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Dismissione bene o servizio condominiale: è possibile?

L'assemblea può disciplinare beni e servizi comuni allo scopo di migliorare e/o razionalizzare la loro utilizzazione
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Si sa che in condominio bisogna provvedere alla gestione e alla manutenzione dei servizi e dei beni comuni. Ciò, ovviamente, comporta dei costi che dovranno essere, preventivamente, approvati e, conseguentemente, sostenuti dalla collettività in proporzione al valore millesimale delle singole proprietà.

Tuttavia, potrebbe accadere che la gestione del bene risulti particolarmente onerosa, al punto che sarebbe più conveniente interromperla piuttosto che mantenerla. In un caso del genere, il consesso potrebbe, validamente, decidere di abbandonare ogni manutenzione? Nella valutazione tra i costi e i benefici di un bene o di un servizio comune, l'assemblea dei condòmini potrebbe stabilire di dismettere il servizio o, persino, di trasferire il cespite?

Ha risposto a queste domande la recente sentenza della Corte di Appello di Firenze n. 1586 del 22 luglio 2022. Lo ha fatto nello stabilire se la scelta, di non riparare le scale mobili di un fabbricato, sia stata legittima o meno.

Approfondiamo meglio, però, il caso concreto.

Dismissione bene o servizio condominiale: è possibile?

In un fabbricato in Livorno, erano presenti delle scale mobili di collegamento tra il piano terra e il primo piano. In particolare, quest'ultimo era ad uso pubblico e dava accesso ad un adiacente centro commerciale.

Ebbene con una delibera del marzo del 2012, il condominio decideva di dismettere le predette scale, nel frattempo diventate non funzionanti, non provvedendo alla loro riparazione. Il motivo di questa scelta stava nella particolare onerosità della loro gestione. Basti pensare che nel lontano 2005 le spese per l'elettricità necessaria al funzionamento della struttura avevano comportato un costo pari a € 45.000,00.

Le descritta decisione assembleare era, però, impugnata da alcuni condòmini, proprietari delle unità immobiliari destinate a un uso commerciale. Secondo la tesi dei dissenzienti, infatti, le scale erano un bene condominiale che l'assemblea non avrebbe mai potuto dismettere. Era, infatti, chiaro che, non riparando la struttura, la stessa era sottratta alla disponibilità dei vari proprietari.

In ragione di ciò, la delibera era impugnata dinanzi al competente Tribunale di Livorno a cui era chiesto, oltre all'annullamento della decisione, il danno da svalutazione dei propri immobili e quello da perdita commerciale.

In prima istanza, il Tribunale de quo accoglieva le domande. Secondo l'ufficio labronico, la dismissione delle scale era contraria alla normativa sulle barriere architettoniche e, pertanto, il deliberato era invalido.

Si rendeva, perciò, necessario l'appello sul punto, in concomitanza del quale il condominio ribadiva la legittimità della propria decisione. Non si comprendeva, infatti, la violazione sindacata dal Tribunale.

Al centro commerciale de quo, si poteva accedere, infatti, per le scale in muratura e i disabili, con difficoltà motoria, potevano salire con un ascensore ivi presente.

Insomma, per l'ente appellante, era nel suo diritto dismettere il bene e ciò non comportava alcun pregiudizio per i diritti dei vari proprietari.

L'appello, così delineato, è stato accolto.

Assemblea e condomini disabili

Dismissione bene o servizio condominiale: quando è ammissibile?

La necessità di gestire e mantenere un bene condominiale potrebbe rivelarsi un'incombenza molto onerosa e poco conveniente, pur considerando l'utilità che la collettività trae dal cespite. Per questa ragione, l'assemblea potrebbe decidere di dismettere il bene. Ebbene, potrebbe farlo e, soprattutto, quando sarebbe ammissibile questa scelta?

La giurisprudenza, richiamata anche dalla sentenza in commento, ammette questa possibilità, precisando che rientra nelle facoltà che la maggioranza dei condòmini può esprimere, ma a condizione che la decisione non incida sui diritti dei singoli.

«Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione.

Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini (Cass. n. 144/2012)».

Tornando alla vicenda in esame, la Corte di Appello di Firenze ha escluso che, nel caso concreto, siano stati lesi i diritti dei condòmini a seguito della dismissione delle scale mobili. I vari proprietari, infatti, potevano accedere al primo piano per le scale tradizionali e/o mediante un ascensore.

Per questo motivo, la delibera era stata legittima e per nulla lesiva dei diritti dei singoli.

Dismissione scale mobili in condominio: viola la normativa sulle barriere architettoniche?

Nel primo grado che ha preceduto la sentenza in esame, il Tribunale aveva ravvisato la violazione della normativa sulle barriere architettoniche nella decisione del condominio di dismettere le scale mobili comuni che conducevano al centro commerciale. Ebbene, questa conclusione è stata, fermamente, criticata dalla Corte di Appello di Firenze.

Secondo i magistrati in seconda istanza, non è stato compreso come la dismissione delle scale mobili potesse violare i diritti dei disabili con difficoltà motorie. A queste, infatti, non avrebbero mai potuto accedere con la sedia a rotella o con altri supporti.

«Non si riscontra, pertanto, alcun profilo di nullità nella delibera impugnata e men che meno la violazione della normativa sull'abbattimento delle barriere architettoniche, rilevata in modo alquanto superficiale e ingiustificato dal giudice di prime cure, giacché le scale mobili presenti sul posto, per la conformazione evincibile dalle fotografie allegate alla relazione peritale, non consente di certo l'accesso ai luoghi a persone portatrici di disabilità motoria, che si avvalgano di una sedia a rotelle o di altri supporti per la deambulazione».

In ragione, quindi, del fatto che al centro commerciale era possibile entrare tramite l'ascensore del pian terreno, anche sotto questo punto di vista la sentenza appellata è stata ritenuta scorretta e, quindi, riformata.

Sentenza
Scarica App. Firenze 22 luglio 2022 n. 1586

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