Nell'appalto privato il committente, prima di ricevere la consegna, effettua una valutazione delle modalità di esecuzione dei lavori: dapprima la "verifica", che consiste nel controllo dell'opera a conclusione dei lavori; vi è poi il "collaudo", tecnicamente distinto dalla prima ma nella pratica spesso coincidente.
Quest'ultimo è un procedimento tecnico volto a verificare che l'opera sia stata eseguita conformemente al contratto, solitamente con l'ausilio di un esperto, come un direttore dei lavori. È un accertamento tecnico che riguarda la qualità e la conformità del lavoro svolto.
Una recente decisione della Corte di Appello di Roma ha affrontato la questione della validità del collaudo e delle conseguenze che questa può avere sul versamento delle somme dovute per gli interventi realizzati in ambito condominiale (sentenza n. 2160 del 4 aprile 2025).
Collaudo condominiale e prorogatio amministrativa: analisi di una controversia
Con contratto di appalto regolarmente sottoscritto, un condominio ha affidato a un'impresa l'esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria dello stabile e la sostituzione della canna fumaria della caldaia condominiale, per un importo determinato, in base a un preventivo accettato dal committente.
Il direttore dei lavori ha certificato il completamento delle opere di manutenzione ordinaria nei tempi stabiliti dal contratto.
Tuttavia, il collaudo relativo alla sostituzione della canna fumaria è stato rinviato, nonostante i lavori fossero terminati, per permettere ulteriori verifiche strumentali e gli eventuali interventi correttivi necessari.
Successivamente, un verbale ha attestato che i lavori alla canna fumaria erano stati completamente ultimati e collaudati.
I condomini però hanno corrisposto una somma parziale, mentre una fattura relativa all'importo rimanente non è stata pagata. L'impresa ha chiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo per ottenere l'importo non corrisposto dal condominio.
Quest'ultimo si è opposto sostenendo l'esistenza di vizi, difetti e difformità delle opere e chiedendo l'autorizzazione alla chiamata in causa del precedente amministratore. Il Tribunale ha rigettato l'opposizione confermando il decreto ingiuntivo opposto.
Il condominio - che si è rivolta alla Corte di Appello - sollevava dubbi sulla validità del verbale di collaudo, sottoscritto dall'amministratore sostituito e dal direttore dei lavori, considerato incompatibile con il ruolo di collaudatore.
Inoltre, sono state evidenziate carenze formali, tra cui l'assenza del certificato di conformità, la mancanza di documenti obbligatori previsti dalla normativa vigente (D.M. 22 gennaio 2008, n. 37) e la violazione di specifiche clausole contrattuali. La Corte di Appello ha dato torto al condominio.
Secondo i giudici di secondo grado, l'appellante ha erroneamente sostenuto l'invalidità del verbale di collaudo sottoscritto dal precedente amministratore, che era stato revocato dall'assemblea, senza tenere conto che l'amministratore revocato prosegue il proprio incarico fino al passaggio di consegne in regime di prorogatio.
Quanto poi alla eccezione riguardante l'asserita incompatibilità del direttore dei lavori con la figura di collaudatore, la Corte ha osservato che tale censura, oltre ad essere stata sollevata per la prima volta in sede di appello, non potrebbe in ogni caso opporsi all'appaltatore che nessun ruolo ha avuto nella individuazione e/o nomina di tale figura professionale.
I giudici di secondo grado hanno evidenziato il ritardo nella consegna della dichiarazione di conformità relativa alla canna fumaria.
Tuttavia la stessa Corte ha notato come tale ritardo non abbia danneggiato il condominio. In ogni caso la certificazione amministrativa, anche se rilasciata da una ditta diversa da quella appaltatrice, è risultata pienamente valida.
Infatti, come previsto nel contratto di appalto, l'appaltatore ha subappaltato il lavoro di sostituzione della canna fumaria della caldaia ad una ditta specializzata, in possesso dei requisiti tecnici necessari per l'opera, comunicandone il nominativo al direttore dei Lavori e al coordinatore della sicurezza che non hanno mai obiettato alcunché. Confermato il decreto ingiuntivo nei confronti del condominio.
Validità del collaudo in regime di prorogatio: implicazioni legali e giurisprudenziali
Come statuito anche dalla Cassazione l'accettazione dell'opera da parte del committente è atto ontologicamente diverso da quelli della verifica e del collaudo, trattandosi di vera e propria manifestazione di volontà negoziale dlla quale soltanto deriva la liberazione dell'appaltatore dalla garanzia per i vizi" (Cass. civ., sez. II, 01/03/2016, n. 4051).
È stato affermato che l'apposizione della firma sul verbale di collaudo da parte sia dell'amministratore di condominio che del direttore dei lavori (che nei contratti di appalto tutela gli interessi del committente) si traduce in un'accettazione di quanto in esso previsto e in un riconoscimento dell'esecuzione a regola d'arte delle attività (Trib. Brindisi 19 maggio 2020 n. 634). Nella vicenda esaminata è stata sottolineata la legittimità della sottoscrizione del verbale di collaudo da parte dell'amministratore in regime di prorogatio, considerata la mancanza di un formale passaggio di consegne.
È importante ricordare l'istituto della c.d. "prorogatio imperii", istituto giuridico questo di fonte giurisprudenziale, in base al quale l'amministratore di condominio - il cui incarico sia concluso per scadenza del termine, per dimissioni, per revoca o per altra causa - prosegue nell'esercizio di tutti i suoi poteri fino al momento in cui l'assemblea non nomina un nuovo soggetto e questi non accetti la carica.
La ratio posta alla base di questo istituto è quella di garantire al condominio la continuità nella gestione dello stabile e quindi ovviare al pericolo di stasi.
Di conseguenza, in conformità della ratio della riforma del condominio e della giurisprudenza fino ad oggi prevalente, all'amministratore in prorogatio sono stati di fatto ormai pienamente riconosciuti poteri pari a quelli di un amministratore di condominio - per così dire - ordinario, ovvero quelli di cui all'art. 1130 c.c. attinenti alla gestione ordinaria dello stabile (Giudice di Pace di Airola 9 maggio 2024 n. 564).
