Nella lite appena risolta dal Tribunale di Napoli con la sentenza n. 2118 del 2 marzo 2025, il titolare di un villino edificato a latere di un condominio e, da anni, facente parte del medesimo, chiedeva di distaccarsi dall'ente.
Di conseguenza domandava l'annullamento delle tabelle millesimali in vigore, pretendendo di contribuire alle spese comuni del fabbricato annesso soltanto in relazione ai costi di gestione dell'androne.
Secondo la tesi della parte attrice, infatti, l'ingresso all'edificio era l'unico parte comune tra il condominio ed il villino.
Come pare scontato immaginare, il condominio convenuto si opponeva alla domanda. Secondo la tesi difensiva, la pretesa avanzata dalla parte attrice era del tutto infondata. Occorreva, perciò, risolvere la diatriba.
Ebbene, è legittimo chiedere il distacco dal proprio condominio? A quali condizioni la legge consente tale facoltà? Nel caso esaminato dal citato Tribunale di Napoli sussistevano i presupposti per procedere e certificare la richiesta autonomia?
All'ufficio partenopeo è spettato, dunque, il compito di rispondere a tali quesiti e di chiarire la materia in oggetto, a molti non proprio conosciuta.
Gruppo di edifici diversi, parte di un condominio, intendono separarsi: cosa dice la legge?
Secondo la legge, in presenza di più edifici costituenti un unico condominio o di parti di un fabbricato che abbiano le caratteristiche di un edificio autonomo, è possibile distaccarsi dal condominio e formare così un ente del tutto indipendente da punto di vista amministrativo.
Addirittura, tale evento può essere legittimato da una decisione presa a maggioranza dall'assemblea oppure da un provvedimento del magistrato su richiesta dei soggetti interessati "Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione (art. 61 disp. Att. cod. civ.)".
Come si può notare, però, dalla lettura della norma citata, non è chiaro quando due edifici e/o due parti di uno stesso fabbricato abbiano le caratteristiche di un edificio autonomo. La disposizione è, evidentemente, lacunosa ed è necessario interpretarla per poterla applicare correttamente.
È ovvio concludere, quindi, che, al di là della normativa appena citata, è intervenuta la giurisprudenza di legittimità a chiarire quali debbano essere i presupposti in presenza dei quali sarebbe possibile procedere allo scioglimento di un condominio ed alla pedissequa formazione di due enti autonomi.
Il problema degli edifici esistenti con impianti centralizzati
Gruppo di edifici diversi, parte di un condominio, intendono separarsi: quali presupposti?
Per la giurisprudenza della Cassazione, nell'occasione opportunamente citata dal Tribunale di Napoli, lo scioglimento di un condominio, con relativa separazione di due o più edifici oppure di una parte di esso, può avvenire solo a determinate condizioni.
Più precisamente è necessario che a seguito dello scioglimento, i fabbricati interessati abbiano le caratteristiche di edifici autonomi "già a far data da Cass. n. 1964/1963, ha affermato che a norma degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, in tanto può dare luogo alla costituzione di condomini separati, in quanto l'immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi (Cass. n. 22041/2019)"
In termini concreti, per autonomia, non può essere intesa quella di natura amministrativa e/o gestionale. È fondamentale, invece, che gli edifici o le parti di quello originariamente sciolto, siano autonomi da un punto di vista strutturale e funzionale "Il tenore della norma, riferito all'espressione "edifici autonomi" esclude di per sè che il risultato della separazione si concreti in un'autonomia meramente amministrativa, giacche, più che ad un concetto di gestione, il termine "edificio" va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, dev'essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo (Cass. n. 22041/2019)"
La conseguenza di tali affermazioni è che, se, ad esempio, non c'è autonomia negli impianti che servono i fabbricati o le parti separate, non è possibile parlare di autonomia strutturale e funzionale e non possibile alcun scioglimento dell'originario condominio.
Proprio ciò che è acceduto nella vicenda in commento dove, a seguito dell'espletata Ctu, è emerso che tra il villino degli attori e il fabbricato c'erano in comune tutti gli impianti essenziali "con il retrostante villino, hanno in comune dei servizi non scindibili quali: smaltimento di acque pluviali; impianti fognari per lo smaltimento delle acque reflue; montanti del gas, acqua, energia elettrica, ecc.; illuminazione spazi condominiali".
Insomma, non sussistevano i presupposti per accogliere la domanda diretta a conclamare la pretesa separazione. Il rigetto della medesima è stato, quindi, inevitabile.
