In tema di detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio, le detrazioni per ristrutturazioni, dunque, nel caso di compravendita può anche accadere che né compratore né venditore possano godere del beneficio in esame.
Questa, nella sostanza, la risposta (n. 174 del 10 giugno 2020) fornita dall'Agenzia delle Entrate ad un contribuente che gli aveva posto un quesito.
In buona sostanza a cavallo della compravendita di un bene per godere dei benefici fiscali è fondamentale che i pagamenti per i lavori manutentivi siano effettuati da chi ha titolo per effettuarli.
Se, come si suol dire, il diavolo si nasconde dei dettagli, questo è uno di quei casi: vediamo perché.
Detrazioni per ristrutturazioni e compravendita, il quesito
Tizio vende a Caio un'abitazione oggetto d'interventi di ristrutturazione; i lavori eseguiti rientrano tra quelli in relazione ai quali è possibile usufruire del beneficio della detrazione fiscale di cui all'art. 16-ter del d.p.r. n., 917/86 (detrazioni per ristrutturazioni).
Le parti, con tanto di clausola inserita nel rogito notarile, si accordano in questo modo: i lavori li finirà di pagare il venditore, mentre della detrazione fruirà parte acquirente nella misura non ancora sfruttata dal primo.
Questa, in effetti, è la regola prevista dal succitato art. 16-ter, ottavo comma, d.p.r. n. 917/86 a mente del quale: "In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare".
Il quesito posto riguarda proprio la fruibilità del beneficio da parte dell'acquirente, il quale ha chiesto all'Agenzia se avesse diritto a beneficiare della detrazione fiscale maturata in capo alla parte venditrice e da quest'ultima non utilizzata anche se la data della fattura pagata dal venditore fosse stata emessa successivamente alla stipula.
L'istante riteneva di sì, in quanto i lavori erano stati comunque effettuati da chi era stato proprietario.
Detrazioni per ristrutturazioni e compravendita, la risposta dell'Agenzia delle Entrate
È qui che dalla descrizione del fatto operata dall'acquirente emerge quel dettaglio, diabolico, che fa dire all'Agenzia delle Entrate che del beneficio fiscale per l'ultima tranche di pagamento non potrà fruire l'acquirente, ma nemmeno il venditore.
Motivo?
Al momento dell'effettuazione del pagamento il venditore non era più soggetto detentore o possessore dell'immobile sulla base di idoneo titolo.
È questo il dettaglio.
Si legge nella risposta dell'ente che "la parte venditrice, al momento dell'effettuazione di tale ultimo versamento, non aveva titolo per usufruire della detrazione in esame, non essendo più proprietaria dell'immobile compravenduto, oggetto degli interventi di ristrutturazione.
Tenuto conto del fatto che è possibile trasferire la detrazione in parola solo a condizione che il relativo diritto sia sorto e che tale ultima circostanza non sussiste nel caso di specie, con riferimento alle spese sostenute, la detrazione corrispondente a tale spesa non può essere oggetto né di trasferimento dal venditore all'acquirente dell'immobile, ex articolo 16-bis, comma 8, del TUIR, né, tantomeno, essere utilizzata direttamente dal venditore medesimo".
In buona sostanza, prima si paga la ristrutturazione, poi si vende la casa. Così il beneficio della detrazione fiscale non viene perso e si trasferisce in capo all'acquirente, salvo diversa disposizione.
Spese detraibili per interventi su parti comuni e certificazioni fiscali.
