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Ecco come usucapire il terrazzo condominiale

Inibire l'accesso di una parte comune installando una porta senza dare le chiavi agli altri condòmini è condotta idonea a far maturare l'usucapione
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

Usucapione e condominio sono temi che spesso si incontrano per finire poi davanti all'autorità giudiziaria. È ciò che è accaduto nel caso sottoposto all'attenzione del Tribunale di Monza il quale, con la sentenza n. 1643 del 19 luglio 2022, ha stabilito quali sono i requisiti per usucapire il terrazzo condominiale.

Quanto si dirà vale, ovviamente, per ogni parte comune dell'edificio, cioè per ogni bene rientrante all'interno dell'elenco di cui all'art. 1117 cod. civ. Si prenda, ad esempio, il cortile condominiale: inibirne l'accesso agli altri apponendovi un cancello all'ingresso sarebbe condotta idonea a far maturare, dopo almeno venti anni di possesso pacifico, pubblico e ininterrotto, l'usucapione.

Vediamo allora come si usucapisce il terrazzo condominiale analizzando la fattispecie affrontata dal Tribunale di Monza.

Usucapione terrazzo condominiale: il caso

Un condomino citava in giudizio tutti gli altri condòmini dello stabile per sentir accertare e dichiarare, a proprio favore, l'usucapione del terrazzo di copertura sito all'ottavo piano del fabbricato.

L'attore esponeva come da lunghi decenni l'accesso al terrazzo condominiale fosse stato precluso agli altri condòmini mediante installazione di una porta, le cui chiavi non erano state condivise con gli altri proprietari ma tenute in maniera esclusiva dai suoi danti causa i quali, avendo accorpato due unità immobiliari poste sullo stesso piano, avevano finito per inglobare anche il corridoio comune che conduceva al suddetto terrazzo.

Queste le premesse, l'attore chiedeva di unire il suo possesso a quello dei suoi danti causa ex art. 1146 cod. civ., così da far maturare l'ordinaria usucapione ventennale. Tutti i convenuti rimanevano invece contumaci.

Usucapione terrazzo condominiale: l'istruttoria

I testimoni confermavano quanto asserito dall'attore; nello specifico, sottolineavano come la manutenzione, ordinaria e straordinaria, della porzione di immobile oggetto di contenzioso fosse sempre stata curata dai danti causa dell'attore, e che dal 1978 in poi nessuno degli altri condòmini aveva potuto utilizzare l'area in questione né, tanto meno, aveva chiesto di utilizzarla e/o avanzato rivendicazioni di sorta.

Usucapione terrazzo condominiale: la decisione

Secondo il Tribunale di Monza non ci sono dubbi: l'attore ha ampiamente provato, sia per testi che per tabulas, l'avvenuta usucapione del terrazzo condominiale.

Trattasi infatti di un possesso continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, accompagnato dall'animo di tenere la cosa esclusivamente per sé e, per di più, protrattosi indisturbato per oltre vent'anni, a cui ha fatto seguito la totale inerzia degli altri comproprietari, astenutisi per quasi sessant'anni dall'esercitare le proprie prerogative, non reagendo in alcun modo al potere di fatto esercitato in via esclusiva dal possessore e al progressivo inglobamento della porzione condominiale all'interno dell'immobile di proprietà attorea.

Usucapione terrazza condominiale

Come ribadito in più occasioni dalla Suprema Corte, nell'ambito di usucapione di parti comuni di edifici in regime di condominio: "in caso di compossesso, il partecipante alla comunione che intenda dimostrare l'intenzione di possedere non a titolo di compossesso, ma di possesso esclusivo ("uti dominus"), non ha la necessità di compiere atti di "interversio possessionis" alla stregua dell'art. 1164 c.c., ma svolgere attività incompatibili con il permanere del compossesso altrui, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l'erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore" (cfr., tra le tante, Cass. Civ. n. 9100/2018 e Cass. Civ. n. 30551/2019).

Terrazzo: si può usucapire anche senza preclusione assoluta

Peraltro, è appena il caso di ricordare come, con sentenza n. 35956 del 22 novembre 2021 (già oggetto di disamina su questo portale giuridico), la Cassazione abbia asserito che è possibile acquistare per usucapione un bene condominiale anche se lo stesso non è totalmente precluso al resto della compagine.

Nel caso affrontato dalla Suprema Corte il bene "conteso" era il lastrico solare. Ebbene, secondo gli ermellini, l'usucapione della terrazza a livello non è impedita dal fatto che il possessore consente agli altri condòmini di installare le proprie antenne televisive: per la Cassazione, infatti, la circostanza che sia strutturalmente insopprimibile l'utilità di copertura del fabbricato fornita dal lastrico o dal terrazzo a livello non è incompatibile con il possesso esclusivo del bene, idoneo ai fini dell'usucapione.

Insomma: anche in assenza di preclusione assoluta del bene condominiale agli altri proprietari può comunque ravvisarsi una condotta idonea a far maturare l'usucapione, qualora il singolo condomino si comporti uti dominus. L'usucapione, infatti, può convivere con un utilizzo minimo del bene da parte degli altri.

Sentenza
Scarica Trib. Monza 19 luglio 2022 n. 1643

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Giacomo
Giacomo 27-10-2022 06:45:32

Ho chiesto all'amministratore le chiavi del lastrico solare comune, per poter installare, su quanti mq mi diceva lui un piccolo impianto fotovoltaico, questa è stata la sua risposta, è la verità?


in merito alla richiesta di installazione di un impianto fotovoltaico su porzione di lastrico solare
comune La informo che il singolo condomino non può modificare la destinazione d’uso del bene
comune, in questo caso il lastrico solare, né è consentito che il suo progetto pregiudichi il pari
godimento del bene da parte di tutti gli altri condomini. Non è permesso, ad esempio, ricoprire il
tetto di pannelli ad uso personale. Inoltre, non è permesso ledere in alcun modo la stabilità
dell’edificio.
Detto questo, il singolo condomino, nel caso in cui chieda l’autorizzazione al condominio e
questa venga concessa, dovrà assicurare la realizzazione del progetto con un’idonea garanzia per
eventuali danni.
In ogni caso, così come recita l’art. 1122 bis c.c. e per maggiore chiarezza le riassumo l’iter
previsto per il singolo condomino che voglia installare pannelli solari sul tetto condominiale: si
inizia con l’invio all’amministratore della comunicazione avente ad oggetto la volontà di
installare i pannelli sul lastrico solare condominiale, alla quale deve essere allegato il relativo
progetto. Questo progetto verrà poi sottoposto all’approvazione dell’assemblea che voterà con la
maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi dei millesimi di proprietà della scala (art. 1136
c.c.). I condomini potranno approvare il progetto, porre delle condizioni oppure prescrivere una
realizzazione alternativa;

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