In materia di condominio, sono ricorrenti le controversie aventi ad oggetto la domanda di accertamento giudiziale della intervenuta usucapione di una parte comune, secondo la presunzione di cui all'elenco dell'art. 1117 c.c. ed interessano, di consueto, sottotetti o cortili.
In proposito, è di certo rilevanza la sentenza emessa dal Tribunale di Catanzaro (n.34 del 13 gennaio 2025), per aver compiuto il Giudicante una scrupolosa ricostruzione delle prove documentali acquisite e, in particolare, per l'articolata disamina delle dichiarazioni rese dalle medesime parti e dai testimoni escussi nel corso della espletata istruttoria.
Parimenti, il percorso logico-giuridico, che supporta la motivazione del Giudice nella decisione adottata, pone il focus sui presupposti ed in principi giurisprudenziali afferenti alla avvenuta soddisfazione dell'onere della prova che incombe sulla parte che ha promosso il giudizio, mediante una indagine articolata e puntuale delle risultanze.
Domanda di accertamento della proprietà esclusiva della corte condominiale
La causa trae origine dalla domanda giudiziale promossa dalla proprietaria di un immobile nei confronti di tutti i condomini dell'edificio per veder accertata e dichiarata la proprietà esclusiva della corte/giardino, ubicata in adiacenza alla sua unità.
A sostegno della propria pretesa, l'attrice ha esposto che l'appartamento de quo le era stato donato dai genitori nel 1993 e che, nel suddetto atto, risultava menzionata la corte/giardino, quale pertinenza, così come nell'atto di provenienza della di lei madre del 1965.
Al contempo, l'attrice ha precisato che la proprietà in questione era stata concesso in locazione, per tutto il periodo di tempo intercorrente tra il 1994 ed il 2016, al medesimo conduttore e che, nel contratto stipulato, era espressamente indicato, tra i beni a tale titolo conferiti, il cortile/giardino.
Ulteriormente, l'attrice ha evidenziato che detta corte/giardino era recitata ed ivi era stato installato un cancello con chiave, ragione per cui era stata utilizzata per oltre vent'anni, in maniera esclusiva, all'uopo rilevando che tale possesso non aveva avuto alcuna opposizione da parte degli altri condomini e, quindi, era stato continuato e pacifico.
Si sono costituiti in giudizio i condomini citati, ad eccezione di uno, hanno confermato la corrispondenza al vero di quanto affermato e dedotto dalla attrice.
Per contro, l'unico condomino che ha resistito alla domanda, ha contestato la esistenza di riferimenti alla proprietà esclusiva della corte/giardino di cui si discute(va) nei titoli di acquisto per donazione prodotti e, a negazione della intervenuta usucapione, ha riferito di aver utilizzato la stessa, accedendovi, nel tempo, per eseguire vari interventi ai propri appartamenti.
La causa è stata istruita con prove documentali e testimoniali e, in particolare, quest'ultime si sono rilevate dirimenti per la decisione.
Il Tribunale ha accolto la domanda di usucapione, ritenuto e considerato l'assolvimento dell'onere probatorio che incombe(va) sull'attrice, in rispondenza alla normativa in materia.
Risultanze dei titoli, usucapione e presupposti ex art. 1158 c.c.
Per una compiuta trattazione dell'argomento, appare confacente ricordare che, in un edificio, la corte o il cortile sono aree destinate a conferire luce ed aria agli immobili che si affacciano sulla stessa, motivo per cui, il nostro ordinamento, le presume quali parti comuni, come emerge dalla elencazione riportata nell'art. 1117, comma I, n.1 c.c., salvo che risulti diversamente dai titoli di provenienza.
In conseguenza, laddove non sia soddisfatta la prova che un condomino ne abbia goduto in via esclusiva, non solo impedendo agli altri l'uso ma, altresì mutando il titolo del suo possesso, il bene deve assumersi come comune a tutti.
Nella fattispecie per cui è causa, è opportuno rilevare che la censura sollevata dall'unico condomino che ha resistito alla domanda, relativamente alla assenza di qualsivoglia riferimento o menzione della corte/giardino negli atti di donazione richiamati, quale pertinenza esclusiva dell'immobile, è giusta e corretta.
Posto che, dunque, non emerge alcuna prova della proprietà della corte/giardino nei due atti di donazione, per cui deve intendersi quale bene comune, l'indagine del Giudicante ha investito la sussistenza dei requisiti ex art. 1158 c.c. per poter riconoscere l'acquisto della stessa, da parte dell'attrice, per intervenuta usucapione.
A tal riguardo, il disposto di cui all'art. 1158 c.c. recita "La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento [957, 978. 1021, 1022, 1031] sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni".
Per quanto attiene alla relazione con il bene, in termini di ius excludendi alios, il possesso deve essere esercitato continuativamente, senza turbative o molestie, in maniera pacifica e pubblica.
Tanto premesso, nell'ipotesi di domanda di acquisto di un bene comune per usucapione, occorre, altresì, dimostrare che il possesso ininterrotto, nel ventennio, è avvenuto uti dominus ed non uti condominus, ovvero una condotta manifestamente volta a mutare di fatto il titolo del possesso, escludendo di tal guisa tutti gli altri potenziali legittimi utilizzatori.
A titolo esemplificativo, una condotta rispondente a quanto illustrato, si verifica con l'apposizione di opere incompatibili con la possibilità di condivisione o comune gestione, quali cancelli e/o recinzioni e/o serrature, con impedimento di accesso agli altri, determinando l'uso esclusivo.
A conferma, anche recente Giurisprudenza di merito ha ribadito i principi espressi dai Giudici di Piazza Cavour, in aderenza ad orientamento consolidato, secondo cui "Il godimento pur esclusivo della cosa comune da parte di uno dei comproprietari non è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso ad usucapionem risultando necessario, a fini della usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res communis da parte dell'interessato attraverso un'attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi I'avvenuta usucapione del bene. Non basta, dunque, che gli altri condomini si astengano dall'uso del bene ma occorre che il condomino interessato dimostri di aver goduto del bene in modo esclusivo e palese, tale da escludere gli altri" (Tribunale Milano sez. XIII, 11/07/2024, n.7054).
Più semplicemente il comportamento che assume rilevanza, per il periodo temporale occorrente a maturare il diritto ad usucapire un bene, richiede la esistenza di due requisiti (i) l'aver posto in essere atti o attività che asseverano l'animus possidendi contro tutti gli altri comproprietari da cui risulti palese che il condomino non possiede più quale mero comproprietario e (ii) la continuità nel possesso senza interruzione e opposizione o contestazione.
Ebbene, da tale assunto, ne deriva, inevitabilmente che, ove sia dimostrato che un condomino abbia goduto in via esclusiva di una parte comune, inconciliabile non solo con l'uso altrui ma, anche, con qualsiasi contegno di mera tolleranza, con inequivoca ed inequivocabile volontà ed intento di possedere il bene in via esclusiva, la domanda di usucapione, se è assolto il requisito temporale della decorrenza del ventennio, è fondata.
Prove e testimonianze a supporto della richiesta di usucapione
Nella esauriente istruttoria esperita, tramite l'esame della documentazione offerta, l'escussione di testimoni sui fatti inerenti le circostanze di causa, nonché l'interrogatorio formale delle parti medesime, è emersa la prova dei presupposti illustrati, stante il riconoscimento delle condizioni e situazioni di fatto esposte dalla attrice.
Sotto tale profilo, preme rimarcare come, certamente, la fondatezza della domanda sia stata avvallata dalle dichiarazioni rese in giudizio da tutti gli altri condomini, nonché dal fatto che il cortile è testualmente riportato nel contratto di locazione, intercorso con la medesima conduttrice dal 1994 al 2016, per cui, quanto meno, per detto periodo è stato apertamente sottratto all'uso comune, considerato il riconoscimento della apposizione di una recinzione e di un cancello, quali elementi che avrebbero inibito ed impedito, o meglio escluso l'uso altrui.
A maggior conforto, nel verbale di una assemblea straordinaria condominiale del 2013, l'attrice aveva dichiarato che la corte de qua era pertinenza del suo immobile e che doveva essere computata nel calcolo dei suoi millesimi di proprietà individuale, con l'approvazione degli altri condomini, ivi compreso l'unico resistente in giudizio.
Ugualmente, la veridicità delle affermazioni attoree è stata confermata dalla conduttrice dell'immobile la quale ha dichiarato che la corte/giardino era recintata, precisando che ivi si accedeva da un cancello con chiave unicamente nella sua disponibilità, tanto che veniva utilizzato anche per il parcheggio dell'auto di suo marito.
Di converso, le prove testimoniali dedotte dal condomino resistente sono risultate inattendibili e contraddittorie con le stesse dichiarazioni di quest'ultimo rese nel corso dell'interrogatorio formale.
Alla luce di quanto sopra, è stato possibile assumere che l'uso della corte/giardino era stato esclusivo della conduttrice, con esclusione di tutti gli altri condomini, stante la presenza della recinzione e del cancello con chiave, nel solo possesso della medesima, ragione per cui, rettamente, il Giudice ha reputato assolto l'onere della prova della condomina attrice per l'accertamento dell'acquisto della corte per usucapione.