 310, comma 4 c.p.c.), cosicché - trattandosi pure di norma processuale e, quindi, per sua intrinseca natura, imperativa - dette spese non possono essere intese in termini di voce di danno (emergente) da rifondere/risarcire alla parte che le ha anticipate".

E - conclude il Tribunale - non può avere rilievo in senso contrario un'altra delibera nell'ambito della quale viene precisato che le spese di esecuzione debbono essere rimborsate al Condominio.

Il difetto di legittimazione in capo all'assemblea di decidere su tale punto, che si riverbera in un'ipotesi nullità della delibera, rende superflua ogni considerazione sull'omessa impugnativa della suddetta delibera nel termine di cui all'art. 1137 c.c., né è possibile intendere tale disposto come frutto di un'intesa tra le parti in contesa, posto che i ricorrenti risultavano assenti alla suddetta riunione.

Principio di diritto : In caso di estinzione di un'esecuzione immobiliare nei confronti del condomino moroso per intervenuto accordo con quest'ultimo le spese legali relative alla procedura, se non computate nell'accordo, rimangono a carico del Condominio, con conseguente illegittimità della delibera di imputazione al condomino. Trib. Udine, n. 1324/2018.

=> A chi vanno impuntate le spese per l'esecuzione immobiliare?

STUDIO LEGALE AVV. GIUSEPPE ZANGARI

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