Bisogna ammetterlo nelle abitazioni si cerca sempre di sfruttare ogni spazio utile. Il problema nasce dal fatto che il costo degli appartamenti è elevato e non sempre si riesce ad acquistare anche una pertinenza come una cantina o un box. Inevitabile quindi pensare di sfruttare al massimo lo spazio di cui si dispone.
Una soluzione potrebbe essere quella di realizzare un soppalco. Realizzarlo però non è semplicissimo e si possono incontrare alcuni ostacoli da non sottovalutare.
Ostacoli normativi per la realizzazione di un soppalco in condominio
Il progetto di realizzare un soppalco può trovare un ostacolo insormontabile nel regolamento di condominio. Purtroppo non può essere realizzato se una clausola del regolamento, di natura contrattuale, vieta espressamente di compiere modifiche interne alle unità immobiliari.
Si tenga conto però che le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva, contenute nelle clausole di natura contrattuale del regolamento devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo tale da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni.
In altre parole non può essere consentita alcuna limitazione del diritto di proprietà dei singoli condomini se non in forza di espressa previsione ed analitica specificazione dei limiti che si intendono porre; di conseguenza se tali limitazioni sono generiche ed ambigue non possono comprimere le facoltà di sfruttamento delle proprietà esclusive normalmente consentite ai singoli condomini (quindi il soppalco si può fare).
Soppalco "modesto" e spazio non abitabile
Per realizzare un soppalco è assolutamente consigliabile affidarsi ai consigli di un tecnico. Il rischio è quello di realizzare un manufatto abusivo con conseguente rischio di ricevere un ordine di demolizione da parte dell'autorità competente.
A tale proposito i giudici amministrativi ha chiarito che in base ad un rilievo logico, prima che giuridico, la disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all'interno di un locale, interponendovi un solaio, non è definita in modo univoco, ma va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto.
In linea generale però la realizzazione di un soppalco rientra nell'ambito degli interventi edilizi minori solo qualora abbia caratteristiche tali da non incrementare la superficie dell'immobile, ipotesi che si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone.
È stata considerata illegittima l'ordinanza di demolizione - che i giudici amministrativi hanno annullato - relativa ad un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta (mt. 1,50), tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone: infatti è risultato solo un ripostiglio (C.d.S., sez. VI, 2 marzo 2017, n. 985). Allo stesso modo non serve il permesso di costruire per tre piccoli soppalchi (di dimensioni di mq. 6 e di mq. 9 a m. 1,90 dal solaio di copertura; di mq. 5,85 a m. 1,30 dal solaio di copertura), qualificati come "aree di sbarazzo", cioè aree destinate esclusivamente ad una funzione di deposito a cui è estranea una funzione abitativa (C.d.S., sez II, 30 ottobre 2020, n. 6681).
I giudici amministrativi hanno annullato anche l'ordine di demolizione di un soppalco in un garage avente una superficie di m 4,10 x 2,22 e un'altezza interna di m 1,52. Il Tar ha spiegato che tale soppalco, per le caratteristiche dimensionali e strutturali, poteva essere classificato come vano adibito a deposito-ripostiglio e, come tale, non assoggettato al regime abilitativo del permesso di costruire (Tar Campania, sez II, 12 febbraio 2021, n. 402).
Il soppalco "non modesto"
In linea di principio, sarà necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, ai sensi dell'art. 3, comma 1, del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380, con incremento delle superfici dell'immobile e in prospettiva ulteriore carico urbanistico (C.d.S., sez. VI, 21 febbraio 2022, n. 1213).
Tale principio vale certamente per il soppalco che, seppur di modeste dimensioni, integra comunque un aumento di superficie fruibile; in particolare il permesso è necessario se il soppalco:
- risulta avere una altezza media tale da consentire ad una persona di accedervi comodamente;
- è protetto dal vuoto sottostante, così che può essere fruito in tutta sicurezza;
- gode di una illuminazione adeguata, essendo completamente aperto su un lato ed usufruendo della luce del locale sul quale si affaccia;
- è raggiungibile tramite una scala fissa munita di corrimano (C.d.S., sez II, 9 luglio 2018, n. 4166).
A non diverse conclusioni si deve arrivare per il soppalco di 60 mq, suddiviso in cinque ambienti tutti al grezzo, che ha determinato quasi il raddoppio della superficie abitativa fruibile (C.d.S., sez II, 22 novembre 2021, n. 7817).
In presenza di manufatti del tipo sopra visti realizzati in assenza del necessario titolo edilizio, l'ordine di demolizione si configura come un atto dovuto di repressione dell'abuso e rigorosamente vincolato; bisogna sottolineare che per definizione la repressione dell'abuso risponde all'interesse pubblico al ripristino dello stato dei luoghi illecitamente alterato, con la conseguenza che essa è già dotata di un'adeguata e sufficiente motivazione, consistente nella descrizione delle opere abusive e nella constatazione della loro abusività (e non deve essere preceduta dalla comunicazione di avvio del procedimento: così C.d.S., sez. VI, 7 giugno 2021, n. 4319).
Il soppalco che supera i 240 mq blocca le agevolazioni sulla prima casa
