Con pronuncia emessa in data 27 gennaio 2025, n. 269, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere accoglieva l'impugnativa a delibera condominiale proposta da un condomino.
In particolare, il ricorrente deduceva l'invalidità della detta delibera in quanto l'assemblea era stata convocata da soggetto non legittimato, in quanto non era stata preceduta da rituale convocazione del condomino ed in quanto il contenuto viola l'art. 1129, comma 13, c.c., l'art. 71 bis disp. att. c.c. e l'art. 1123 c.c.
Il convenuto-condominio non si costituiva e veniva dichiarato contumace, e la causa veniva decisa senza l'espletamento della fase istruttoria poiché di natura documentale.
L'importanza dell'avviso di convocazione
La convocazione è da considerarsi l'atto preliminare allo svolgimento dell'assemblea e l'amministratore è individuato quale soggetto istituzionalmente deputato alla convocazione della riunione assembleare, salvo provvedervi i condomini.
L'invio dell'avviso di convocazione rappresenta l'atto iniziale volto ad informare gli aventi diritto (i condomini) che in un giorno determinato, ad un'ora prefissata ed in un luogo prescelto dall'amministratore avrà luogo l'adunanza.
L'art. 63 del d.l. n. 34/2020 ha introdotto la videoconferenza in condominio. In particolare, all'art. 66 disp. att. c.c., il legislatore ha apportato alcune modificazioni. Al comma 3, dopo le parole «e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione» sono state inserite le seguenti: «o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa»; dopo il comma 5 è stato aggiunto il seguente: «Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza.
In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione».
Successivamente, con art. 5-bis d.l. 125/2020, convertito con l. n. 159/2020, stata introdotta nuova disposizione «all'articolo 66, comma 6, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, le parole: "di tutti i condomini" sono sostituite dalle seguenti: "della maggioranza dei condomini".
Vi è la possibilità di assemblea c.d. mista, parte in presenza e parte da remoto, non è esclusa dalla disposizione citata. D'altronde la formulazione assunta dalla prima parte del comma 6, dell'art. 66 disp. att. c.c., parla di partecipazione e non svolgimento, deducendo che il collegamento in videoconferenza costituisca una facoltà per chi lo vuole e non un obbligo per i condomini.
Poi saranno i condomini a scegliere l'alternativa di partecipazione all'adunanza, se in presenza o da remoto, rimettendo, così, alla libertà di ognuno di scegliere se optare per la presenza o il collegamento on line, a prescindere dalla previa manifestazione di volontà favorevole o meno alla modalità di videoconferenza.
Modalità di notifica
Chiarito quanto innanzi, esaminiamo le modalità di notifica dell'avviso di convocazione, oggetto della disamina nella pronuncia del Tribunale campano. Dal verbale impugnato emerge, quindi, che la convocazione è avvenuta senza il rispetto delle modalità prescritte dalla legge, ex art. 66 disp. att. c.c., bensì tramite affissione della convocazione posta in bacheca e comunicata nel gruppo whatsapp.
In virtù della mancata convocazione agli aventi diritto, l'assemblea condominiale è affetta da vizio formale nella sua costituzione, e, dunque, la delibera ivi adotta è di conseguenza invalida, perciò annullabile.
Va, altresì, precisato che la disposizione contenuta nell'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., recita quanto segue: "L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contendere l'indicazione del luogo l'ora della riunione o, se prevista la modalità in videoconferenza della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora stessa".
Il condomino non ha ricevuto alcuna comunicazione nelle modalità stabile dalla legge. Perciò, in ordine agli argomenti affrontati nell'adunanza è stato leso il diritto del condomino atteso che lo stesso non ha potuto, in alcun modo, approfondire tali aspetti decisi e, sicuramente, rilevanti e per la gestione condominiale (in tale senso Trib. Bari, decreto, 28.1.2022).
Lesione diritto di informazione
Per completezza, la mancata convocazione del condomino da parte dell'amministratore, viola, senza ombra di dubbio, il diritto di ogni condomino all'accesso agli atti del condominio, proprio nel caso affrontato relativo all'approvazione del documento contabile più importante in ambito condominiale, in spregio all'art. 1130, comma 2, bis c.p.c., che prevede: "I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spesa".
Perciò, il capo condomino, in quanto mandatario dei singoli condomini ha, in virtù delle disposizioni del mandato, un generale dovere di informazione rispetto ai condomini, come previsto dagli artt. 1712 e 1713 c.c., a mente dei quali rispettivamente: "il mandatario deve senza ritardo comunicare al mandante l'esecuzione del mandato" e "il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato".
Ulteriori modalità di notifica: sono possibili?
Non va sottaciuto che le comunicazioni possano avvenire in modi diversi da quelli previsti dalla legge purché tali modalità siano state concordate inequivocabilmente dai condomini o perché richieste direttamente dagli stessi o in quanto siano state formalizzate in regolamenti condominiali approvati (Trib. Padova n.1238/2023).
Nel caso di specie, alcuna prova è stata fornita dal resistente (contumace) circa la convocazione con le modalità indicate ed anzi, come detto; tra l'altro, dalla disamina dell'atto collettivo impugnato si ricava che a tutti i condomini la convocazione non è avvenuta con le modalità prescritte dalla legge.
Infatti, la convocazione via whatsapp, oltre a non essere consentita dalla legge, non garantisce la certezza della ricezione (Trib. Avellino 8 aprile 2024, n. 1705).
No alla convocazione dei condomini via WhatsApp
Riflessioni finali sull'accoglimento dell'eccezione di incompetenza territoriale
In definitiva, sulla scorta di quanto argomentato, condividendo in toto quanto sostenuto dal Tribunale campano, la convocazione dell'assemblea condominiale, di appannaggio dell'amministratore, deve avvenire nelle modalità prescritte dalla legge (art. 66 disp. att. c.c.), in mancanza la deliberazione è impugnabile per annullabilità nel rispetto del termine di cui all'art. 1137, comma 2, c.c., o, in tale termine, dal momento della conoscenza da parte del condomino (App. Lecce, 21 luglio 2020, n. 211; Trib. Roma 19 aprile 2023, n. 6218).
