Con pronuncia emessa in data 7 aprile 2025, n. 1960, il Tribunale di Catania accoglieva la domanda intrapresa da un condomino volta all'accertamento dei danni da infiltrazioni rinvenenti da parti comuni dell'edificio, però veniva rigettata la domanda richiesta sul lucro cessante.

Il ricorrente aveva preceduto l'azione di danno da un procedimento di accertamento tecnico preventivo, dal quale si accertava che l'ente condominiale avrebbe dovuto eseguire dei lavori tesi ad eliminare le cause delle infiltrazioni, specificamente indicati nell'elaborato peritale depositato.

Il condomino danneggiato con il libello introduttivo chiedeva il ristoro dei danni a titolo di lavori di ripristino dell'immobile a seguito delle menzionate infiltrazioni, per i lavori eseguiti dallo stesso; inoltre, con l'azione introdotta si chiedeva, altresì, il danno da lucro cessante per il mancato guadagno che si verificava a causa di un evento dannoso, come un illecito o un inadempimento contrattuale. Si trattava di un danno patrimoniale che si calcolava in base alle opportunità economiche perse.

Il condominio resistente non si costituiva e veniva dichiarata la contumacia dl giudice adito.

La responsabilità per custodia

La fattispecie posta al vaglio del giudice monocratico, va correttamente inquadrata nell'ambito della previsione normativa di cui all'art. 2051 c.c., in tema di danno cagionato da cose in custodia.

La responsabilità per custodia presuppone la sussistenza di un rapporto di custodia della cosa e una relazione di fatto tra un soggetto e la cosa stessa, tale da consentire il potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa.

Ne consegue che la responsabilità del condominio emerge ogniqualvolta questi non abbia vigilato adeguatamente sulle condizioni dell'edificio e degli impianti afferenti e/o abbia trascurato l'esecuzione dei lavori.

Onere della prova

Chiarito quanto innanzi, la menzionata norma non esime il danneggiato dall'onere di provare il nesso causale tra cosa in custodia e danno, ossia dimostrare che l'evento si è prodotto in conseguenza della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa, mentre resta a carico del custode offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità, mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità (cfr. Cass. civ. sez. VI-III, 30 marzo 2022, n. 10188; Cass. civ. sez. VI- III, 11 marzo 2011, n. 5910; Cass. civ. sez. III, 01 aprile 2010, n. 8005; Trib. Salerno 13 gennaio 2025, n. 137).

In altri termini, in considerazione della natura oggettiva della responsabilità, grava sul danneggiato l'onere della prova circa il nesso causale tra la res e d il danno e, il custode, per sottrarsi alla responsabilità, ha l'onere di provare che il danno sia dipeso da caso fortuito, idoneo ad interrompere il nesso causale (Trib. Nola 17 settembre 2024, n. 2470).

Posto ciò, siamo nell'alveo della c.d. responsabilità oggettiva, e necessita che sussista il nesso di causalità tra cosa in custodia e il danno arrecato, non avendo rilievo, in alcun modo, il comportamento del custode in ordine all'obbligo di vigilanza sul bene in custodia (Cass. civ. sez. III, 20 ottobre 2005, n. 20317).

L'indagine peritale è dirimente per danni da infiltrazioni

Va evidenziato che in tema di responsabilità del condominio per infiltrazioni, l'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio è condizione dirimente e necessaria per comprendere le cause del danno e per relazionare sulle opere volte all'eliminazione del fenomeno che ha causato l'evento dannoso, oltre che alla quantificazione dei danni e la valutazione del contegno tenuto dal danneggiato (vedi Trib. Napoli 25 novembre 2024, n. 10109; Trib. Bari 13 novembre 2024, n. 4630; Trib. Catania 10 maggio 2024, n. 2285).

Rigetto del diritto di rimborso ex art. 1134 c.c.

Il Tribunale siciliano rigettava, invece, il rimborso invocato dalla ricorrente in ordine all'erogazione di energia elettrica alle parti comuni dell'edificio, sin da far maturare nei confronti del condomino-resistente un cospicuo credito.

Il giudice adito rilevava che il danno da lucro cessante preteso dalla condomina era inadeguata la prova in ordine alla riconducibilità dell'evento dannoso alle condizioni di manutenzione dello stesso immobile, siccome determinate dall'inerzia del condominio-resistente ed all'urgenza delle stesse spese.

Ai sensi dell'art. 1134 c.c., il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Per ottenere il rimborso è il condomino, che vi abbia provveduto, a dover provare l'urgenza dell'esborso, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.

Le spese sostenute da un condomino per lavori urgenti su parti comuni del condominio possono essere rimborsate, ma solo a determinate condizioni.

I presupposti per il rimborso delle spese urgenti

Dalla lettura della disposizione contenuta nella norma dell'art.1134 c.c. emerge il principio generale secondo cui il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso. Tuttavia, lo stesso articolo prevede un'eccezione importante: il rimborso è ammesso "salvo che si tratti di spesa urgente".

Per ottenere il rimborso, il condomino deve dimostrare l'urgenza dell'intervento che sussiste quando le opere dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. civ. sez. II, 23 settembre 2016, n. 18759).

Tuttavia, il concetto di urgenza è inteso come la necessità di interventi indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass. civ. sez. II, 16 aprile 2018, n. 9280).

È importante sottolineare che non è sufficiente che l'intervento sia necessario o utile; deve essere dimostrata la sua indifferibilità e l'impossibilità di seguire le normali procedure decisionali del condominio

In altri termini, tali sono le spese che, secondo il criterio del bonus pater familias, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass. civ. S.U. 31 gennaio 2006, n.2046), vale a dire, un fenomeno che presenti i caratteri di un evento improvviso, imprevedibile e gravemente dannoso della cosa comune (Trib. Trani 22 gennaio 2008).

Chi effettua lavori urgenti in un edificio privo di amministratore ha diritto al rimborso?

Riflessioni conclusive in ordine al rimborso delle spese anticipate per urgenza dal condomino

Condivisibile la domanda accolta dal Tribunale competente in favore del condomino per i danni da infiltrazioni sopportati nell'immobile di proprietà, virtù della responsabilità per custodia ex art. 2051 c.c. in capo al condominio.

Il giudicante ha giustamente rigettato la richiesta di rimborso di lavori urgenti eseguiti da un condomino sulle parti comuni, perché il condomino non ha dimostrato l'effettiva urgenza dell'intervento, intesa come necessità di agire immediatamente per evitare danni alla cosa comune, senza la possibilità di attendere l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea condominiale.