Nell'ambito del contenzioso condominiale, le domande risarcitorie avanzate dal condominio nei confronti dell'amministratore interessano l'inadempimento ai doveri che quest'ultimo assume alla sua nomina, come individuati e prescritti dalle norme di cui agli artt. 1129 e 1130 Cod. Civ.
È noto che gli obblighi individuati e descritti dalle richiamate disposizioni sono propedeutici allo svolgimento della sua funzione gestoria in aderenza ai precetti di correttezza e diligenza che devono attendere la sua condotta nella esecuzione dell'incarico ricevuto.
La sentenza resa dal Tribunale di Palermo (n. 4878 del 10 ottobre 2024) affronta l'argomento evocando i principi di diritto resi in materia, partendo dal presupposto che il rapporto tra amministratore e condominio è inquadrato nel mandato previsto all'art. 1703 Cod. Civ. la cui disciplina deve applicarsi, in via residuale, ovvero ad integrazione per quanto non previsto dalle norme sopra indicate.
Ebbene, ritenuto e considerato che i doveri dell'amministratore sono volti a garantire il puntuale espletamento delle sue attribuzioni, è confacente rappresentare come, nel caso in cui non ottemperi agli stessi, tale contegno inadempiente potrà configurare un'ipotesi di responsabilità del medesimo.
In proposito, non possiamo omettere di ricordare, infatti, che la normativa attuale determina i compiti dell'amministratore, precisando rigorosamente anche le modalità ed i termini con cui devono essere posti in essere e realizzati.
Sul punto, tra i più rilevanti, è utile rammentare, l'obbligo di convocare annualmente la assemblea di condominio per l'approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, di eseguire le delibere assunte e, ancora, quello di provvedere alla riscossione dei contributi (quote) per assolvere gli oneri di gestione e procedere ai pagamenti, nonché di giusta e trasparente tenuta della contabilità.
Controversia condominiale per mala gestio dell'amministratore: i fatti
Un condominio ha convenuto in giudizio l'ex amministratore lamentando la sua mala gestio per presunti comportamenti negligenti, all'uopo chiedendo la sua condanna al risarcimento dei danni subiti, quantificati in una misura di rilevante entità.
L'amministratore si è costituito in giudizio contestando la pretestuosità e temerarietà dell'azione, rilevando che il condominio aveva approvato all'unanimità i bilanci afferenti alle ultime annualità relative al suo mandato e, anche, la situazione patrimoniale redatta e presentata successivamente prima della cessazione del suo incarico.
Parimenti, il convenuto (l'amministratore) ha precisato che il condominio non ha promosso alcuna impugnazione in ordine dei verbali delle assemblee ove sono intervenute le delibere sopra citate.
La causa è stata decisa sulla base delle allegazioni documentali offerte senza ulteriore istruttoria.
Obblighi e responsabilità dell'amministratore di condominio
È pacifico che il ruolo dell'amministratore di condominio è equiparabile al mandato con rappresentanza, tanto con riferimento ai profili sostanziali che processuali limitatamente alle facoltà ed ai poteri enucleati all'art. 1130 Cod. Civ., con conseguente applicazione delle disposizioni dettate per tale istituto, in forza del rinvio espresso a queste ultime contenuto nel penultimo comma dell'art. 1129 Cod. Civ.,
In ragione del rapporto di mandato che si instaura tra condominio ed amministratore, ne discende l'obbligo di quest'ultimo di adempiere al suo incarico in rispondenza alla diligenza del buon padre di famiglia.
Posto ciò, è utile sottolineare che l'art. 1130 Cod. Civ. enumera le attribuzioni che l'amministratore assume, con correlato dovere di adempiervi, la cui inosservanza è fonte di responsabilità di natura contrattuale.
A tal riguardo, occorre sottolineare, ulteriormente, che tali obblighi sono diretti a consentire una adeguata gestione della compagine condominiale in conformità alla normativa vigente ed attengono alla individuazione espressa delle funzioni che è chiamato ad assolvere.
La importanza dei compiti ascritti al ruolo dell'amministratore è ancor più significativa tenuto conto della previsione di cui all'art. 1129, comma XII, Cod. Civ. la quale sancisce come gravi irregolarità del medesimo, le condotte omissive rispetto agli stessi tanto da giustificarne la revoca.
Le responsabilità fiscali dell'Amministratore di condominio
Responsabilità dell'amministratore e necessità di dimostrare il danno
Tanto premesso per una esaustiva disamina della questione, per quanto attiene alla responsabilità dell'amministratore, preme riferire come la stessa ricorra qualora commetta un inadempimento a causa della realizzazione di errate condotte, anche per sola inerzia, in cui è ravvisabile la sua negligenza e/o imperizia.
Sotto tale profilo, è confacente rimarcare che l'accertamento di una inottemperanza dell'amministratore ai doveri correlati al suo ruolo, non comporta, quale effetto automatico, l'esistenza di un danno per il condominio che dà diritto al risarcimento.
Ne deriva che, affinché possa essere riconosciuto un danno, è necessario che l'inadempimento consista nella violazione dei doveri sul medesimo gravanti per Legge e, contestualmente, che tale contegno abbia comportato un pregiudizio concreto ed attuale per il condominio.
In difetto della concorrente sussistenza di tali presupposti, la domanda risarcitoria dovrà essere rigettata.
Al contempo, l'amministratore dovrà dimostrare il corretto adempimento alle proprie obbligazioni.
A conforto si riporta una massima, che conferma l'indirizzo in materia, secondo cui «L'amministratore di condominio è mandatario dei singoli condomini, i quali possono quindi convenirlo personalmente, laddove ritengano sussistenti degli inadempimenti agli obblighi derivanti dalla legge e dal mandato o, abbia loro cagionato un danno.
In questi casi, la responsabilità risarcitoria dell'amministratore è fondata sulla violazione degli obblighi contrattuali dello stesso.
Trattandosi di responsabilità contrattuale sarà anzitutto obbligo di chi lamenta il danno allegare specificamente l'inadempimento (a fronte dei vari obblighi che la legge, che integra il rapporto negoziale tra assemblea - e dunque singolo condomino - e amministratore, pone a carico di quest'ultimo) e dimostrare e provare il danno che gli sarebbe derivato dallo stesso e il nesso tra inadempimento e danno» (Tribunale Vicenza sez. II, 17/06/2024, n.1226).
Nella fattispecie per cui è causa, l'amministratore ha provato di aver provveduto a dare la possibilità ai condomini di prendere visione della documentazione inerente i bilanci e la rendicontazione, approvati alla unanimità.
Nel caso, ogni contestazione relativa alla loro regolarità avrebbe dovuto essere fatta valere con l'impugnazione delle delibere, mai avvenuta.
Al contempo, l'amministratore ha fornito prova del suo adempimento, mentre il condominio non ha apportato elementi atti a configurare una di lui responsabilità né tanto meno il danno sofferto.
Sull'argomento, l'orientamento della Giurisprudenza è unanime nell'affermare che «Il condominio che lamenti una cattiva gestione contabile da parte dell'amministratore deve dimostrare che l'esercizio si è chiuso non con debiti, ma con veri e propri avanzi di cassa, riportati nel bilancio successivo come partite in entrata (e poi spariti senza una corrispondente uscita) oppure sin dall'inizio fraudolentemente occultati.
Il cessato amministratore, in qualità di mandatario, è onerato della prova della corretta amministrazione ed in particolare dell'effettivo e accorto impiego delle somme riscosse per pagare le spese (previa puntuale registrazione di ogni singolo incasso e di ogni singolo esborso)» (Tribunale Roma sez. V, 16/01/2023, n.664).
Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ha respinto la domanda del condominio onerandolo del pagamento delle spese di lite in favore dell'amministratore.
