Le tabelle millesimali indicano la quota parte spettante al singolo condomino in relazione a un certo intervento, come anche semplicemente in sede di approvazione del bilancio annuale.
Nel tempo possono variare per innumerevoli ragioni, per suddivisione o accorpamento di alloggi, per sopraelevazione e cosi via. Possono quindi non essere più di attualità o essere affette da errore.
Questo tema è stato ripreso dal Tribunale di Foggia con la sentenza del 12 novembre 2024.
Nel caso di spece, l'attrice lamenta che le tabelle del proprio condominio sono affette da errori e quindi conviene in giudizio alfine di procedere alla loro revisione e messa in atto di tabelle corrette.
Inaspettatamente, il condominio costituitosi, aderisce alla domanda con la richiesta di disporre una CTU in primis per il valore delle tabelle per l'attrice, a cui potrebbe conseguire la revisione di tutte le tabelle millesimali del condominio.
Il Giudice, espletata l'istruttoria con la ctu, dichiara la domanda fondata dandone accoglimento alla luce delle considerazioni che seguono.
L'art. 69 disp. att. c.c. prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari possono essere rettificati anche nell'interesse di un solo condomino o secondo la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., comma 2:
- quando risulta che siano conseguenza di un errore;
- quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superficie o incremento o diminuzione delle unità immobiliari è alterato più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino, in tal caso il costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Quanto alla prima ipotesi, gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, oltre ad essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettivamente verificabili, restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore) dei criteri soggettivi nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex art. 68 disp. att. c.c. (per Cass. civ., Sez. Un., 09/07/1997, n. 6222, l'errore il quale, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l'errore vizio del consenso, disciplinato dagli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle Arrivando al ragionamento sotteso, può sostenersi che:
- il diritto spettante anche al singolo condomino di chiedere la revisione delle tabelle millesimali, in base all'art. 69 disp. att. c.c. è subordinato all'esistenza di un errore o di un'alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari;
- la parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non deve provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di questa differenza.
Il giudice, a sua volta, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori eventualmente riscontrati.
Non assume rilievo la natura delle tabelle, se deliberativa ovvero, come nel caso in esame, convenzionale.
Qualora tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata - addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima - la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l'errore che, in forza dell'art. 69 disp. att. c.c. giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincidendo con l'errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. c.c.; ma consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito, con il conseguente obbligo dell'organo giudicante di adeguare le tabelle eliminando gli errori riscontrati.
Questo è quanto afferma la giurisprudenza di legittimità: se la tabella millesimale è approvata in forma contrattuale con essa i condomini, almeno di regola, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma mirano, più semplicemente, a determinare quantitativamente tale portata, di talché la tabella stessa non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica; in tale ipotesi, nonostante la forma adottata, la semplice dichiarazione di approvazione non ha natura negoziale, sicché l'errore che, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l'errore vizio del consenso, disciplinato dall'art. 1428 c.c. e segg., ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle; orbene, (in questi termini, Cass. civ., sez. II, 26/03/2010, n. 7300 a sua volta seguita, più di recente, da Cass. civ., sez. VI, 25/01/2018, n. 1848).
Nel caso di specie, rileva la mera ed obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari di proprietà dell'attrice ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, come accertato all'esito della CTU. Il giudicante ha dichiarato che valgono le nuove tabelle predisposte dall'architetto nell'elaborato depositato in atti: in tale documento sono contenuti i corretti valori proporzionali, rispetto a quello dell'intero edificio, dei cespiti di proprietà dell'attrice che attualmente fanno parte del Condominio.
Conclusivamente, la domanda è stata accolta e le tabelle millesimali del condominio di de quo rideterminata secondo quanto indicato nella relazione del Ctu. Per le spese di lite, in considerazione della condotta processuale del convenuto, che non si è mai opposto all'espletamento della CTU al fine di predisporre le nuove tabelle millesimali, vi è stata la compensazione integrale fra le parti.
Per gli stessi motivi, le spese di CTU sono state poste definitivamente a carico delle parti in ragione del 50% ciascuna.
Ritornando al tema dell'errore nelle tabelle contrattuali, la pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n.6222/1997 ha chiarito che possono dar luogo a revisione delle tabelle millesimali solo gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (estensione, altezza, ubicazione, esposizione…) siano essi errori di fatto o di diritto.
La revisione delle tabelle millesimali di natura contrattuale è possibile anche a maggioranza unanimità, trattandosi di fattispecie che ricade solo sull'eventuale errore tecnico, senza alcun riferimento al consenso di chi aveva firmato le tabelle allegate ad un regolamento contrattuale.
