Si tratta della sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 3814 del 26 ottobre 2022.
Il primo argomento trattato dalla decisione attiene alla procura alle liti.
Sostituzione del difensore nel corso del giudizio
Osserva il Giudice che si deve, in via preliminare, esaminare l'eccezione di inammissibilità, sollevata da parte attrice, della costituzione dei nuovi procuratori del convenuto condominio per difetto di ius postulandi.
Con comparsa depositata telematicamente il 13.06.2022 si sono, infatti, costituiti gli avvocati A e B in sostituzione del rinunciatario avvocato Z.
La questione non è prettamente processuale ma sostanziale.
In tema di mandato alle liti, il quarto comma dell'art. 1136 cc sancisce che le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore devono essere approvate con la maggioranza prevista dal secondo comma del medesimo articolo.
E ancora "l'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione" (in tal senso SSUU 18331 del 2010).
Da quanto detto viene ricavato che l'amministratore di condominio, con riferimento alle materie che esulano dalle attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c., come nel caso di specie, per costituirsi validamente in giudizio deve ottenere la approvazione della assemblea o la successiva ratifica.
Dalla lettura della comparsa e della allegata procura alle liti non emerge alcun conferimento di incarico preventivo, né alcuna ratifica successiva, agli avvocati di nuova nomina da parte della assemblea di condominio.
Non può farsi luogo, ai sensi dell'art. 182 c.p.c., all'invito d'ufficio alla regolarizzazione della procura dato che deve ritenersi inefficace meramente la nuova costituzione ma rimane valida e efficace la costituzione del precedente procuratore per cui non vi è alcun difetto assoluto di rappresentazione.
Deve evidenziarsi che la ratio dell'art 182 c.p.c. deve ravvisarsi nella tutela della parte che non può rimanere priva di rappresentanza processuale. La Suprema Corte, dando atto della modifica che ha avuto ad oggetto l'articolo in commento, ha avuto modo di chiarire che "in realtà l'art. 182 c.p.c., comma 2, va certamente letto in combinazione con l'art. 75 c.p.c., comma 2, laddove prevede che le persone che non hanno il libero esercizio dei diritti non possono stare in giudizio se non rappresentate, assistite o autorizzate secondo le norme che regolano la loro capacità" (Cass. SS. UU. n. 9217/2010).
Dai richiamati principi, consegue che deve accogliersi l'eccezione di inammissibilità della costituzione dei nuovi procuratori e deve continuare a considerarsi valido il patrocinio del precedente avvocato.
Venendo alla seconda questione.
Il problema della validità della delibera
È oltremodo nota la massima della Corte a Sezione Unite che così afferma: «Sono nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto e sono annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto» (Cassazione Sezioni Unite n. 4806/2005).
Ciò premesso, per poter accertare, nel dettaglio, la denunciata illegittimità della impugnata delibera occorre procedere a esaminare l'oggetto approvato con la stessa.
Il punto 2 della delibera reca il seguente ordine del giorno: «Rifacimento impianto fognario - Delibera- Comunicazione da parte della ditta circa l'impossibilità di eseguire i lavori deliberati e conferimento incarico ad altra specifica impresa - approvazione per la sostituzione del basolato esistente con lastricato in porfido. - Conferimento incarico direttore dei lavori. - Deliberato in merito».
L'ordine del giorno viene approvato alla unanimità dei presenti che, conseguentemente, si delibera: «in riferimento al secondo punto dell'o.d.g. i presenti in modo unanime approvano quanto deliberato nell'Assemblea del 02.12.2008» ... «i presenti approvano la sostituzione del basolato con lastricato in porfido».
Con questa delibera, nessun contrasto sul punto tra le parti, il Condominio ha ratificato l'operato dell'amministratore che ha proceduto a dare incarico all'ing. X di presentazione della DIA con cui si prevede il progetto di costruzione dell'impianto fognario all'interno del fabbricato condominiale. Successivamente alla presentazione di tale DIA è seguita la presentazione di Variante.
In sede di interrogatorio formale l'amministratore del convenuto Condominio, dichiara di avere presentato istanza di deroga con riferimento all'art. 68 del Regolamento Edilizio, e cioè deroga a quanto prescritto da detta norma in ordine alle distanze.
Alla successiva udienza, in sede di libero interrogatorio, il medesimo amministratore ha precisato che «Successivamente alla presentazione della DIA e della successiva variante è intervenuto un provvedimento del Comune di Caserta che ha sospeso i lavori, in quanto i lavori da effettuare necessitavano di una autorizzazione in deroga al regolamento edilizio comunale che doveva essere decisa dal Consiglio Comunale».
Parte attrice dichiara che i lavori non sono stati ben eseguiti e non secondo le indicazioni giuridiche e tecniche fornite, mentre la relazione allegata alla Variante di tale DIA prevede la sostituzione del basolato d'epoca con un lastrico in porfido che va a modificare il decoro architettonico dell'ingresso del fabbricato.
A supporto di quanto denunciato ha prodotto il testo del Piano territoriale Paesistico vigente per la città di Caserta ove all'art. 7 è sancito il divieto di sostituzione dei basolati tradizionali con altri materiali.
Orbene, ciò posto, dagli interrogatori, sia quello formale che libero, dell'amministratore di Condominio si deduce che il progetto alla DIA e successiva variante non potrebbe avere esecuzione in quanto i lavori ivi previsti necessitano di una deroga al Piano Regolatore edilizio e che il Comune di Caserta ha emanato un provvedimento di sospensione dei lavori. Sospensione mai revocata nonostante la istanza, presentata dal medesimo amministratore, di annullamento del provvedimento.
Ciò chiarito, deve, innanzitutto, considerarsi, esaminando l'intero quadro probatorio offerto al Tribunale, che il fabbricato condominiale in oggetto, essendo posto nel centro storico della città di Caserta, ricade in zona di notevole interesse pubblico per cui è soggetto alle norme di tutela RUA nonché al Piano Territoriale Paesistico che vieta, all'art. 7, la copertura e la rimozione dei basolati tradizionali con altri materiali.
Il progetto allegato alla DIA come integrato con quello della successiva variante, prevede la sistemazione della vasca di raccolta degli scarichi condominiali sotto l'androne del palazzo e la sostituzione del basolato tradizionale con un lastricato in porfido.
Tale progetto, in modo evidente, non appare conforme al disposto del citato art. 7, quinto comma, del Piano Territoriale Paesistico.
Ancora, l'ordinanza del 14 maggio 2014 di questo Tribunale dispone che la vasca di raccolta degli scarichi deve essere posizionata in ottemperanza delle indicazioni date dal consulente tecnico, nominato nel giudizio, nella propria relazione dell'08/09/2013 e di conseguenza non sotto l'androne ma all'interno della preesistente cisterna posta nel cortile del fabbricato condominiale.
In ragione di quanto sopra, la delibera qui impugnata ha un oggetto illecito nella parte in cui, al punto 2, ratificando una precedente delibera, approva un progetto in contrasto con la normativa vigente per la città di Caserta, nello specifico l'art. 7 del Piano Territoriale Paesistico, nonché in contrasto con il provvedimento giudiziale rappresentato dalla ordinanza del 14 maggio 2014 di questo Tribunale.
Conseguentemente, in applicazione dei principi espressi dalla Suprema Corte, l'autorità giudiziaria ha dichiarato la nullità della delibera, con riferimento al punto 2 della stessa, limitatamente alla parte in cui si reitera, come detto, la decisione di approvare l'oggetto della precedente delibera e quindi di approvare i lavori di costruzione dell'impianto fognario in difformità all'art. 7 del più volte citato Piano Territoriale e in contrasto con l'ordinanza del 14 maggio 2014, che dispone che la vasca Imhoff sia allocata all'interno della cisterna posta nel cortile del fabbricato e comunque secondo tutte le indicazioni date dal CTU nella sua relazione.
Quanto appena statuito ha assorbito ogni altra domanda volta ad ottenere la pronuncia di nullità della delibera ma osserva il Tribunale che il deliberato in esame volto alla sostituzione del basolato tradizionale, che alla luce del certificato del Comune di Caserta, sopra menzionato, è di interesse storico, comporta una modifica del decoro architettonico dello stesso.
Anche sotto tale specifico motivo di doglianza la domanda appare fondata poiché la delibera impugnata è stata, comunque, assunta in difetto della unanimità degli aventi diritto.
