In materia di spazi destinati a parcheggio privato, le norme di riferimento sono la L. 6 agosto 1967 n. 765 (legge "ponte") e la L. 24 marzo 1989 n. 122 (legge Tognoli).
È, infatti, l'art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 ( legge " ponte") ad aver inserito l'articolo 41 sexies nella legge urbanistica del 17 agosto 1942, n. 1150: "Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato ogni venti metri cubi di costruzione"; articolo poi modificato dall'art. 2 della Legge 122/89 ( legge Tognoli) che ha aumentato tale rapporto a un metro quadro di parcheggio ogni dieci metri cubi di costruzione.
Ma cosa si intende per "spazi per parcheggi"?
La Corte d'Appello di Ancona, con una recente sentenza n. 1699 del 2 dicembre 2024, nel valutare l'adeguatezza delle aree destinate a parcheggi di una corte condominiale rispetto al criterio legalmente predeterminato, ha chiarito, richiamando la giurisprudenza in materia, come debba essere interpretata la locuzione " spazi per parcheggi" ossia in base a quanto precisato dalla circolare del Ministero dei Lavori pubblici - Direzione generale dell'urbanistica n. 3210 del 28 ottobre 1967 (circolare esplicativa della L. 6 agosto 1967, n. 765, avente appunto ad oggetto "Istruzioni per l'applicazione della L. 6 agosto 1967, n. 765, recante modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150").
Determinazione degli spazi destinati a parcheggio in condominio: il criterio guida dalla legge Tognoli in poi. Fatto e decisione
Un condòmino agiva in giudizio per ottenere la declaratoria di nullità dell'atto pubblico con cui un altro condòmino aveva acquistato il diritto di superficie dell'area urbana adibita a corte condominiale poiché in violazione della normativa in materia di parcheggi di cui alle leggi n.122/1989 e n.765/1967/art.18, nonché chiedeva l'integrazione, ope legis, del proprio atto di acquisto con il riconoscimento in suo favore del diritto reale di superficie dell'area urbana predetta.
Si costituivano le parti convenute, alienante dell'area suddetta e coniugi acquirenti, che con separate comparse, contestavano la domanda attorea deducendo che la superficie complessiva dell'intero condominio destinata a parcheggi risultava superiore a quella richiesta dalla legge e chiedevano il rigetto della domanda con condanna dell'attore ex art. 96 c.p.c.
Il Tribunale di Ancona respingeva la domanda condannando l'attore al pagamento delle spese di lite.
Avverso la sentenza di primo grado, il condòmino soccombente proponeva appello lamentando: l'erronea valutazione da parte del giudice di primo grado della fattispecie, causata da un confuso e contraddittorio elaborato peritale, con conseguente erronea applicazione delle norme; l'erroneità dei calcoli delle aree destinate a parcheggio effettuati dal Ctu in applicazione di norme di rango inferiore (circolare Ministeriale e Parere di ufficio Regionale) alla legge cd. Tognoli.
In particolare, l'appellante sosteneva che nel novero delle superfici da prendere in considerazione per il calcolo di quelle destinate a parcheggio non dovessero essere considerati gli spazi d'accesso e manovra dei veicoli e le porzioni inutilizzabili per forma o per le ridotte dimensioni, ovvero perché eccedenti un posto macchina standard ma insufficienti per realizzarne un altro, ovvero infine per il difficile accesso.
Deduceva, pertanto, che la superficie destinata a parcheggio risultava inferiore a quella minima prevista dalla legge (pari a un decimo del volume edificato).
Si costituivano le parti appellate contestando i motivi di appello e chiedendo il rigetto del gravame.
La Corte di Ancona ha rigettato l'appello ritenendo di condividere il conteggio delle aree parcheggio effettuato dal Ctu che aveva correttamente incluso sia lo spazio destinato alla sosta che l'area destinata a spazi di manovra ed accesso degli autoveicoli giungendo alla conclusione che l'edificio disponesse di una superficie adibita a "spazi per parcheggi" ben superiore al minimo richiesto dalla legge.
Riflessioni finali sulla determinazione degli spazi per parcheggi in condominio
Secondo quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità: "con la locuzione "aree di parcheggio" pertinenti a fabbricati urbani devono intendersi - in aderenza al criterio guida contenuto nella circolare esplicativa della l. n. 1150 del 1942 del Ministero dei lavori pubblici n. 3210 del 1967 - gli spazi tanto necessari alla sosta quanto alla manovra ed all'accesso dei veicoli (ossia i corridori carrabili per accedere ai posti auto, ma non le rampe carrabili, se sono esterne al fabbricato).
Tali spazi possono consistere in un'area scoperta (cd. posto auto) o in un'area coperta, chiusa su tre lati (box) o su tutti i lati (garage) e devono essere considerati nel loro complesso ai fini della verifica del rispetto degli standard urbanistici purché sia garantito un numero minimo di parcheggi" (Cfr. Cass. n. 31799/2022).
Con la medesima pronuncia la Suprema Corte ha affermato che l'art. 9, comma 1, della Legge Tognoli autorizza i proprietari di immobili a realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al pian terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche (ma non necessariamente) in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.
Questi parcheggi, dunque, sono quelli: a) realizzati senza necessità di concessione edilizia dopo l'entrata in vigore della legge Tognoli (7 aprile 1989), a servizio di edifici già esistenti in quella data; b) realizzati con le agevolazioni previste dalla citata legge; c) ubicati nei luoghi sopra indicati.
A tali tipologie di realizzazione (interna o esterna) è sottesa la creazione delle aree accessorie, funzionali alla loro pratica fruizione.
La Suprema Corte ha precisato che il fatto che la circolare esplicativa risalga ad anni prima della legge Tognoli e non abbia valenza normativa non implica che la nozione di parcheggio in essa contenuta non possa fornire un criterio-guida per la valutazione di adeguatezza delle aree destinate a parcheggi rispetto al criterio legalmente predeterminato.
Con la richiamata pronuncia la Suprema Corte ha anche precisato di non ritenere condivisibile il richiamo al precedente, di segno contrario, del Consiglio di Stato Sez. 4, Sentenza 28/05/2013, n. 2916 secondo cui alla stregua del difetto di valenza normativa della circolare dell'allora Ministero dei Lavori Pubblici 28 ottobre 1967, n. 3210 il calcolo degli spazi destinati a parcheggio dovrebbe avvenire al netto delle aree di manovra e di accesso.
Secondo la Corte di Cassazione, condivisa e richiamata dalla Corte d'Appello di Ancona con la pronuncia in esame, dunque, la definizione in chiave strutturale e concreta di parcheggio comprende non solo gli spazi di sosta, ma anche quelli a quest'ultimi accessori ed indefettibili (che ne costituiscono, dunque, una componente necessaria in fase realizzativa), in quanto funzionali all'effettuazione delle manovre e a consentire il transito, una volta che sia assicurato un numero minimo di parcheggi (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 1445 del 18/01/2022; Sez. 2, Sentenza n. 3370 del 06/05/1988; Cons. Stato Sez. 5, Sentenza 07/08/2014, n. 4215; Cons. Stato Sez. 4, Sentenza 28/11/2012, n. 6033; Tar. Veneto Sez. 2, Sentenza 15/01/2020, n. 40; Tar Sicilia Sez. 2, Sentenza 11/04/2017, n. 1001; Tar Emilia-Romagna Sez. 1, Sentenza 23/06/2014, n. 674; Tar Molise Sez. 1, Sentenza 11/06/2014, n. 377; Tar Liguria Sez. 1, Sentenza 28/05/2014, n. 807; Cons. giust. amm. Sicilia, Sentenza 22/10/2009, n. 978; Tar Sicilia Sez. 1, 28/05/2008, n. 979; Tar Basilicata Sez. 1, Sentenza 16/05/2008, n. 210).
Nel caso di specie, sulla base dell'orientamento giurisprudenziale sopra richiamato, la Corte d'Appello di Ancona ha, pertanto, ritenuto di condividere il riferimento operato dal Ctu alla Circolare dell'allora Ministero dei Lavori Pubblici 28 ottobre 1967, n. 3210, e conseguentemente ha ritenuto corretti i conteggi effettuati dal predetto circa gli spazi destinati a parcheggio.
L'ausiliario del Giudice ha, infatti, determinato la superficie netta dello spazio utilizzabile come parcheggio considerando gli spazi necessari tanto alla sosta quanto alla manovra ed all'accesso dei veicoli e, segnatamente: 144 metri quadri per otto spazi per parcheggi interni (uno per ogni condomino compreso l'appellante, di 18,00 metri quadrati ciascuno) e 331,50 metri quadri come superficie scoperta adibita a manovra ed accesso (antistante i parcheggi interni).
Ha, così, concluso che la superficie adibita a "spazi per parcheggi" di 475,50 metri quadrati, fosse ben superiore al minimo di legge richiesto di 384,26 metri quadrati (1/10 di 3.842,54 metri cubi).
