La recente pronuncia emessa dal Tribunale di Nocera Inferiore (sentenza n. 1634 del 03 luglio 2024) è l'occasione per affrontare, nell'ambito della disciplina delle locazioni commerciali, i requisiti che devono sussistere per il riconoscimento della validità ed efficacia del diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza e, in particolare, per il suo legittimo esercizio.
La normativa di riferimento (Legge n.392/1978) è analitica e puntuale in quanto prevede, espressamente, agli artt. 27 e 28, le modalità ed i tempi con cui deve essere manifestata la disdetta e, all'art. 29, i motivi tassativi che il locatore deve indicare al conduttore a sostegno della stessa per impedire il rinnovo tacito del contratto per ulteriori sei anni.
Parimenti, ritenuto che l'elencazione dei motivi riportata nel dettato dell'art. 29 è imperativa, il locatore ha l'onere di rappresentare e circostanziare la sua decisione anche per poter verificare l'attendibilità e serietà della stessa.
Sull'argomento, è utile compiere una disamina esaustiva della legislazione vigente unitamente ai principi resi dalla Giurisprudenza in materia
Diniego di rinnovo per necessità di utilizzo dell'immobile
Una impresa, avente ad oggetto il commercio all'ingrosso, noleggio e manutenzione di carrelli elevatori, nella veste di locatore di un immobile, ha notificato intimazione di licenza per finita locazione, alla prima scadenza contrattuale, alla ditta individuale a cui era stato concesso in affitto, stante la necessità di adibire il fondo all'esercizio della propria attività.
Prima della introduzione del giudizio, l'impresa locatrice, nei termini di Legge, ovvero un anno prima della scadenza, aveva formalizzato, tramite pec, detta intenzione, rimasta inevasa, ovvero priva di riscontro.
Il conduttore non si è costituito in giudizio e, alla prima udienza, il Giudice si è riservato.
A scioglimento della riserva, il Giudicante ha disposto il mutamento del rito in aderenza al disposto di cui agli artt. 667 e 426 Cod. Proc. Civ., in quanto trattandosi di diniego di rinnovo alla prima scadenza per specifici motivi, è riconosciuta al locatore l'azione di rilascio secondo la forma del rito speciale del lavoro, per una cognizione piena ed esauriente della pretesa avanzata.
Il Giudice ha, quindi, assegnato un termine, a pena di decadenza, per il deposito di memoria contenente domande ed istanze istruttorie, nonché relativa documentazione, onerando il locatore di notificare il provvedimento emesso al conduttore.
A seguito della suddetta notifica, il conduttore si è costituito in giudizio chiedendo di accertare la sussistenza dei presupposti per il recesso anticipato all'uopo, in via riconvenzionale, subordinando il rilascio dell'immobile alla restituzione, da parte del locatore, del deposito cauzionale prestato e dell'indennità di avviamento.
La causa è stata trattenuta in decisione.
Il Giudice ha accolto la richiesta di rilascio ed ha ritenuto inammissibili le domande riconvenzionali del conduttore in quanto la di lui memoria è stata depositata dopo il termine concesso, disposto a pena di decadenza e, comunque, poiché nella stessa non ha chiesto il differimento dell'udienza di discussione art. 418 Cod. Proc. Civ.
Requisiti e modalità per la disdetta del contratto
Per un corretto inquadramento della questione, è appropriato richiamare la disciplina di cui alla Legge n.392/1978 che interessa le locazioni di immobili ad uso diverso, tra cui quelli per attività commerciali.
A tal riguardo, è opportuno ricordare che l'art. 27 prevede che la durata del contratto di locazione per imprese o ditte aventi ad oggetto attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili, non può essere inferiore a sei anni, salvo che intervenga disdetta, per gravi motivi, da parte del conduttore.
Parimenti, ai sensi dell'art. 28, lo stesso contratto si rinnova tacitamente per ulteriori sei anni in assenza di disdetta, a richiesta del locatore, per i motivi tassativi spiegati al successivo art. 29, a pena di nullità del diniego di rinnovo.
Venendo, dunque, al caso che interessa, l'art. 29, comma I, lettera b) riconosce al locatore la facoltà di non rinnovare il contratto al conduttore, alla prima scadenza, qualora manifesti, tramite lettera raccomandata a.r., da recapitarsi con almeno un anno di anticipo rispetto alla stessa, la sua volontà di adibire l'immobile locato all'esercizio della propria attività.
In proposito, occorre rammentare che la disdetta è un atto unilaterale ricettizio che deve giungere, quindi, nella sfera di conoscibilità entro il termine suindicato, per poter essere valido e produrre i suoi effetti giuridici, ovvero il mancato rinnovo tacito del contratto di locazione.
Tale norma, al comma IV, detta anche la forma con cui l'intendimento del locatore deve essere formalizzato al conduttore, a mezzo lettera raccomandata, ai fini della dimostrazione dell'invio e, soprattutto, del ricevimento tempestivo o meno, a cui, oggi, si aggiunge l'invio tramite posta certificata (pec), quale strumento equipollente, della quale potrà essere prodotta ricevuta di avvenuta consegna.
Nella fattispecie in esame, essendo le parti, l'una una società e l'altra una ditta individuale, hanno l'obbligo di detenere un indirizzo di posta certificata per cui l'utilizzo della pec è da ritenersi certamente valido.
A conforto, è confacente riportare la massima della sentenza dei Giudici di Legittimità, richiamata dal Giudicante in motivazione, secondo cui «Il recesso dal contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato tra imprese è validamente comunicato a mezzo pec che, nelle comunicazioni tra imprese e senza che occorra una dichiarazione di disponibilità ad accettarne l'utilizzo, è equipollente all'inoltro di una raccomandata postale» (Cassazione civile sez. I, 12/04/2022, n.11808).
Posto ciò, nella ipotesi che ci occupa, il Giudice investito del giudizio ha appurato che la pec de qua è stata inviata, come dimostrato dalla produzione documentale in atti, tempestivamente.
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Motivazione del diniego e validità della comunicazione
Fermo quanto sopra osservato, è di tutta evidenza che, nella vicenda de qua, il locatore ha esercitato, nelle forme e nei tempi prescritti dalla normativa, la sua facoltà di diniego ed ha rappresentato il motivo per cui ha negato il rinnovo tacito, per l'ulteriore sessennio, informando il conduttore di voler adibire l'immobile per l'esercizio della propria attività commerciale, in rispondenza a quanto indicato all'art. 29, comma I, lettera b) della Legge 392/1978.
Al contempo, è adeguato precisare che il conduttore non ha contestato il ricevimento della pec, né ha sollevato contestazioni sul motivo della intervenuta disdetta.
In conseguenza, ritenuto che non vi sono obiezioni sul motivo di diniego ed essendo quest'ultimo stato espresso in maniera analitica e puntuale, quale è la determinazione di svolgere la propria attività, la decisione di accogliere la domanda di restituzione è conforme al diritto, in quanto per Giurisprudenza costante e consolidata «Ai fini della validità della comunicazione della disdetta per diniego di rinnovo del contratto alla scadenza del primo sessennio, è sufficiente che la parte locatrice enunci la motivazione, indicando in concreto di quale delle ipotesi previste dall'art. 29 della legge citata si avvalga per esercitare il diniego di rinnovo: essendo sufficiente ai fini della legittimità della disdetta che, in caso di opposizione, la stessa risulti caratterizzata da serietà intesa quale concreta possibilità di utilizzo.
La scelta del locatore di avvalersi di una delle facoltà consentite dall'art. 29 rientra nel novero delle scelte discrezionali del locatore, per cui il vaglio giudiziario non può investire l'opportunità della scelta (ad esempio, in presenza di altre possibili soluzioni o impieghi)» (Tribunale Vicenza sez. I, 13/10/2018, n.2372).
Sul punto, ugualmente, è confacente sottolineare che la indicazione del motivo di diniego permette la verifica, successivamente al rilascio, della effettiva destinazione dell'immobile all'uso descritto, potendo il conduttore chiedere, qualora non sia rispettata, l'applicazione delle misure sanzionatorie di cui all'art. 31 Legge n.392/1978.
In ultimo, in ordine alle spese del giudizio, il Giudice non ha provveduto in quanto l'intimazione di licenza per finita locazione è un'azione promossa dal locatore, nel suo esclusivo interesse, per costituire in via preventiva un titolo esecutivo da poter far valere dopo la scadenza del contratto, qualora l'immobile non sia riconsegnato a tale data.
