Le norme del Codice civile sono molto chiare. Ogni condominio con più di otto proprietari deve nominare un amministratore, con voto favorevole espresso in assemblea dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'intero edificio (cioè, almeno 500 millesimi).
Al mancato assolvimento di tale obbligo si può sopperire mediante ricorso all'autorità giudiziaria, affinché sia quest'ultima a effettuare la designazione.
Non tutti possono ricoprire la carica. Ai sensi dell'art. 71-bis disp. att. c.c., l'amministratore deve possedere i requisiti di onorabilità e professionalità sanciti all'interno della medesima norma.
Tra le condizioni imposte dalla legge non v'è tuttavia alcun riferimento all'assenza di conflitto d'interessi.
Cosa significa ciò? Come va interpretato questo (apparente) vuoto normativo? È valida la nomina dell'amministratore in conflitto di interessi? Secondo la giurisprudenza, la risposta è da rinvenire all'interno dell'art. 1129 c.c., norma fondamentale in tema di nomina dell'amministratore condominiale. Approfondiamo la questione.
Condominio: quando c'è conflitto d'interessi?
Per rispondere alla domanda che fornisce il titolo all'intero articolo occorre necessariamente spiegare che cosa si intende quando ci si riferisce al "conflitto d'interessi".
In assenza di una precisa definizione normativa, è possibile affermare che si tratta di una situazione in cui un soggetto chiamato ad assumere una decisione abbia interessi propri contrastanti con quelli che dovrebbe curare.
Amministratore condominiale: quando c'è conflitto d'interessi?
Nell'ipotesi dell'amministratore condominiale, sussiste conflitto quando gli interessi personali dell'amministratore si pongono in contrasto con quelli collettivi del condominio.
Si pensi all'amministratore che, essendo avvocato di uno dei condòmini, debba decidere se intraprendere contro di lui un'azione legale di recupero crediti per mancato pagamento degli oneri condominiali.
Sussiste conflitto d'interessi anche se l'amministratore, socio unico e legale rappresentante di una ditta edile, decide di conferire incarico proprio a tale impresa.
Nomina dell'amministratore in conflitto di interessi: è valida?
Secondo la giurisprudenza (recentemente, Tribunale di Oristano, 7 agosto 2023, n. 448), la nomina di un amministratore in conflitto d'interessi con il condominio è valida e, pertanto, la relativa deliberazione non può essere impugnata per farne valere l'annullabilità o la nullità.
Secondo la giurisprudenza della Suprema Corte, infatti, «il conflitto di interessi che la legge, a determinate condizioni, prende in considerazione come causa di annullamento della deliberazione assembleare è quello rinvenibile tra coloro che, partecipando al voto, concorrono alla formazione della volontà collettiva, mentre deve escludersi la configurabilità di tale conflitto con riguardo all'amministratore di condominio, atteso che quest'ultimo presenzia ma non partecipa all'assemblea e non ha diritto di voto, salva l'ipotesi che sia egli stesso condomino» (Cass., 09/05/2023, n. 12377).
Pertanto, a meno che l'amministratore sia anche condomino e, con la sua partecipazione all'assemblea, sia stato determinante nella sua nomina e/o conferma, la deliberazione con cui viene nominato un amministratore in conflitto d'interessi è valida.
Si può revocare l'amministratore in conflitto d'interessi?
Nonostante la validità della nomina, il conflitto d'interessi dell'amministratore rappresenta una situazione intollerabile in quanto deleteria per il condominio. Come farvi fronte efficacemente?
Secondo la giurisprudenza (già citato Tribunale di Oristano, 7 agosto 2023, n. 448), «l'assunzione di iniziative gestorie da parte dell'amministratore che rendano evidente una sua posizione parziale rispetto ad interessi personali e diversi rispetto a quelli del condominio rappresentato può essere qualificata come grave irregolarità nella gestione del condominio stesso, rilevante ai sensi dell'art. 1129, commi 11 e 12, c.c.».
L'undicesimo comma dell'art. 1129 c.c. stabilisce che la revoca dell'amministratore può essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Il successivo comma elenca una serie di condotte gravemente irregolari, da ritenersi tuttavia non esaustivo.
Invero, le gravi irregolarità che legittimano la revoca dell'amministratore possono essere tipiche o anche atipiche, ma in ogni caso esse devono essere soggette alla valutazione di merito da parte del giudice (così Tribunale Catania, 16/11/2018).
Alla luce di ciò, possiamo affermare che l'amministratore in conflitto d'interessi può essere revocato, anche su ricorso di un solo condomino, direttamente dal giudice, se è effettivamente accertata la sua posizione di incompatibilità con gli interessi superiori della compagine.