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Diritto e modalità d'uso delle cose comuni: la differenza di base incide sulla competenza giudiziale
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Diritto e modalità d'uso delle cose comuni: la differenza di base incide sulla competenza giudiziale

Diritto ad usare una cosa comune e modo di servirsene

Avv. Alessandro Gallucci  

Diritto ad usare una cosa comune e modo di servirsene. La differenza, di non poco conto, incide sulla ripartizione della competenza tra Tribunale e Giudice di Pace. Una recente sentenza della Cassazione, la n. 8941 del 19 aprile 2011, chiarisce come e perché.

Prima d’ogni cosa è bene inquadrare correttamente la questione in termini generali.

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.

Questo il primo comma dell’art. 1102 c.c., norma considerata pacificamente applicabile anche al condominio negli edifici.

La Cassazione ha quindi precisato che “ il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine” (Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).

Così per fare un esempio: dato un cortile Tizio può usarlo come zona di sosta per la sua vettura o il proprio motociclo, così come Caio può servirsene come deposito nel limite in cui nessuno degli usi sia limitativo dell’altro. Questo è il diritto all’uso.

Diversa cosa è la modalità d’uso.

Ai sensi dell’art. 1138, primo comma, c.c. il regolamento condominiale (e comunque generalmente l’assemblea senza necessità di redigere un regolamento laddove non sia obbligatorio) può disciplinare la modalità d’uso delle cose comuni.

Ad esempio, dato un parcheggio condominiale e la sua insufficienza per tutte le autovetture l’assemblea può stabilire un’utilizzazione turnaria per garantire a tutti i condomini di fruirne parimenti (Cass. 16 giugno 2005 n. 12873). Ciò vuol dire disciplinare la modalità d’uso.

Vietarne una particolare destinazione, invece, sta a significare comprimere il diritto d’uso. E ciò può essere fatto, eventualmente, solamente con le maggioranze prescritte per le innovazioni.

Al di là di ciò la sentenza della Cassazione citata in principio si occupa proprio della distinzione tra diritto e modalità d’uso. La valutazione della lesione del primo porta la competenza del Tribunale, per la modalità d’uso la competenza è esclusivamente del Giudice di Pace (art. 7 c.p.c.).

Nel caso di specie un Tribunale aveva negato la propria competenza in quanto, a suo dire, la causa riguardava la modalità d’uso.

I ricorrenti per Cassazione, invece, asserivano che era proprio il Tribunale a dover decidere in quanto il regolamento, sancendo il divieto di destinazione a parcheggio del cortile sacrificava il loro diritto. I giudici supremi hanno dato ragione ai ricorrenti.

Si legge in sentenza che il Tribunale ha errato nell’affermare la competenza del Giudice di Pace “ rilevando che la controversia non avesse come oggetto il diritto di comproprietà o il diritto di esercitarne in generale le relative facoltà, ma soltanto il limite qualitativo o quantitativo a seconda della contestazione sollevata della particolare facoltà di utilizzare in tal guisa il bene comune.

Le attrici, invece, hanno richiesto dichiararsi illegittimo l'uso a parcheggio del cortile, contestando così in radice il diritto ad un determinato uso della cosa comune.

Non si tratta, quindi, di decidere in merito alla modalità d'uso dei beni comuni, ma di valutare o meno se uno specifico uso sia o meno consentito.

Di qui la competenza del tribunale adito (Cass. 11861/05, 6642/00)” (Cass. 19 aprile 2011 n. 8941).

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