Con pronuncia emessa in data 10 marzo 2025, n. 267, il Tribunale di Patti accoglieva l'azione intentata contro due condomini volta all'accertamento di un credito per l'esecuzione di lavori di appalto.
L'attore rappresentava con il libello introduttivo di essere titolare dell'omonima ditta individuale, e rappresentava di aver eseguito di lavori di manutenzione straordinaria in favore di un condominio-convenuto in esecuzione del contratto di appalto.
L'istanza sottolineava che non erano state adempiute n. 2 fatture, dal detto convenuto, il quale aveva versato la minor somma degli importi portati dai detti documenti contabili. L'importo era da attribuirsi al mancato versamento delle quote da parte di due condomini.
Infatti, la ditta appaltatrice intentava l'azione nei confronti sia del condominio che dei due detti condomini inadempimenti, in solido tra loro.
Si costituiva il condominio eccependo, in via preliminare, il mancato espletamento del procedimento di mediazione (D. Lgs n. 28/2010), presupposto di procedibilità della domanda, e contestando la detta domanda di condanna in solido.
Si costituiva anche i condomini considerati morosi, contestando le richieste attoree, ritenendo errata la ripartizione di spese effettuata.
Rigetto questione pregiudiziale dell'espletamento della mediazione
Il Tribunale siciliano rigettata l'eccezione preliminare sollevata dal condominio-convenuto, inerente il mancato esperimento del procedimento di media-conciliazione.
Secondo il magistrato, ed assolutamente condivisibile, il giudizio aveva per oggetto la richiesta di pagamento somme avanzata dall'appaltatore nei confronti del committente per le opere eseguite, non consente di qualificare la domanda come azione relativa ad una controversia in materia di condominio (art. 5, comma 1, D. Lgs n. 28/2010).
Tra l'altro, alla data della domanda (2013), la disposizione summenzionata era stata dichiarata incostituzionale, sulla parte prevista l'obbligatorietà della mediazione (Cort. Cost, n. 272/2012).
Ad ogni buon contro, in atti risulta, comunque, l'espletamento del procedimento di mediazione, con esito negativo.
Principio della solidarietà: applicazione?
Il giudicante sottolineava che al momento della stipula del contratto di appalto vigevano le regole del principio della parziarietà delle obbligazioni assunte dall'amministratore, in virtù del quale le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio, in imputavano ai singoli condomini componenti, in proporzione delle rispettive quote.
Per meglio dire, secondo il principio i diritto della Suprema Corte a Sezione Unite, si precisava che: "In riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l'amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio - la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie" (Cass. civ. S.U. 9 aprile 2008, n. 9148; anche Cass. civ. sez. VI, 9 giugno 2017, n. 14530).
Alla pronunzia delle Sezioni Unite è poi seguita la L. n. 220/2012, che ha modificato la disposizione di cui all'art. 63 disp. att. c.c., il quale oggi prevede che: "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini". Tale disposizione, per il principio tempus regit actum, non è però applicabile ad un contratto stipulato antecedentemente, che rimane soggetto al criterio della parziarietà dell'obbligazione.
Ne consegue che alla fattispecie posta al vaglio del giudice adito non è possibile applicare tale disposizione, però ciò non implica la totale carenza di legittimazione passiva dei due condomini, vista la domanda di accertamento distinta formulata dall'istante nei confronti dei due convenuti morosi al pagamento del saldo delle fatture per i lavori eseguiti.
Infondatezza dell'eccezione di difetto di legittimazione passiva
I condomini morosi sollevavano anche l'eccezione del difetto di legittimazione passiva perché gli immobili di loro proprietà erano stati oggetto di azione revocatoria dal un fallimento, facendo riferimento a due sentenze della Corte d'appello competente.
Per il giudicante monocratico anche tale eccezione è da ritenersi infondata, posto che l'accoglimento dell'azione revocatoria non determina un effetto traslativo del bene in favore del creditore, bensì unicamente l'inefficacia dell'atto traslativo, compiuto in pregiudizio delle ragioni creditorie, nei confronti del creditore medesimo.
Tale atto non viene dunque caducato, non viene privato dei suoi effetti reali tipici e non acquisisce la qualità di atto illecito, con la conseguenza che l'acquirente rimane ad ogni effetto proprietario del bene e titolare di ogni diritto ed obbligo connesso a tale qualità, perdendone la titolarità - con effetto ex nunc e non ex tunc - soltanto al momento dell'eventuale trasferimento forzoso che dovesse essere disposto in sede esecutiva o concorsuale; eventualità, questa, peraltro non indefettibilmente connessa all'utile esperimento dell'azione revocatoria, e che non incide comunque sulle obbligazioni pregresse.
Validità della richiesta di pagamento per lavori condominiali
Nel merito, la domanda è da considerarsi fondata nel quantum richiesto, posto che i condomini-convenuti hanno partecipato alle diverse assemblee condominiali in cui sono state assunte decisioni proprio afferenti i lavori oggetto del giudizio, votando favorevolmente (delega).
Anche volendo entrare nel contenuto del detto importo richiesto, le contestazioni mosse dalle debitrici sono infondate, perché il criterio di riparto applicato è corretto, sia per il lastrico solare e la struttura leggera realizzata.
Perciò, in conclusione, è da considerarsi corretto l'importo di spese del contratto d'appalto eseguito dall'attore, vista anche i pagamenti precedenti effettuati dal condominio
Riflessioni conclusive in ordine al compenso del professionista
Condivisibile la domanda accolta dal Tribunale competente in favore della ditta appaltatrice per i lavori eseguiti in un condominio, con imputazione degli importi impagati nei confronti dei condomini morosi, e la legittimità dell'azione intrapresa, nonostante l'inapplicabilità temporale dell'art 63 disp. att. c.c., per c.d. principio tempus regit actum