L'ultima pronuncia nello stabilire il principio secondo il quale, in caso di vendita di unità immobiliare, la spesa spetta a colui che è proprietario nel momento in cui questa viene approvata dall'assemblea, e non quando diventa necessaria (in periodo, pertanto, anteriore), distingue tra le obbligazioni propter rem (decise dall'amministratore in quanto necessarie) da quelle "volontarie" in quanto approvate dall'assemblea.
A questo punto è bene rivisitare il quadro relativo alla disciplina delle obbligazioni.
Secondo la giurisprudenza maggioritaria le obbligazioni dei condòmini nei confronti di terzi e del condominio sono da considerarsi "obbligazioni propter rem" cioè, a causa della proprietà; tale tipologia di obbligazione è collegata all'essere proprietari del bene; da ciò deriva che, in caso di manutenzione, l'obbligazione sorge immediatamente nel momento in cui la necessità manutentiva si manifesta, per cui l'assemblea condominiale non fa altro che rendere concreto l'obbligo che, peraltro, è già sorto in precedenza e che rimane a carico di colui che era condomino al tempo in cui l'opera manutentiva si è resa necessaria (Cass. 18/04/2003 n. 6323, Cass. 09/10/2003-01/07/2004 n. 12013, Cass. 09/08/2008 n. 23345); a questa interpretazione consegue la teoria della parziarietà.
A chi incombe l'onere della prova circa la parziarietà delle obbligazioni condominiali?
La sentenza n. 24654 del 03/12/2010 (già richiamata), in materia di innovazioni (ma alle quali sembrava equiparare i lavori di rilevante entità), enunciava il principio secondo il quale mentre le spese approvate, in via di consuntivo e/o ratifica dell'operato dell'amministratore, sono da annoverarsi tra le obbligazioni propter rem (in quanto la delibera presenta natura meramente dichiarativa) al contrario le delibere aventi ad oggetto le innovazioni, stante il loro carattere preventivo e volontario, presentano natura costitutiva, per cui l'obbligazione deve intendersi sorgere al momento dell'approvazione della spesa.
Inoltre, due pronunce (Sent. Cass. n. 14813/08 e n. 21907/11) sostengono che sussiste solidarietà tra contitolari di unica unità immobiliare; peraltro, è la motivazione che pare collidere con quanto deciso dalle Sezioni Unite; entrambe le pronunce parlano di principio generalizzato di solidarietà delle obbligazioni, fattispecie che, espressamente, aveva negato la pronuncia n. 9148/08 SS.UU..
Inoltre, la nuova pronuncia, espressamente estende il principio di cui alla 24654/10 ai lavori straordinari non circoscrivendolo alle sole innovazioni.
In termini sistematici appare chiaro che le soluzioni cambiano se si attribuisce maggiore rilevanza al momento deliberativo (parte dinamica), per cui l'assemblea costituisce un'"universitas" (intesa, etimologicamente, quale comunione di intenti verso un unico scopo) e tutti i partecipanti rispondono solidalmente, ovvero se si attribuisce maggiore rilevanza alla fase "statica" per cui la causa dell'obbligazione è la quota di comproprietà (obbligazione propter rem) e, non sussistendo alcuna rilevanza soggettiva all'obbligazione (come avviene per quelle iure hereditatis), si risponde nei limiti della quota stessa.
La nuova legge (L. 220/12) in vigore dal 18 giugno, disponendo l'obbligo di preventiva escussione dei condomini morosi ma, al contempo, ammettendo di potersi rivolgersi agli altri (non morosi) in caso di esecuzione infruttuosa, di fatto reintroduce la solidarietà generalizzata e ciò pare chiudere, si spera in maniera definitiva, il capitolo relativo alle obbligazioni.
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Avv. Paolo Gatto
