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Cosa fare se si scopre che l'amministratore di condominio non ha mai frequentato un corso?
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Cosa fare se si scopre che l'amministratore di condominio non ha mai frequentato un corso?

Ecco cosa rischia l'amministratore che non ha mai frequentato un corso.

Avv. Alessandro Gallucci  

Chi vuole svolgere l'attività di amministratore di condominio deve essere in possesso di determinati requisiti.

È cosa nota, per gli addetti ai lavori, che questi requisiti sono indicati dall'art. 71-bis disp. att. c.c. e che possono essere così sintetizzati:

1) requisiti di onorabilità (no condanne per reati contro il patrimonio, ecc.);

2) requisiti d'istruzione (minimo diploma di scuola secondaria di secondo grado);

3) requisiti di professionalità (corso di formazione iniziale e aggiornamenti annuali.

Amministratore di condominio, requisiti ed eccezioni

La norma citata pone delle eccezioni:

  • chi amministra l'edificio nel quale è condòmino non deve avere il possesso dei requisiti di cui ai nn. 2 e 3;
  • chi è amministratore e lo è stato per almeno un anno nel triennio 18 giugno 2010 - 18 giugno 2013 non deve avere frequentato il corso di formazione iniziale, ma deve frequentare quelli di aggiornamento.

L'art. 71-bis disp. att. c.c. specifica che la perdita dei requisiti di onorabilità comporta la cessazione automatica dell'incarica, ovverossia l'immediata decadenza con facoltà per i condòmini di convocare l'assemblea senza formalità.

Che cosa succede se a mancare sono i requisiti di professionalità? Mancanza iniziale, cioè svolgimento totalmente abusivo dell'attività di amministratore condominiale, ovvero mancanza successiva, ossia assenza dell'attestazione di frequenza del corso di aggiornamento.

Come sapere se l'amministratore ha fatto il corso?

Non esiste un registro pubblico dove annotare la frequenza dei corsi di formazione iniziale e di aggiornamento.

Gli enti che erogano corsi non sono obbligati dalla legge a dare questo genere d'informazioni. Diverso il caso delle associazioni che, ai sensi della legge n. 4 del 2013, sono tenute a rendere pubblici gli elenchi dei loro iscritti.

Già questo aspetto, di per sé, dovrebbe garantire la sussistenza dei requisiti. Esistono, però, anche professionisti non iscritti ad associazioni o associazioni che non pubblicano gli elenchi degli iscritti (nonostante gli obblighi di legge, sic!).

Che cosa fare in questi casi? L'unico modo è prendere carta e penna e scrivere una raccomandata a.r. all'amministratore che, laddove non dovesse rispondere, potrebbe essere portato in Tribunale al fine di mostrare, in quella sede, la sussistenza dei requisiti.

Che cosa succede se si viene a sapere che l'amministratore non ha il possesso dei requisiti di professionalità, ossia non ha conseguito l'attestato di frequenza del corso di formazione iniziale e di quello di aggiornamento?

Nullità della nomina di un amministratore non in regola con la formazione

Al quesito ha dato risposta il Tribunale di Padova il quale ha affermato che «è pacifico in giurisprudenza che la mancanza di frequentazione del corso rende illegittima la nomina di amministratore di Condominio nel senso che l'amministratore non potrà assumere incarichi per l'anno successivo e che la sua nomina sarebbe nulla» (Trib. Padova 24 marzo 2017 n. 818). Non è noto

In sostanza, quello che dice il Tribunale di Padova è che se un amministratore non si aggiorna (o aggiungiamo noi se non ha mai frequentato il corso iniziale, essendovi invece tenuto), allora la sua nomina non ha alcun valore.

Certo, la nullità dev'essere accertata in un giudizio, ma ciò non toglie che gli stessi condòmini possano autoconvocarsi, senza richiesta alcuna a quello che è in teoria l'amministratore in carica, per nominare un nuovo amministratore.

D'altra parte se quella nomina è nulla e quindi la figura dell'amministratore formalmente inesistente, quali sono le possibilità che un giudizio d'impugnazione dell'autoconvocata assemblea - per difetto nella procedura di convocazione - possa andare a buon fine?

Nulla vieta di seguire strade più certe, quali l'azione giudiziaria per ottenere la declaratoria di nullità della delibera, ovvero meglio ancora un ricorso giudiziale per la revoca per gravi irregolarità nella gestione.

Un aspetto importante, riguardante i corsi di aggiornamento e la loro validità temporale, merita di essere analizzato. Il riferimento è al calcolo dell'anno di riferimento.

«Nel decreto ministeriale n. 140 del 2014, entrato in vigore il 09 ottobre 2014, si legge che l'obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l'obbligo di aggiornamento/frequentazione dei corsi vada dal 9 ottobre 2014 al 09 ottobre 2015 e di seguito per gli anni successivi; seguendo questo meccanismo non è possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali essendo ogni certificato valevole per l'anno successivo».

Ciò vuol dire che - per dare un riferimento concreto al periodo di pubblicazione del presente articolo - gli amministratori oggi in carica devono avere seguito un corso nel periodo 9 ottobre 2016 - 9 ottobre 2017 e qualora non l'avessero fatto potrebbero essere sostituiti.

Chi vorrà amministrare il prossimo anno, quindi, ha tempo fino al 9 ottobre 2018 per mettersi in regola con l'aggiornamento professionale.

Come ha detto lo stesso Tribunale di Padova nel provvedimento citato, a nulla vale seguire un corso l'anno successivo per sanare l'inadempimento di quello precedente.

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