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Delimitare le zone a transito pedonale, regolare la delibera adottata a maggioranza
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Delimitare le zone a transito pedonale, regolare la delibera adottata a maggioranza

E' lecita la deliberazione assembleare con cui i condomini decidono di separare la zona a transito pedonale e quella a traffico veicolare.

Avv. Alessandro Gallucci  

Quando si parla di uso delle cose comuni il pensiero va subito a due particolari modalità: quello fatto dal singolo condomino ai sensi dell’art. 1102 c.c. e quello disciplinato dall’assemblea in ragione dei propri poteri di regolamentazione d’uso dei beni comuni.

Per ciò che concerne l’uso del singolo la Cassazione, ormai da tempo, è costante nell’affermare che, " il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l'altrui pari uso.

La nozione di pari uso della, cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione” (Cass. 5 ottobre 2009, n. 21256).

Che cosa cambia per l’uso disciplinato dall’assemblea. Nulla, anzi i poteri del gruppo sono maggiori. L’assise, infatti, ha piena discrezionalità nel decidere come i beni comuni debbano essere usati incontrando due solo limiti:

a) non limitare il diritto di ognuno sulle cose comuni;

b) non alienarli, dividerli e comunque compiere qualsiasi attività che possa eliminare o comprimere il diritto dei condomini senza il loro esplicito consenso.

In sostanza si può dire così: finché si tratta di disciplinare è tutto lecito, se si tratta di disporre serve il consenso di tutti i condomini.

In questo senso una recente sentenza del tribunale di Monza ha chiarito che è lecita la deliberazione assembleare con cui i condomini decidono di separare, in un cortile comune, la zona a transito pedonale e quella a traffico veicolare.

Ciò detto vale la pena chiarire un aspetto: qual è la maggioranza necessaria per disciplinare l’uso dei beni comuni?

Si legge nella pronuncia citata che “ per l’adozione della delibera in esame non è necessaria l’unanimità dei consensi, essendo sufficiente la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c., (maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio), nella specie raggiunta grazie al voto favorevole di cinque condomini su otto titolari di 625 millesimi di proprietà.

Le norme volte a disciplinare l’uso delle cose comuni, anche se contenute in un regolamento approvato con il consenso dì tutti i partecipanti alla comunione, possono essere modificate con il voto della maggioranza dei comunisti ex art. 1138, comma terzo, ce, richiedendosi l’unanimità solo nel caso d’introduzione di disposizioni che esorbitino dalla potestà di gestione delle cose comuni attribuita all’assemblea, menomando i diritto dei singoli condomini o stabilendo obblighi o limitazioni a loro carico” (Trib. Monza 12 marzo 2012).

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