L'articolo 1127 c.c. prevede che il proprietario dell'ultimo piano di un edificio, o del relativo lastrico solare, possa sopraelevare, ove ciò non risulti precluso dal suo titolo di acquisto (primo comma), a condizione che le condizioni statiche dell'edificio lo consentano (secondo comma), che la nuova fabbrica non pregiudichi l'aspetto architettonico dello stabile né diminuisca notevolmente la luce e l'aria per i piani sottostanti (terzo comma), e con obbligo, a carico del soggetto che sopraeleva, di corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore dell'area da occupare con la sopraelevazione, diviso per il numero dei piani, incluso quello da edificare, e detratto l'importo della quota di spettanza dell'onerato (quarto comma).
A proposito dell'indennità di sopraelevazione si pone la questione di stabilire quale siano le condizioni che consentono ad un condomino di pretendere detta indennità.
Un chiarimento sul tema è contenuto nella motivazione della recentissima sentenza della Cassazione n. 5023 del 16 febbraio 2022.
I giudici supremi hanno anche fornito un importante chiarimento in merito al rapporto tra l'articolo 1127 ed il supercondominio. Per comprendere le riflessioni della Cassazione è necessario partire dalla vicenda esaminata.
Sopraelevazione in supercondominio: il caso specifico
La vicenda riguarda un supercondominio costituito da un edificio adibito ad albergo gestito da una società, un altro fabbricato adibito a residenza privata e da un locale interrato ospitante magazzini e autorimesse.
La società (che gestiva l'albergo) decideva di procedere ad una sopraelevazione sopra la copertura del locale interrato adibito a garage.
Gli abitanti dell'edificio residenziale citavano in giudizio la predetta società per sentirla condannare al pagamento dell'indennità da sopraelevazione di cui all'art. 1127, ultimo comma, c.c.; il Tribunale accoglieva la domanda, condannando la convenuta al pagamento, in favore degli attori, dell'indennità di sopraelevazione.
Ad avviso della Corte di Appello, invece, gli abitanti dell'edificio residenziale avrebbero dimostrato solo uno dei due requisiti previsti dall'art. 1127 c.c., rappresentato dalla comunione del suolo sul quale poggiava il locale interrato adibito a garage, ma non anche il secondo, consistente nel fatto di essere proprietari di quote di piano sottostanti al lastrico del predetto locale interrato.
La questione veniva sottoposta all'attenzione della Cassazione a cui ricorrevano gli abitanti dell'edificio residenziale.
Per i ricorrenti la Corte di Appello non aveva interpretato in modo corretto le clausole del regolamento contrattuale, alla luce del quale invece risultavano comproprietari non soltanto del suolo sul quale insistevano i fabbricati facenti parte del complesso immobiliare, ma anche della soletta di copertura del locale interrato.
Essi, quindi, sostenevano di essere proprietari, pro quota, di porzioni immobiliari sottostanti le zone interessate alla sopraelevazione con conseguente diritto a percepire l'indennità di sopraelevazione.
Indennità di sopraelevazione: i presupposti per pretenderla
I giudici supremi chiariscono che prima condizione per ottenere il diritto all'indennità di cui all'art. 1127 c.c., è la proprietà comune del suolo sul quale insiste il caseggiato e, quindi, la nuova parte sopraelevata.
Inoltre è indispensabile l'esistenza, in concreto, di una nuova edificazione che sia realizzata dal proprietario esclusivo di una unità immobiliare, o di un lastrico di copertura di un edificio, sotto il quale insistano proprietà esclusive di altri soggetti, partecipanti al condominio (seconda condizione).
Ne consegue - ad avviso dei giudici supremi - che l'articolo 1127 c.c. non è applicabile al manufatto edificato sulla soletta di copertura di un locale interrato, a prescindere dal regime di proprietà dello stesso locale interrato (in ogni caso i ricorrenti non hanno neppure chiarito se il garage interrato fosse di proprietà comune ovvero individuale).
Inapplicabilità dell'articolo 1127 c.c. al supercondominio
I giudici supremi, dopo aver precisato le condizioni per pretendere l'indennità di sopraelevazione, fanno un'importante precisazione: l'art. 1127 c.c., presupponendo l'esistenza di un edificio, ovverosia di una costruzione realizzata almeno in parte fuori terra e sviluppata in senso verticale rispetto al piano di campagna, non rientra tra le norme applicabili al cd. supercondominio, che ricorre quando più condomini, tra loro autonomi, abbiano in comune alcuni beni o spazi a loro volta assoggettati a regime di condominialità; del resto bisogna sottolineare che le norme sul condominio si applicano alle diverse "situazioni supercondominiali" previste dall'articolo 1117 bis, sole se compatibili.