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Mattonelle “pirotecniche”. È un grave difetto. Chi paga?
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Mattonelle “pirotecniche”. È un grave difetto. Chi paga?

Distacco dei pavimenti dell'immobile:chi paga?

Dott. Ivan Meo  

Nell'ultimo decennio si è assistito, grazie ad un costante intervento giurisprudenziale, ad un ampliamento del concetto di "gravi difetti" disciplinato dall'art 1669 del codice civile facendo rientrare in tale tipologia di difetti anche il distacco dei pavimenti dell'immobile. In questo contributo daremo uno sguardo agli orientamenti giurisprudenziali che si sono sviluppati negli ultimi anni.

Scoppio e rigonfiamenti

Scorrendo i repertori della giurisprudenza possiamo notare che la casistica in argomento è alquanto variegata. Per esempio per il c.d. fenomeno dello scoppio delle piastrelle la giurisprudenza ha considerato grave difetto la progressiva sistematica distruzione dei pavimenti di 40 alloggi sui 147 facenti parte dell'immobile) (Trib. Torino, 6 novembre 1980).

In merito invece al distacco delle piastrelle dal pavimento si espresso il Tribunale Cagliari, che con sentenza del 29 aprile 1991 ha considerato gravi difetti, le imperfezioni, quali il distacco delle piastrelle dal pavimento, che, pur non incidendo sulla statica della struttura dell'edificio, tuttavia si rivelino idonee a menomare apprezzabilmente la funzionalità dell'opera impedendo che essa fornisca l'utilità alla quale è destinata.

Ma successivamente la Pretura Chieti (sentenza del 7 novembre 1994) ha ritenuto insufficiente per la connotazione del difetto come grave - ai sensi dell'art. 1669 c.c. - il distacco ed il successivo sollevamento di una parte delle mattonelle poste a pavimentazione di un appartamento, eventi imputabili ad una cattiva posa in opera delle medesime.

=> Il distacco dell'intonaco dalla facciata del condominio costituisce grave difetto

In merito ai rigonfiamenti dei pavimenti vanno segnalati due pronunciamenti, il primo espresso dalla Cassazione (sentenza del 28 aprile 2004 n. 8140) che ha configurato gravi difetti dell'edificio a norma dell'art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell'opera da intendere anche come singola unità abitativa quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione ecc.).

Tale principio è stato affermato dalla Corte in una fattispecie in cui gli acquirenti avevano agito per la responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita.

Nello stesso senso si è espressa, precedentemente, la Corte appello Perugia (sentenza del 5 novembre 1996) che aveva considerato gravi difetti i rigonfiamenti dei pavimenti, con cretti e spacchi, ed imputabili al rigonfiamento a sua volta del terreno sottostante, dovuto dalla mancata realizzazione di un idoneo drenaggio da parte del costruttore.

Le fessurizzazioni

Sulle murature può capitare il verificarsi di screpolature o fessurazioni, che a lungo andare, se non si interviene adeguatamente, possono portare ad un degrado ben più grave dell'intera struttura.

La formazione di screpolature, nonché il loro sviluppo dinamico sulla superficie muraria, sono fenomeni legati a cause di varia natura che provocano un'interruzione della continuità del supporto, sia esso intonaco, cemento armato (anche prefabbricato), pietre naturali o mattoni.

Il fenomeno si può verificare sia su parti comuni dell'edificio che su parti di proprietà esclusiva.

=> Infiltrazioni d'acqua per difetto di costruzione, si al risarcimento dei danni

Le fessurazioni nella facciata condominiale

Qualora si verifichino danni sia alle parti comuni sia alle proprietà private a seguito di infiltrazioni di acqua meteorica di modesta entità, proveniente da fessurazioni nella facciata condominiale, che sono eliminabili con una piccola spesa e che quindi non possono in alcun modo determinare la rovina o la distruzione dell'edificio, l'impresa appaltatrice incaricata in precedenza di realizzare i lavori di manutenzione della facciata è tenuta soltanto alla garanzia biennale prevista dall'art. 1667 c.c. (Tribunale Genova, 14 marzo 2001).

Le fessurazioni nelle piastrelle

Gravi difetti sono non solo quelli costruttivi, che possono pregiudicare la sicurezza o la stabilità del fabbricato, ma anche quelli da cui deriva un apprezzabile danno alla funzione economica o una sensibile menomazione del normale godimento dell'edificio stesso.

Nella fattispecie concreta devono senz'altro considerarsi tali quelli lamentati dagli attori, costituiti dalla presenza di fessurazioni nelle piastrelle di quasi tutti i locali che ne sono dotati, e dovuta, secondo la C.T.U., ad un fenomeno chiamato in gergo "curling", costituito dall'imbarcamento del massetto sottopavimento (Tribunale Padova, sez. II, 1 giugno 2005, n. 1547).

La responsabilità ex art. 1669 c.c. per l'appaltatore ricorre anche quando le carenze costruttive dell'opera non investono parti strutturali, ma incidono su elementi secondari ed accessori, purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture (nella fattispecie, la Corte ha cassato con rinvio la sentenza di merito che, respingendo la domanda dell'acquirente dell'immobile sulla responsabilità del venditore ex art. 1669 c.c., aveva ritenuto le fessure nei pavimenti una questione rilevante soltanto dal punto di vista estetico che non incideva su abitabilità e salubrità dell'appartamento) (Cassazione civile, sez. II, 29 aprile 2008, n. 10857).

Le fessurazioni dell'intonaco esterno

In tema di appalto, anche in tema di garanzia per vizi dell'opera di cui all'art. 1667 c.c. trova applicazione il principio - pacifico con riguardo all'ipotesi della garanzia di cui all'art. 1669 c.c. - secondo cui il termine di decadenza per la denuncia dei vizi comincia a decorrere solo dal giorno in cui il committente abbia conseguito un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dalla imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti. (Nella specie, in applicazione del riferito principio, la Suprema Corte ha confermato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto che la semplice apparizione delle prime fessurazioni dell'intonaco esterno non era sufficiente a rivelare con certezza la causa ed esatta entità del fenomeno, quale si era manifestato con l'andare del tempo, essendo a tale fine necessarie apposite indagini tecniche e che aveva accertato, altresì, con motivazione logica, che la denuncia dei vizi era insita nella stessa richiesta di un accertamento tecnico preventivo in contraddittorio con la controparte avanzata dal committente) (Cassazione civile, sez. II, 31 maggio 2011, n. 12030).

Il sollevamento e il distacco delle piastrelle

Ultimo fenomeno da analizzare, strettamente connesso ai precedenti, è il distacco delle mattonelle dovuto al sollevamento delle medesime. Ecco le più importanti sentenze.

  • Configurano gravi difetti dell'edificio a norma dell'art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell'opera - da intendere anche come singola unità abitativa - che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione ecc.) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (principio affermato dalla S.C. in una fattispecie in cui gli acquirenti avevano agito per la responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita) (Cassazione civile, sez.

    II, 28 aprile 2004, n. 8140).

  • Nel caso di specie la responsabilità dell'appaltatore è stata affermata essendo stati accertati difetti che hanno gravemente compromesso la vivibilità e la godibilità degli alloggi; difetti costituiti da rigonfiamenti dei pavimenti, con cretti e spacchi, ed imputabili al rigonfiamento a sua volta del terreno sottostante, dovuto dalla mancata realizzazione di un idoneo drenaggio da parte del costruttore (Corte Appello Perugia, 5 novembre 1996).
  • Costituiscono gravi difetti, ai fini dell'applicazione della garanzia decennale prevista dall'art. 1669 c.c. le imperfezioni, quali il distacco delle piastrelle dal pavimento, che, pur non incidendo sulla statica della struttura dell'edificio, tuttavia si rivelino idonee a menomare apprezzabilmente la funzionalità dell'opera impedendo che essa fornisca l'utilità alla quale è destinata.

    L'azione di responsabilità di cui all'art. 1669 c.c. può essere esercitata anche nei confronti del venditore-costruttore del bene immobile affetto da gravi difetti (Tribunale Cagliari, 29 aprile 1991).

  • Va considerato grave difetto non solo quello che comprometta la stabilità della costruzione ma anche l'altro che, pur non grave nella sua isolata consistenza obiettiva, produca, o possa produrre, rilevanti conseguenze. (Nella specie è stato considerato grave difetto la progressiva sistematica distruzione dei pavimenti di 40 alloggi sui 147 facenti parte dell'immobile).

    La titolarità dell'azione ex art. 1669 c.c. perdura a favore del committente anche dopo che questi abbia trasferito l'immobile ad altri (Tribunale Torino, 6 novembre 1980).

=> Compravendita valida anche in difetto di ultimazione dei lavori dell'immobile.

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