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Due ingressi su scale separate: chiudendone uno si risparmia sulle spese?

Il condomino proprietario di un appartamento che si estende su due scale può ridurre la partecipazione agli oneri murando un accesso?
Avv. Mariano Acquaviva 
23 Gen, 2025

Il condominio conserva la propria unitarietà anche nell'ipotesi in cui sia costituito da due o più scale ovvero da altre parti poste al servizio solo di un gruppo di proprietari: in un'ipotesi del genere, le spese vanno divise tra i condòmini che effettivamente possono fruire dei beni, secondo le regole del condominio parziale di cui al terzo comma dell'art. 1123 c.c.

Può però accadere che un appartamento si estenda orizzontalmente coprendo entrambe le scale, cosicché ad esso è possibile accedere mediante due ingressi indipendenti, situato ciascuno in una verticale diversa.

È proprio in ipotesi del genere che occorre comprendere come funziona il riparto degli oneri e, se chiudendo un ingresso, si risparmia sulle spese condominiali, riducendole di fatto solamente a una scala.

Due ingressi su due scale: quali spese si pagano?

L'appartamento che si sviluppa orizzontalmente su due scale, con accesso a ciascuna di esse mediante ingresso indipendente, deve pagare le spese relative ad entrambe le verticali: tanto si evince dalle ordinarie norme codicistiche che impongono a ogni condomino di partecipare agli oneri in ragione del valore proporzionale delle rispettive unità immobiliari (art. 1123 c.c.).

Trova applicazione anche l'art. 1124 c.c., per cui le spese inerenti alle scale e all'ascensore sono attribuite in ragione al "criterio misto" dell'altezza del piano dal suolo.

Non rileva il fatto che il condomino proprietario dell'appartamento "a cavallo" delle due scale utilizzi prevalentemente - o esclusivamente - solo uno degli ingressi: com'è noto, cioè che conta è l'utilizzo potenziale del bene comune, non quello effettivo.

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Due ingressi su due scale: si paga meno se si chiude una porta?

Al fine di ridurre le spese condominiali, la soluzione a cui solitamente ricorre il proprietario di un appartamento con accesso da due scale diverse è quello di chiudere uno degli ingressi, eventualmente anche con soluzioni drastiche come la muratura, risultando così inaccessibile una delle due scale.

Questa opzione è davvero efficace, nel senso che consente di risparmiare sugli oneri condominiali? Ad avviso di chi scrive, no.

La mera chiusura di un accesso non può comportare una riduzione delle spese né tantomeno la revisione delle tabelle millesimali.

Come chiarito dalla Suprema Corte (n. 9263/1998), non si può sottrarre alle spese condominiali chi non usufruisce di un impianto o di un bene comune per sua scelta.

Nella sentenza si legge in particolare che «Per giustificare una partecipazione contributiva inferiore, il minor utilizzo deve essere dipeso unicamente da ragioni strutturali e non semplicemente da una mera scelta soggettiva di non usufruire del servizio».

La pronuncia richiama il disposto di cui all'art. 1118 c.c., secondo cui «Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni» e «Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali».

La chiusura di un ingresso - foss'anche murando completamente un accesso - non rappresenta dunque una soluzione che consente di risparmiare sulle spese condominiali.

Detto ancora in altri termini, la chiusura di un accesso all'edificio non rappresenta quella variazione strutturale dell'immobile che, mutando irreversibilmente lo stato dei luoghi, giustificherebbe una revisione delle tabelle e degli oneri.

È pur vero, però, che l'art. 1123, comma secondo, c.c., istituendo il criterio dell'utilizzazione differenziata, ha stabilito che «Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne».

Il "risparmio" inerente alle spese comuni potrebbe quindi attenere le spese d'utilizzo della scala e non quelle di conservazione del bene.

In altre parole, il condomino che si preclude da solo l'accesso a una scala potrebbe - almeno in teoria - chiedere una riduzione delle spese di gestione?

Anche in questa circostanza, la risposta è negativa; nello specifico, non sembra possibile ottenere la tanto sospirata riduzione senza il consenso scritto e unanime di tutti gli altri condòmini: il mancato utilizzo di una scala, di fatto, resta pur sempre una libera scelta del condomino il quale, anche se ha deciso di murare una porta d'ingresso, potrebbe comunque tornare sui propri passi.

Questa tesi è corroborata dalla giurisprudenza di legittimità (Cass., 27 settembre 2022 n. 28155), secondo la quale, in materia di ripartizione delle spese condominiali, non sussiste legittima ragione per esonerare il condomino dalle spese relative all'impianto di ascensore se la porta di accesso al piano ove è ubicata la sua proprietà sia stata sbarrata per scelta del medesimo in seguito ai lavori di ristrutturazione e non per iniziativa del condominio.

Per la Corte di Cassazione, dunque, la proprietà comune non si perde per avere deciso di chiudere una porta, così come l'obbligo di concorrere nelle spese non viene meno per effetto di una decisione sempre revocabile.

Insomma: il condomino con una proprietà estesa su due scale deve pagare per entrambe anche se decide di precludersi un accesso.

A margine, va ricordato che la chiusura di un ingresso potrebbe perfino costituire un illecito, qualora la realizzazione dell'opera danneggi le parti comuni o alteri il decoro architettonico del fabbricato.

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