Il fatto. Veniva proposta domanda di divisione di un cortile interno ad uno stabile da parte di un condomino il quale asseriva di esserne, tra i comproprietari, l'unico proprietario e che gli altri condomini potevano vantare solamente una servitù di passaggio sullo stesso cortile.
In primo grado l'attore chiedeva che si disponesse, con ordinanza ex art. 785 c.p.c., lo scioglimento della comunione sul cortile e l'assegnazione del bene in suo favore, ove questo risultasse non comodamente divisibile, ai sensi dell'art. 720 c.c., con la determinazione dei dovuti conguagli in denaro.
In primo grado, poi, il Tribunale rigettava la domanda poiché riteneva di dover applicare l'art. 1119 c.c., ai sensi del quale la divisibilità delle parti comuni è ammessa solo ove ciò non renda più incomodo a ciascun condomino l'uso della proprietà singola, servita dalla parte comune e vi sia l'assenso di tutti i condomini alla divisione.
Gli attori, non condividendo l'esito del giudizio di primo grado, proponevano appello avverso la sentenza del Tribunale. Anche la Corte d'Appello, tuttavia, rigettava il gravame, così confermando la sentenza di primo grado.
Si arriva dunque all'ultimo grado di giudizio dove le pretese attoree vengono ulteriormente disattese, così confermando gli esiti dei precedenti gradi di giudizio.
Cortile condominiale, nozione ed uso: disciplina e limiti
La questione giuridica. La domanda di divisione e la non comoda divisibilità del bene. In via preliminare occorre chiarire la portata della domanda attorea, radicata ai sensi dell'art. 785 c.p.c.: tale disposizione normativa disciplina le ipotesi in cui venga richiesto sia l'accertamento del diritto alla divisione che la determinazione del suo contenuto in relazione ai singoli condividenti.
In sostanza, dunque, con tale domanda si provvede allo scioglimento della comunione esistente.
La domanda, ancora, veniva articolata ai sensi dell'art. 720 c.c., ovvero quale ipotesi di non comoda divisibilità dei beni immobili in comunione, e, per l'effetto, il ricorrente ne richiedeva l'assegnazione del bene in suo favore, fatta salva la determinazione dei dovuti conguagli in denaro.
Il ricorrente, infatti, si riteneva comproprietario, unitamente ad altri due soggetti, del cortile interno al condominio che, per sua natura, poteva effettivamente presentarsi per la sua "non comoda divisibilità".
Differenze tra la divisibilità delle parti comuni e della comunione dei singoli. La questione, tuttavia, è stata risolta dai giudici di merito nel senso che il cortile interno non poteva ritenersi di proprietà esclusiva (pur condivisa tra alcuni dei condomini) bensì di proprietà condominiale comune e, perciò, non soggetta a divisione ai sensi dell'art. 1119 c.c. poiché incompatibile alla destinazione d'uso esclusivo di uno dei comproprietari.
L'art. 1119 c.c., infatti, va interpretato nel senso che "le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione", a meno che - per la divisione giudiziaria - "la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino" e - per la divisione volontaria - a meno che non sia concluso contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico, il "consenso di tutti i partecipanti al condominio"; quest'ultimo requisito non è richiesto per la divisione giudiziaria.
Di segno opposto la Corte di Cassazione che ha ritenuto di non applicare al cortile de quo la disciplina dell'art. 1119 c.c. bensì la diversa disciplina dell'art. 1111 c.c. e seguenti in tema di comunione ordinaria.
L'art. 1111 c.c. prevede la possibilità per ciascuno dei comproprietari di chiedere la divisione della comunione purché, ai sensi dell'art. 1112 c.c., tale divisione non determini il venir meno dell'uso a cui i beni, già in comunione, erano destinati.
Dalla casa in comunione alla divisione, quali passi osservare in condominio
Con disposizione analoga - ma, si vedrà, diversa - a quella dell'art. 1119 c.c. nella parte in cui esclude la divisione laddove renda più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.
Le due norme, tuttavia, hanno una ratio diversa e forniscono differenti tutele: da un lato, l'art. 1119 c.c. tutela i diritti dei condomini e richiede dell'unanimità e la tutela del comodo godimento del bene; dall'altro, l'art. 1112 c.c., in deroga all'art. 1111 c.c., subordina la divisibilità del bene al mantenimento dell'idoneità all'uso a cui è stato destinato il bene. Alla divisibilità delle parti comuni dell'edificio, l'art. 1119 c.c. fissa limiti più rigorosi di quelli stabiliti dall'art. 1112 c.c. per la comunione in generale.
La divisibilità, infatti, non viene subordinata al fatto che la divisione renda la cosa inservibile all'uso; ad impedirla è sufficiente che si pregiudichi il godimento di alcuni condomini con riferimento alle cose, agli impianti o ai servizi.
La funzione del cortile. Necessario, allora, onde valutare la possibilità di divisione del bene in comunione è valutare quale sia la concreta funzione del bene e se tale funzione venga meno nel caso di divisione, così determinandone o meno l'ammissibilità.
La Corte di Cassazione, allora, ribadisce come la funzione del cortile non sia solamente di tipo oggettivo (dare luce e aria all'edificio) ma anche di tipo soggettivo, ulteriore ed aggiuntiva rispetto a quella principale, quale, quindi, ad esempio, l'apposizione di fioriere, il posteggio del veicolo, lo scarico di merci.
Destinazioni d'uso del bene che, ove si fosse proceduto a divisione sarebbero divenute impossibili per gli altri compartecipi.
Circostanza ritenuta dirimente in ordine al rigetto della domanda spiegata ex art. 1112 c.c.
Per concludere. Nel caso in cui si voglia procedere alla divisione di un bene occorrerà, dunque, in via preventiva, riconoscerne a natura condominiale o privata. In un caso, affinché si possa procedere alla divisione, si dovranno osservare le disposizioni di cui all'art. 1119 c.c.; nell'altro, invece, si osserveranno le disposizioni di cui all'art. 1112 c.c.
In ogni caso, tuttavia, onde poter favorevolmente richiedere ed ottenere la divisione giudiziale del bene, se ne dovranno osservare in concreto le conseguenze in termini di minor comodità nel godimento del bene ovvero in termini di inidoneità all'uso, secondo le richiamate differenze normative.
