Nelle querelles di diversa natura che insorgono tra singoli condomini ed amministratore, sono ricorrenti le controversie che hanno ad oggetto la domanda tesa al riconoscimento ed all'esercizio del diritto di consultare la documentazione condominiale ed estrarne copia.
In proposito, appare utile rilevare come detta richiesta possa essere formulata per varie ragioni, quali la presa visione del registro dei verbali di assemblea per verificare precedenti delibere adottate, oppure, del registro di anagrafe condominiale per reperire il nominativo e dati di un vicino in caso di molestie (rumori/immissioni), nonché per accedere alla contabilità del condominio ed accertare la correttezza del bilancio, la imputazione delle spese e lo stato dei pagamenti.
Il Tribunale di Savona (sentenza n. 617 del 29 luglio 2024) è stato interessato della disputa intervenuta tra una condomina e l'amministratore sul tema illustrato ed ha compiuto una analisi alquanto chiara sul contenuto precettivo dell'art. 1130 bis Cod. Civ., introdotto con la Legge di Riforma del Condominio n. 220/2012, e sulla sua corretta interpretazione
Tanto premesso, è doveroso procedere ad una compiuta disamina della normativa vigente mediante una lettura della norma citata in combinato disposto con gli artt. 1129, comma II, Cod. Civ. e 1130 n.9 Cod. Civ., al fine della giusta comprensibilità della ratio del diritto alla consultazione dei documenti del condominio, tanto reclamato nelle aule di giustizia, con particolare riferimento alle modalità ed agli adempimenti necessari per l'attuazione dello stesso.
Al contempo, è lapalissiano come l'individuazione espressa dell'evocato diritto, nelle disposizioni dettate in materia di condominio nel Codice Civile, intervenuto con la Novella del 2012, è propedeutica a tutelare il diritto del condominio ad una consapevole partecipazione alle decisioni da assumere ed anche ad un effettivo controllo della attività di gestione del condominio.
Controversia tra condomina e amministratore per accesso ai documenti condominiali
Una condomina ha chiesto, ed ottenuto, l'emissione di decreto ingiuntivo nei confronti del proprio amministratore di condominio relativamente alla consegna di tutta la documentazione inerente allo stesso dalla data di acquisto del suo immobile fino al momento della richiesta.
L'amministratore del condominio ha promosso opposizione al decreto ingiuntivo notificato sollevando tre motivi principali (i) difetto di legittimazione passiva del medesimo, ritenendosi mero custode, (ii) indeterminatezza della domanda, non essendo precisati i documenti richiesti, nonché (iii) infondatezza ed irragionevolezza della pretesa, stante la richiesta di spedizione della documentazione, ritenuta la disponibilità manifestata di accedere al suo studio, come atteso dalle disposizioni di Legge.
Costituitasi in giudizio, la condomina ha rappresentato la conformità al diritto della pretesa rivolta nei confronti dell'amministratore ed ha ribadito che la sua richiesta non poteva ritenersi generica ritenuta la copiosa corrispondenza intercorsa tra i rispettivi legali e prodotta in atti, ulteriormente, rilevando che l'unico limite all'esercizio del diritto di consultazione deve rinvenirsi nei principi enunciati dalla Giurisprudenza di Legittimità, ovvero nell'eventuale ostacolo alla attività di amministrazione, contrarietà alla correttezza o, ancora, un onere economico per il condominio.
Legittimazione passiva dell'amministratore
Per quanto concerne la eccezione di carenza di legittimazione passiva mossa dall'amministratore, è stata rigorosamente respinta dal Giudicante in quanto la vertenza insorta affronta una questione che interessa il rapporto interno tra la condomina e l'amministratore, afferendo al diritto di consultare la documentazione condominiale.
La titolarità, dal lato passivo di detta richiesta ricade senz'altro sull'amministratore in quanto investe l'obbligo di quest'ultimo, in ragione del proprio incarico, di consentire l'accesso, ad ogni condomino che ne faccia richiesta, al suo ufficio, per poter prendere visione dei documenti ivi custoditi.
Limiti alla legittimazione passiva dell'amministratore
Diritto alla consultazione ed accesso alla documentazione condominiale
Venendo ai profili giuridici che attendono alla fattispecie de qua, è appropriato ricordare che alla accettazione dell'incarico l'amministratore è tenuto a comunicare ai condomini i propri dati personali e professionali, comprensivi della ubicazione del proprio studio e dei suoi contatti, che saranno poi resi manifesti anche mediante apposizione di una targa all'ingresso del condominio.
Di consueto, nei locali adibiti alla attività professionale dell'amministratore sono custodi i documenti dei condomini che ha in gestione, quali i registri e tutta la contabilità.
A conforto di ciò, l'art.1129, comma II, Cod. Civ. dispone espressamente, con riferimento alla suddetta documentazione, che l'amministratore comunichi «i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata».
È indubbio, stante la trasparenza della disposizione citata, che è riconosciuto a ciascun condomino il diritto di accedere allo studio dell'amministratore, dopo avere concordato con lo stesso un appuntamento, per vedere e leggere i documenti e, ove occorra, estrarre copia previo versamento di un importo.
Al contempo, dalla lettura del testo del medesimo articolo, il diritto del condomino si realizza nella sua facoltà di consultare la documentazione condominiale a cui corrisponde il dovere dell'amministratore di consentirla presso il suo ufficio.
Più esplicitamente, la norma non impone un obbligo in capo all'amministratore di trasmettere la documentazione condominiale a mezzo posta elettronica o posta ordinaria su richiesta da parte del condomino.
Parimenti, nella medesima prospettiva di trasparenza, ai sensi dell'art. 1130, comma I, n.9) Cod. Civ., grava sull'amministratore l'onere di «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso».
Ulteriormente, l'art. 1130 bis, comma I, Cod. Civ. dispone e riconosce in favore dei condomini e dei titolari di diritti reali o di godimento sugli immobili facenti parte del condominio il diritto di «prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese».
Sulla base della disciplina vigente, emerge, dunque, come sia inequivocabile il diritto del condomino a prendere contezza della documentazione condominiale, informando ed esplicitando all'amministratore tale richiesta ed in relazione alla quale quest'ultimo ha unicamente il dovere di fissare un appuntamento presso il suo studio a tal fine.
Ne deriva che, qualsiasi diversa pretesa, come quella oggetto del caso in esame, di invio della documentazione (mediante mail o posta ordinaria), non trova fondamento e supporto.
A conferma, è appropriato riportare una massima della Giurisprudenza di merito, in conformità all'indirizzo unanime in materia, secondo cui «Ciascun condòmino ha diritto di prendere visione ed estrarre copia della documentazione condominiale, ma tale diritto va esercitato presso i luoghi ove è custodito l'incartamento, nei giorni e negli orari prestabiliti dall'amministratore; pertanto il condòmino non può esigere che l'amministratore ricerchi ed invii copia dei documenti senza rispetto di alcun limite o condizione, laddove l'obbligo di consegna è invece ipotizzabile nei confronti dell'amministratore uscente che, una volta scaduto il mandato, deve consegnare all'amministratore subentrante i documenti concernenti la gestione condominiale.
Ne deriva che il condòmino può far ricorso a ricorso monitorio solo se ha formalizzato una richiesta di accesso agli atti, a fronte della quale l'amministratore sia rimasto inerte, inadempiente o abbia opposto un rifiuto» (Tribunale S.Maria Capua V. sez. IV, 08/02/2024).
Pertanto, la pronuncia in commento è corretta ed esente da vizi laddove ha accolto l'opposizione avanzata dall'amministratore avendo quest'ultimo comunicato la disponibilità alla consultazione della documentazione, indicando data ed ora della possibilità d'accesso della condomina, senza tuttavia ricevere alcun riscontro in merito, all'uopo revocando il decreto ingiuntivo e condannando la condomina al pagamento delle competenze di lite.
