Come è noto con ordinanza del 1 aprile 2019, il Tribunale di Milano ha investito la Corte di Giustizia dell'Unione Europea della questione relativa alla possibilità di qualificare il condominio come consumatore.
Secondo i giudici del Lussemburgo il condominio, sebbene non rientrante formalmente nella nozione di "consumatore", tuttavia, può essere considerato tale dalla giurisprudenza nazionale (sulla scorta delle finalità perseguite dalla direttiva 93/13/CEE), non sussistendo alcun ostacolo che consenta un'interpretazione estensiva della normativa di recepimento della direttiva nel diritto interno (si veda la sentenza della Corte di Giustizia dell'Unione Europea, 2 aprile 2020, causaC-329/19).
Alla luce di quanto sopra si può affermare che la disciplina dei c.d. contratti del consumatore (Codice del consumo D.lgs. n. 206/2005) si applica anche ai contratti conclusi dall'amministratore del condominio volti alla manutenzione, alla conservazione ed al godimento di parti e servizi comuni dell'edificio condominiale, atteso che l'amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale dagli stessi eventualmente svolta.
Così, a proposito della fornitura di vetri difettosi per la facciata del caseggiato, è stato affermato che il condominio - in quanto assimilato al "consumatore" nei rapporti conclusi dall'amministratore con i fornitori per l'acquisto dì beni o servizi - può utilizzare i rimedi previsti dal Codice del Consumo (Trib. Milano 8 settembre 2008).
A tale proposito merita di essere ricordato che il D.lgs. 170/2021 ha apportato delle modifiche al Codice del Consumo (D.lgs. 206/2005) in attuazione di una direttiva europea. Le modifiche - che riguardano anche la vendita di beni tra venditore e condominio- consumatore - entreranno in vigore il 1 gennaio 2022.
Bisogna sottolineare che i diritti dei consumatori non sono derogabili e qualsiasi accordo volto ad escludere o limitare i diritti dei consumatori, anche in modo indiretto e tramite l'indicazione della normativa di un Paese non appartenente all'Unione europea, è nullo.
Condominio e responsabilità del venditore nel Codice del Consumo: le novità
Il venditore è responsabile nei confronti del consumatore di qualsiasi difetto di conformità esistente al momento della consegna del bene che si manifesti entro due anni da tale momento.
I condomini possono agire per far valere i difetti con azione che si prescrive in 26 mesi dalla consegna dei beni, a meno che i difetti siano stati dolosamente occultati dal venditore.
La novità, però, è che dal 1 gennaio 2022 in relazione al bene acquistato dai condomini si presume che qualsiasi difetto di conformità che si manifesti entro un anno dal momento in cui il bene è stato consegnato esistesse già a tale data, a meno che tale ipotesi sia incompatibile con la natura del bene o con la natura del difetto di conformità (e salvo prova contraria) Si crea quindi un'inversione dell'onere della prova a carico del venditore circa la presenza del difetto al momento della consegna. È stato anche eliminato l'obbligo del consumatore di denunciare i vizi entro due mesi dalla scoperta.
Codice del Consumo e rimedi a favore del condominio: la riparazione o la sostituzione
Se il bene acquistato è difettoso, il condominio, a norma del comma 2 dell'articolo 135-bis, può scegliere tra riparazione e sostituzione, purché il rimedio prescelto non sia impossibile o, rispetto al rimedio alternativo, non imponga al venditore costi sproporzionati; il venditore può rifiutarsi di rendere conformi i beni se la riparazione e la sostituzione sono impossibili o se i costi che dovrebbe sostenere sono sproporzionati.
Da notare che la riparazione o la sostituzione devono essere effettuate senza spese ossia, senza i costi necessari per rendere conformi i beni (spese di spedizione, di trasporto, di mano d'opera e di materiali), entro un congruo periodo di tempo e senza notevoli inconvenienti per il consumatore.
Inoltre è stato chiarito che i consumatori devono mettere i beni a disposizione e a spese del venditore ma non sono certo tenuti a pagare per il normale uso del bene sostituito nel periodo precedente la sostituzione.
La riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto
Tuttavia se il venditore non ha provveduto alla riparazione o sostituzione del bene o se venditore ha dichiarato o risulta dalle circostanze che non procederà al ripristino della conformità entro un termine ragionevole o se si manifesta un difetto di conformità nonostante il tentativo di ripristino del bene o il difetto di conformità è particolarmente grave si può arrivare a chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione (ed il risarcimento dei danni).
Il consumatore esercita il diritto alla risoluzione del contratto di vendita mediante una dichiarazione diretta al venditore contenente la manifestazione di volontà di risolvere il contratto; successivamente restituisce il bene al venditore (a spese di quest'ultimo) e il venditore rimborsa al consumatore il prezzo pagato per il bene al ricevimento del bene o delle prove fornite dal consumatore in ordine al fatto di aver restituito o spedito il bene.
Il condominio, però, non ha il diritto di risolvere il contratto se il difetto di conformità è solo di lieve entità (l'onere della prova della lieve entità del difetto rimane comunque a carico del venditore).
In ogni caso il consumatore può "bloccare i pagamenti" fino a quando il venditore non abbia adempiuto agli obblighi relativi alla garanzia.
