Può accadere che la delibera assembleare di affidamento di lavori in condominio venga successivamente impugnata ed invalidata giudizialmente.
Ci si chiede se il contratto d'appalto stipulato tra il condominio e l'impresa appaltatrice successivamente alla delibera assembleare non ancora annullata e quindi valida ed efficace produca effetti e sia vincolante per la compagine condominiale.
In altre parole, giova chiedersi se il contratto d'appalto stipulato dall'amministratore di condominio in virtù di delibera assembleare al tempo ancora efficace (e solo successivamente annullata giudizialmente) debba ritenersi valido e vincolante tra le parti nonché idoneo a far sorgere in capo ai singoli condòmini diritti ed obblighi.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Palermo con la sentenza n. 4168 del 27 settembre 2023.
Validità del contratto d'appalto dopo l'annullamento della delibera condominiale
Un condòmino proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso in favore di una ditta appaltatrice con il quale il Tribunale di Palermo gli aveva ingiunto il pagamento della quota di sua spettanza scaturente dal contratto di appalto con il condominio per l'affidamento dei lavori di "manutenzione ordinaria delle parti comuni e dei balconi" del condominio, in esecuzione di delibera condominiale
A sostegno della spiegata opposizione, l'opponente eccepiva il difetto di legittimazione attiva dell'impresa appaltatrice, in ragione della sopravvenuta inefficacia del titolo posto a fondamento dell'ingiunzione di pagamento per effetto della sentenza con cui il Tribunale di Palermo aveva annullato la delibera assembleare di approvazione del contratto di appalto suddetto.
In particolare, parte attrice deduceva che l'annullamento della delibera condominiale de qua aveva comportato il venir meno del potere di rappresentanza dell'amministratore di condominio rispetto al contratto di appalto stipulato con la ditta convenuta, con conseguente inefficacia del negozio e conseguente caducazione del diritto di credito oggetto del provvedimento monitorio impugnato.
Conseguentemente, l'opponente chiedeva di essere autorizzato a chiamare in causa il condominio per sentire accertare e dichiarare nei suoi confronti la nullità del contratto di appalto sottoscritto con l'impresa appaltatrice.
Parte opponente, invero, senza negare l'esistenza del titolo azionato in giudizio dall'intimante, ne contestava la validità in ragione della sentenza con cui il Tribunale di Palermo aveva annullato, fra le altre, la predetta delibera; in subordine, eccepiva la mala fede della società appaltatrice e del condominio per avere dato esecuzione al contratto nella consapevolezza della pendenza del giudizio di impugnazione della delibera assembleare, che ne aveva approvato la stipula.
Acquisite le prove circa la sussistenza dell'obbligazione di pagamento gravante sul condòmino opponente, nonché circa la sua morosità per i lavori di manutenzione eseguiti da parte opposta in esecuzione del contratto di appalto, il Tribunale ha ritenuto infondata la domanda di accertamento della nullità del contratto di appalto proposta dall'opponente.
Per il Tribunale, il contratto d'appalto non poteva dirsi nullo in quanto stipulato in esecuzione di delibera assembleare all'epoca non sospesa e dunque efficace poiché solo successivamente annullata giudizialmente.
Ciò sulla base del principio secondo cui sono fatti salvi nei confronti dei terzi, purché di buona fede, gli effetti dei contratti stipulati in esecuzione di delibera condominiale, successivamente giudizialmente invalidata.
Condominio: determinazione durata del contratto appalto di servizi
La prova fornita dall'opponente circa la mala fede della società appaltatrice - sul presupposto che la stessa avrebbe dato esecuzione al contratto di appalto pur consapevole della pendenza del giudizio di impugnazione della delibera di approvazione dei lavori - è stata ritenuta inconferente ai fini del decidere.
Ne è conseguito il rigetto dell'opposizione al decreto ingiuntivo e la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Implicazioni giuridiche del contratto d'appalto in caso di delibera annullata
Il contratto d'appalto oggetto del contendere era stato stipulato dalla impresa appaltatrice con il condominio in data antecedente rispetto alla pronuncia di annullamento della delibera di approvazione dello schema di contratto, intervenuta solo con successiva sentenza del Tribunale di Palermo.
Nel corso del giudizio di impugnazione la delibera condominiale in questione non era stata sospesa, con la conseguenza che nelle more del suo annullamento (successivo alla stipula del contratto di appalto), la stessa era rimasta efficace e vincolante tanto per l'amministratore di condominio, mandatario della compagine condominiale, quanto per i singoli condòmini, vincolati dal contratto stipulato in esecuzione della delibera.
Rispetto ai terzi estranei alla compagine condominiale (nella specie, l'impresa appaltatrice), il Tribunale ha richiamato il principio sancito dall'art. 2377, comma 7, c.c. (norma dettata in materia societaria, ma pacificamente applicabile per analogia anche in materia condominiale, cfr. Cass. n. 2999/2010), in base al quale, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che "In tema di condominio negli edifici, i terzi in buona fede che hanno acquisito diritti in seguito ad una deliberazione assembleare non vedono scalfita la situazione giuridica derivante da quel rapporto se, successivamente, la deliberazione è stata invalidata dall'Autorità Giudiziaria" (cfr. Cass. sez. II 22/07/2014 n.16695).
Il contratto d'appalto stipulato prima della caducazione della delibera di approvazione dei lavori rende irrilevante la sopravvenuta pronuncia giudiziale di annullamento, dovendosi, ai sensi del citato art. 2377, comma 7, c.c., reputare "... azionabili nei confronti del condominio e dei singoli condomini i diritti acquistati da terzi in buona fede in esecuzione di una delibera impugnata, anteriormente al suo annullamento" (cfr. ancora Cass. sez. n.16695/2014).
Da ciò consegue che sono fatti salvi nei confronti dei terzi, purché di buona fede, gli effetti dei contratti stipulati in esecuzione di delibera condominiale, successivamente giudizialmente invalidata.
Nel caso di specie, a nulla è valsa l'eccezione sollevata da parte opponente in ordine alla mala fede della società appaltatrice, sul presupposto che la stessa avrebbe dato esecuzione al contratto di appalto pur consapevole della pendenza del giudizio di impugnazione della delibera di approvazione dei lavori; e, ciò per averlo appreso, in occasione dell'adunanza del presieduta dal direttore dei lavori, durante la quale l'amministratore di condominio pro tempore aveva informato i condomini circa l'azione intrapresa dall'opponente.
Invero, il direttore dei lavori è soggetto del tutto estraneo all'organizzazione della parte appaltatrice; rivestendo viceversa il ruolo di ausiliare del committente, sicché la circostanza che il direttore dei lavori fosse a conoscenza dell'impugnazione della delibera di approvazione degli stessi, non implica automaticamente che ne fosse anche a conoscenza l'impresa appaltatrice ovvero gli organi rappresentati della stessa.
