Dalla manutenzione ordinaria si distingue la manutenzione straordinaria relativa ad interventi particolarmente incisivi al fine di sostituire e rinnovare parti dell'edificio (Trib. Messina 29 giugno 2022, n. 1162). La manutenzione straordinaria di un condominio è quell'insieme di interventi che vanno al di là del normale mantenimento e che presuppongono una spesa che sia superiore a quella per la normale gestione.
L'articolo 1135 c.c. stabilisce che l'assemblea dei condomini provvede 1) alla conferma dell'Amministratore e all'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'Amministratore ed all'impegno del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto d'appalto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Fanno parte della manutenzione ordinaria tutti gli interventi edilizi che riguardano la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione delle finiture degli edifici e quelli necessari a mantenere in efficienza gli impianti esistenti; in pratica tutti gli interventi che non coinvolgono le parti strutturali degli edifici.
Le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiedono la preventiva approvazione dall'assemblea dei condomini in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea.
Manutenzione programmata: analisi e pianificazione per edifici efficienti
In ambito condominiale si è parlato anche di un altro tipo di manutenzione, quella programmata. Naturalmente questo progetto richiede un'analisi approfondita delle condizioni strutturali e funzionali dell'edificio, operazione necessaria per individuare le parti ed impianti comuni che potrebbero richiedere interventi futuri. Valutate le opere necessarie da calendarizzare si dovrebbe poi considerare i costi e costituire un fondo cassa. A tale proposito è stata ritenuta valida la delibera assembleare che aveva statuito un fondo cassa per far fronte ad eventuali spese future, da utilizzarsi "esclusivamente a seguito di apposita delibera condominiale assembleare"; una tale decisione non può ritenersi viziata, né con riferimento al suo oggetto e né con riferimento all'art. 1135 n. 2 c.c. (Trib. Salerno 18 maggio 2022 n. 1766).
Direttiva Case Green e passaporto di ristrutturazione in generale
L'importanza della manutenzione programmata è tenuta in considerazione anche dalla recete Direttiva Case Green. Infatti si parla di passaporto di ristrutturazione, cioè una tabella di marcia su misura per la ristrutturazione profonda di un determinato edificio, in un numero massimo di fasi che ne miglioreranno sensibilmente la prestazione energetica.
In linea generale la Direttiva prevede che il sistema del passaporto di ristrutturazione sia utilizzato su base volontaria dai proprietari di edifici e unità immobiliari (e quindi anche dalle collettività condominiali), a meno che lo Stato membro non decida di renderlo obbligatorio.
Per agevolare la predisposizione di tale tabella di marcia è previsto che gli Stati membri adottino misure per far sì che i passaporti di ristrutturazioni siano economicamente accessibili, valutando la possibilità di fornire sostegno finanziario alle famiglie vulnerabili che desiderano ristrutturare.
In ogni caso il documento in questione è rilasciato (in un formato digitale idoneo alla stampa) da un esperto qualificato o certificato, a seguito di una visita in loco. Come opportunamente prevede la Direttiva Green, al rilascio del passaporto di ristrutturazione, è consigliabile che i condomini (o il proprietario dell'edificio) valutino con l'esperto i migliori interventi attraverso cui trasformare l'edificio in un edificio a zero emissioni ben prima del 2050.
Dettagli essenziali nel passaporto di ristrutturazione
Nel passaporto rilasciato dall'esperto qualificato o certificato si troveranno diverse informazioni (si veda ALLEGATO VIII della Direttiva - Requisiti dei passaporti di ristrutturazione) tra le quali, l'attuale prestazione energetica dell'edificio; le rappresentazioni grafiche della tabella di marcia e delle sue fasi; i dati sull'eliminazione graduale dei combustibili fossili utilizzati negli edifici per il riscaldamento e il raffrescamento; il potenziale collegamento a un sistema efficiente di teleriscaldamento e teleraffrescamento; la quota di produzione individuale o collettiva e di autoconsumo di energia rinnovabile stimata da conseguire a seguito della ristrutturazione; le opzioni disponibili per migliorare la circolarità dei prodotti da costruzione e ridurre le loro emissioni, nonché i benefici in termini di salute e comfort, qualità degli ambienti interni e miglioramento della capacità di adattamento dell'edificio ai cambiamenti climatici. Alcune informazioni sono facoltative (calendario indicativo per ciascuna fase; descrizione dettagliata per fase; moduli indipendenti; modalità di accesso alla versione digitale del passaporto; dettagli su ristrutturazioni importanti e sostituzioni di elementi edilizi; informazioni rilevanti sulla sicurezza sismica).
Passaporto e attestato di prestazione energetica
Il passaporto di ristrutturazione terrà conto, per quanto possibile, delle informazioni contenute nell'attestato di prestazione energetica. Quest'ultimo dovrebbe comprende raccomandazioni per il miglioramento efficace (in funzione dei costi) della prestazione energetica, la riduzione delle emissioni operative di gas a effetto serra e il miglioramento della qualità degli ambienti interni dell'edificio o dell'unità immobiliare, a meno che l'edificio o l'unità immobiliare raggiunga già almeno la classe di prestazione energetica A. Tuttavia qualora gli Stati membri prevedano che un passaporto di ristrutturazione sia redatto e rilasciato contestualmente all'attestato di prestazione energetica (APE), il passaporto sostituisce le raccomandazioni sopra dette.
In ogni caso se sono predisposte misure indicate nel passaporto di ristrutturazione, gli Stati membri mettono a disposizione procedure semplificate per aggiornare l'attestato di prestazione energetica.
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Strumenti digitali per aggiornare il passaporto di ristrutturazione
È previsto che gli Stati membri forniscano uno strumento digitale ad hoc per la preparazione e, se del caso, l'aggiornamento del passaporto di ristrutturazione. Inoltre possono sviluppare uno strumento complementare che consenta ai proprietari e agli amministratori di simulare un progetto di passaporto di ristrutturazione semplificato e di aggiornarlo una volta effettuata la ristrutturazione o la sostituzione di un elemento edilizio.
Altro aspetto interessante è la possibilità di creare un'utilissima banca dati nazionale che permetta di raccogliere dati sulla prestazione energetica dei singoli edifici e dell'intero parco immobiliare nazionale.
La banca dati permette di raccogliere da tutte le fonti pertinenti dati relativi ad attestati di prestazione energetica, ispezioni, passaporti di ristrutturazione, indicatori della predisposizione all'intelligenza e dati relativi all'energia calcolata o misurata degli edifici contemplati.
