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È possibile deliberare la "fusione" di due o più caseggiati in un unico grande condominio

Le indicazioni di una "fondamentale" decisione della Cassazione
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Lo scioglimento del condominio è possibile ex art. 61 disp. att. c.c. (non modificato dalla legge di riforma) qualora un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.

Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c. o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

Sembra utile sottolineare che l'art. 61 disp. att. c.c. esplicitamente prevede e subordina lo scioglimento del condominio e la costituzione in condominio separato solo per quegli edifici, o gruppo di edifici, «che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi», dovendosi con ciò intendere che la costituzione in condominio separato è possibile allorché la residua porzione abbia una propria autonomia strutturale, anche se, ai sensi del primo comma del successivo art. 62, restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c.

Si tenga conto però che qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'articolo 1136 del codice stesso (con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio).

E se invece i condomini di due palazzi volessero fondere i due caseggiati in uno? La questione è già stata esaminata dalla Cassazione in una chiarissima decisione (Cass. civ., sez. II, 28/10/1995, n. 11276).

Delibera assembleare e fusione di due caseggiati in uno: la vicenda

Nel caso in questione alcuni condomini di un complesso immobiliare convenivano quest'ultimo davanti al Tribunale, chiedendo che venissero dichiarate invalide alcune deliberazioni assunte dal supercondominio predetto in materie per le quali la competenza andava riconosciuta ai singoli palazzi.

In particolare i condomini del complesso edilizio decidevano di fondere i diversi palazzi in un unico grande condominio: in pratica realizzavano al contrario il meccanismo previsto dall'articolo 61 disp. att. c.c che disciplina lo scioglimento del condominio.

A seguito di istruttoria, il Tribunale riteneva che dalle prove acquisite risultava l'esistenza di tanti condomini distinti quanti erano i fabbricati costituenti il complesso immobiliare, cui accedeva un c.d. supercondominio relativo alle parti comuni ai vari fabbricati.

Alla luce di quanto sopra il giudice di primo grado riteneva nulla la delibera - adottata a maggioranza - istitutiva di un unico condominio tra i tre fabbricati - in quanto lesiva del diritto di ciascun condomino di far parte del condominio costituivo dal solo edificio in cui era proprietario di unità immobiliari.

Ma nulle venivano dichiarate pure le delibere assunte da assemblee convocate come se esistesse un unico condominio per deliberare su materie attinenti ai singoli fabbricati.

Al contrario la Corte di Appello dichiarava la legittimità della costituzione di un condominio tra edifici separati, che sarebbe univocamente attestata dalla previsione normativa di cui all'art. 61 disp. att. c.c., la quale implicitamente ammetterebbe la possibilità e la validità della costituzione di un condominio composto da più edifici.

Delibera assembleare e fusione di due caseggiati in uno: la decisione

Secondo la Cassazione la motivazione di detta sentenza della Corte di Appello, che ha ammesso la possibilità di applicare analogicamente l'art. 61 disp. att. c.c., non può essere condivisa per un duplice ordine di considerazioni.

La norma in questione, la quale prevede la possibilità della scissione, in base a delibera adottata a maggioranza, di un unico condominio originario in più condomini, ha natura eccezionale, in quanto deroga al principio secondo il quale la divisione può essere attuata solo con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, e quindi non può essere applicata analogicamente.

A tale applicazione analogica, d'altra parte, sarebbe comunque di ostacolo la mancanza della identità di ratio. Infatti, posto che l'art. 61 disp. att. c.c. favorisce la trasformazione di un condominio complesso in condomini autonomi, è impossibile utilizzare analogicamente tale norma per giustificare l'ipotesi inversa, e cioè la fusione in un unico condominio di più edifici autonomi.

Il ricorso, pertanto, è stato accolto, con Cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa, per un nuovo esame, ad altra sezione della Corte di appello. Si può quindi affermare che è nulla la delibera adottata da una assemblea di supercondominio, a maggioranza dei suoi componenti, istitutiva di un unico condominio tra i vari edifici interessati, in quanto lesiva del diritto di ciascun condomino di fare parte del condominio costituito dal solo edificio in cui era proprietario di unità immobiliari.

L'assemblea del supercondominio può revocare l'amministratore?

Sentenza
Scarica Cass. 28 ottobre 1995 n. 11276

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