In ambito condominiale, i rapporti tra i proprietari del fabbricato e l'amministratore in carica non sono sempre idilliaci. Pertanto, può accadere che il rappresentante del fabbricato rimetta il mandato anche prima della sua scadenza naturale, presentando le dimissioni in un'assemblea convocata all'abbisogna.
Ad ogni modo, al di là delle ragioni o delle circostanze che conducono alle dimissioni dell'amministratore, una volta che queste sono state rassegnate, sorge l'esigenza di nominare il nuovo rappresentante del condominio. Si tratta, altresì, di un obbligo per quegli edifici composti da più di 8 condòmini.
Ebbene, cosa succede se tale nomina non viene deliberata? In caso di dimissioni dell'amministratore di un condominio con più di otto proprietari e della mancata nomina di un sostituto, cosa si può fare? Ha trattato il presente argomento e ha risposto a queste domande Il Tribunale di Salerno in un procedimento appena culminato con un decreto del 16 giugno 2025.
Lo ha fatto a seguito di un ricorso depositato dall'ex amministratore di un fabbricato che aveva comunicato ai vari proprietari le proprie dimissioni. Nonostante ciò, questi non avevano provveduto alla nomina del nuovo mandatario. Per questo motivo, all'ufficio campano era chiesto di nominare di autorità il nuovo amministratore del condominio.
Fatta questa dovuta premessa, non ci resta che approfondire la questione.
Amministratore condominiale dimissionario: quali obblighi?
L'amministratore di condominio, sebbene abbia accettato l'incarico annuale e/o stia operando nell'ambito del periodo di rinnovo, può rinunciare al mandato e rassegnare le dimissioni.
La facoltà di rinuncia di cui si parla trova riscontro nel Codice civile secondo il quale, in caso di dimissioni senza giusta causa, il mandatario è tenuto al risarcimento del danno alla cui dimostrazione, tuttavia, è ovviamente tenuto il condominio mandante «Il mandatario che rinunzia senza giusta causa al mandato deve risarcire i danni al mandante (art. 1727 cod. civ.)».
Al di là, però, della questione risarcitoria, cosa succede all'amministratore dimissionario? In particolar modo quali sono i suoi obblighi? Ebbene, è pacifico che nel caso in questione, il già rappresentante del fabbricato, in ragione della cosiddetta prorogatio imperii, debba comunque svolgere ogni attività inerente alla gestione ordinaria dell'edificio.
Ad esempio, deve pagare le bollette delle varie forniture di servizi oppure deve provvedere alla manutenzione del fabbricato.
L'amministratore dimissionario del condominio, invece, non ha diritto ad alcun compenso, ma al massimo può pretendere dai proprietari dell'edificio il rimborso delle spese sostenute e comprovate.
Insomma, come è facile concludere, non vi sono ragioni sostanziali che spingono l'amministratore ad attendere, oltremodo, la nomina del nuovo rappresentante del condominio. Egli, perciò, ha tutto l'interesse a promuovere la sua sostituzione.
Nel contempo, come afferma il Codice civile, l'assemblea convocata per apprendere, formalmente, delle dimissioni dell'amministratore, deve provvedere alla nomina de quo «L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore (art. 1129 cod. civ.)».
Cosa succede, però, se l'adunanza non provvede a riguardo? C'è la possibilità di superare l'impasse e reagire, fattivamente, all'inerzia dei condòmini?
Possiamo respingere le dimissioni dell'amministratore di condominio?
Ricorso per la nomina del nuovo amministratore di condominio: quali caratteristiche?
In caso di dimissioni dell'amministratore di condominio, negli edifici composti da più di otto condòmini è obbligatorio provvedere alla nomina del nuovo rappresentante dell'edificio.
In caso contrario, infatti, su iniziativa dell'amministratore dimissionario o di uno dei proprietari del fabbricato, è possibile ricorrere all'autorità giudiziaria affinché questa provveda in tal senso «Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario (art. 1129 co. 1 cod. civ.)».
Proprio ciò che è accaduto nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Salerno.
Infatti, il ricorso introdotto dinanzi all'ufficio campano è stato depositato da un ex amministratore di condominio che, nonostante la rituale comunicazione delle proprie dimissioni, aveva patito l'inerzia del condominio, per nulla decisosi in merito alla nomina del neorappresentante. In particolare, si erano svolte, vanamente, ben due assemblee senza che nelle stesse fosse assunta alcuna decisione.
Il Tribunale di Salerno ha, quindi, ricordato i presupposti e gli elementi probatori in presenza dei quali, all'invocata autorità giudiziaria non resta che accogliere la domanda del ricorrente volta alla nomina dell'amministratore:
- la prova della convocazione dell'assemblea per la nomina del nuovo amministratore;
- la dimostrazione della mancata decisione su tale argomento fondamentale, mediante la produzione del verbale dell'adunanza.
Pertanto, è per queste ragioni che il ricorso oggetto del provvedimento in esame è stato accolto ed è stato, quindi, nominato l'amministratore del fabbricato convenuto.
