È possibile che il regolamento condominiale, predisposto dal costruttore ed accettato dagli acquirenti, contenga una riserva di proprietà di determinate parti dell'edificio a suo favore.
È, quindi, importante verificare il contenuto del regolamento, tenendo presente che in un condominio sorto dal frazionamento di un fabbricato di proprietà esclusiva, la volontà del proprietario che lo ha costituito è idonea e sufficiente ad escludere dal novero delle parti comuni alcuni beni ed a riservarsene la proprietà esclusiva.
Una simile conclusione si pone peraltro in linea con una giurisprudenza ormai consolidata , secondo cui, al fine di accertare l'esistenza di una valida riserva di un bene potenzialmente comune in capo ad un unico proprietario, occorre esaminare il primo atto di trasferimento del bene stesso da parte dell' originario ed unico proprietario, con conseguente esclusione della presunzione ex art. 1117 c.c. ove da tale atto risulti effettivamente che il detto alienante si sia riservato la proprietà del bene in contestazione (Cass. civ., sez. II, 09/08/2018, n. 20693).
Tale esclusione, però, come già detto, incidendo sulla costituzione di un diritto reale immobiliare, deve risultare necessariamente da atto scritto, così come da atto scritto deve risultare la volontà dell'originario proprietario esclusivo di riservarsi la proprietà di beni che rientrano fra quelli comuni in ordine ai quali opera la presunzione di legge.
In ogni caso non è valida la clausola del contratto di vendita di un appartamento in condominio con cui il venditore si riserva la quota del 50% del cortile e della centrale termica.
La cessione della proprietà esclusiva non può essere separata dal diritto sui beni comuni soltanto quando le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano - per effetto di incorporazione fisica - indissolubilmente legate le une alle altre oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l'esistenza ed il godimento delle proprietà esclusive.
La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Larino nella sentenza n. 63 del 26 gennaio 2023.
Vendita delle unità immobiliari e riserva della titolarità del c.d. vuoto tecnico da parte del venditore. La vicenda
In un caseggiato ciascuno dei condomini aveva acquistato dalla società venditrice una villetta facente parte di un ex complesso alberghiero; in ogni rogito notarile la predetta società si era riservata il diritto di proprietà del seminterrato e degli impianti idrico, elettrico e fognario ivi contenuti. Successivamente il condominio decideva di citare in giudizio la venditrice nella convinzione che tale clausola (contenuta nei rogiti di acquisto dei diversi condomini) dovesse considerarsi nulla, con conseguente titolarità in capo dei rispettivi condomini dei beni predetti.
Di conseguenza il condominio chiedeva al Tribunale di dichiarare nulla le clausole contenute nei singoli atti di compravendita e, conseguentemente, dichiarare la piena ed esclusiva proprietà dei locali seminterrati e degli annessi impianti in capo alla collettività condominiale, con condannare della convenuta a rilasciarli immediatamente.
Il CTU incaricato metteva in rilievo che dalla documentazione relativa al caseggiato emergeva che tali locali seminterrati erano stati realizzati principalmente "per trovare terreno buono per la posa delle fondazioni" e "creare una camera d'aria per eliminare le eventuali infiltrazioni di risalita".
Sostanzialmente, quindi, i locali in questione costituivano delle camere d'aria tra le fondazioni e il piano rialzato.
Si ricorda che si può parlare del c.d. vuoto tecnico, in riferimento alla camera d'aria esistente tra il solaio del piano terraneo e le fondazioni, cioè a quello spazio destinato anche alla aerazione e deumidificazione dei muri maestri e delle fondamenta dell'edificio.
La decisione
Il Tribunale ha ricordato che l'espressa previsione nell'atto notarile della riserva di proprietà in capo all'alienante di un bene comune può far venir meno la presunzione della proprietà comune da parte dei proprietari delle singole unità immobiliari del detto bene. Tuttavia - come sottolinea lo stesso giudice - il fatto che la funzione dei seminterrati oggetto di lite sia quella "di camera d'aria" per evitare infiltrazioni in risalita e, più ancora, il fatto che nei detti locali siano collocati gli impianti idrici , fognari e termici a servizio delle abitazioni rende evidente che essi svolgono una funzione essenziale per l'esistenza ed il godimento di queste ultime.
Di conseguenza, ad avviso del Tribunale, devono ritenersi nulle per violazione dell'art 1118 c.c. le clausole dei contratti di compravendita delle unità immobiliari con cui una società alienante si riserva la proprietà, per ciascun appartamento ceduto, del rispettivo seminterrato e degli annessi impianti idrico, elettrico e fognario.
