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E se compro un immobile privo di vespaio posso chiedere il risarcimento dei danni al venditore?

E' frequente che i proprietari di un immobile al pianterreno o rialzato lamentino la presenza di muffe e condense nella proprietà esclusiva
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli 

Per evitare quest'ultimo inconveniente sono necessari "sbarramenti" che intercettino e chiudano le vie di risalita dell'acqua lungo le murature.

In particolare, per preservare i locali siti al piano terra dall'umidità che può venire dal sottosuolo o dalla condensazione, tipica del periodo primavera-estate, vengono realizzati dei particolari manufatti chiamati vespai.

Molto spesso, però, soprattutto negli edifici meno recenti, tali strutture non sono state realizzate o costruite con tecniche inidonee a risolvere questi problemi. Sotto il profilo tecnico, il vespaio è un sistema di isolamento del terreno (o dello scantinato) di un edificio che può realizzarsi in vari modi, tutti basati sul principio della circolazione dell'aria.

Negli ultimi anni tali manufatti vengono realizzati in maniera semplice attraverso l'utilizzo di elementi modulari in materiale plastico, di facile installazione ed autobloccanti, che permettono di risparmiare parecchio tempo e mano d'opera rispetto ai vecchi metodi più macchinosi.

In epoca meno recente venivano realizzati con un riempimento dello spazio tra il pavimento degli appartamenti terranei ed il terreno umido e freddo con pietrame informe (ghiaioni o materiali simili che non assorbono l'umidità) gettato alla rinfusa e a secco (senza malta) in modo da far rimanere spazi vuoti tra essi, con conseguente circolazione d'aria.

Tuttavia il vespaio può essere anche a "camera d'aria " quando il pavimento ed il relativo massetto delle abitazioni poste al piano terreno poggiano su dei lastroni di cemento a loro volta fissati a dei muretti distanziati tra loro in modo da lasciare un sufficiente spazio vuoto di areazione, formante camera d'aria isolante per l'umidità.

Naturalmente se i vespai non assolvono appieno alla loro funzione o risultino danneggiati o, addirittura, se tali manufatti non sono stati realizzati (fenomeno frequente per i fabbricati meno recenti) si devono affrontare notevoli spese per opere di manutenzione o per la realizzazione di tali strutture

Alla luce di quanto sopra si può comprendere che se compro un immobile privo di tale manufatto il venditore ne dovrà rispondere. Tale conclusione è stata espressa dalla recentissima sentenza del Tribunale di Milano n. 9303 del 16 novembre 2021. Nel caso esaminato però l'acquirente non è riuscito ad ottenere il risarcimento del danno. Cerchiamo di capirne le ragioni.

Breve focus sul vespaio

Immobile privo di vespaio: la vicenda

L'acquirente di un appartamento lamentava che il bene acquistato non corrispondeva a quanto dichiarato dal venditore. Parte venditrice aveva dichiarato nel rogito che l'immobile era stato realizzato in data anteriore al 1.9.1967 e che successivamente era stata presentata al Comune una comunicazione di mutamento di destinazione d'uso senza opere edilizie con cui avevano dichiarato, tra l'altro, l'esistenza di un vespaio con una struttura ad igloo di cm 60.

Da notare che detta comunicazione era stata predisposta dal tecnico dell'acquirente che si assumeva ogni eventuale onere per il mutamento di destinazione.

Tuttavia, nel corso dei lavori di ristrutturazione successivi all'acquisto dell'immobile, l'acquirente stesso riscontrava che sotto la pavimentazione non esisteva alcun vespaio; di conseguenza si rivolgeva al Tribunale chiedendo di accertare l'inadempimento contrattuale del convenuto e di condannare lo stesso al risarcimento dei danni, oltre alla rifusione delle spese di lite.

L'attore lamentava l'inesistenza del vespaio e la malafede del venditore atteso che l'amministratore aveva chiesto al convenuto informazioni sulla realizzazione del vespaio e la sua mancata risposta dimostrava la consapevolezza dell'inesistenza del manufatto in questione.

In ogni caso lo stesso attore faceva presente che aveva potuto realizzare solo un vespaio di 25 cm (in quanto al di sotto dei 25 cm di quota vi erano 30 cm di calcestruzzo), con un aggravio di costi e perdita di tempo, nonché con un danno per l'umidità di risalita che veniva totalmente eliminata.

La decisione: l'inadempimento contrattuale del convenuto

Secondo il tribunale, data l'inesistenza del vespaio scoperta dall'acquirente solo successivamente all'acquisto, vi è stato un inesatto adempimento del convenuto che non può certo giustificarsi sostenendo di essersi limitato a firmare la comunicazione inviata la Comune per il cambio di destinazione d'uso predisposta dal tecnico dell'attore; infatti come nota lo stesso giudice milanese il venditore, in quanto soggetto richiedente la modifica, avrebbe dovuto verificare la veridicità di quanto riportato nella predetta comunicazione.

Vespaio e danni causati dal cattivo stato di manutenzione

La prova del danno

Il Tribunale di Milano ha notato come fosse onere dell'attore provare il danno causato dall'inesatto adempimento del venditore, che, nel caso esaminato, l'attore non ha assolto.

Al fine di quantificare il danno l'attore avrebbe dovuto dimostrare il costo della realizzazione del vespaio (di soli 25 cm) o il tempo impiegato per l'esecuzione di detto manufatto, offrendo elementi per liquidare il danno per l'umidità di risalita.

In assenza di prova del danno e degli elementi per la sua liquidazione il Tribunale ha respinto la domanda risarcitoria.

Infatti la liquidazione equitativa del danno può ritenersi legittima nel solo caso in cui il danno stesso sia non meramente potenziale, bensì certo nella sua esistenza, pur non essendo suscettibile di prova del "quantum"; in ogni caso richiede, altresì, onde non risultare arbitraria, l'indicazione da parte del giudice delle congrue, anche se sommarie, ragioni del processo logico sul quale è fondata.

L'obbligo di custodia grava sul condominio anche in caso di vizi costruttivi dell'immobile.

Sentenza
Scarica Trib. Milano 16 novembre 2021 n. 9303

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