La complessa normativa che negli ultimi anni ha interessato i c.d. "bonus edilizi" e che è stata costantemente accompagnata da interventi chiarificatori dell'Agenzia delle Entrate ha generato innumerevoli problematiche legate alle varie ipotesi di interventi edilizi.
In questo ambito ha assunto una dimensione rilevante l'intervento di demolizione e ricostruzione finalizzato ad ottenere i benefici fiscali del c.d. "sisma bonus".
Il Tribunale di Sulmona, con la sentenza n. 179 del 22 giugno 2023 ha chiarito quale sia il soggetto legittimato a prestare il consenso per un intervento di tale portata.
Adeguamento sismico attraverso demolizione e ricostruzione degli immobili esclusivi. Fatto e decisione
Si legge testualmente nella motivazione della decisione in esame che la proprietaria di un immobile situato in condominio si era rivolta al Tribunale "per far accertare l'insussistenza dell'obbligo di rilasciare l'appartamento di sua esclusiva proprietà al condominio, al fine di consentirne la demolizione e la riedificazione con le preventivate agevolazioni fiscali previste dal c.d. sisma bonus".
La decisione era stata assunta con delibera assembleare il cui verbale riportava l'assenso dell'attrice unitamente a quello della quasi totalità dei condomini.
Successivamente parte attrice aveva revocato il proprio consenso, comunicandolo al condominio dopo avere sottoscritto il verbale.
Il Tribunale ha rigettato la domanda motivando che "il consenso alla demolizione e ricostruzione non si poteva attribuire alla manifestazione della volontà assembleare, dal momento che disporre delle porzioni di edificio in proprietà esclusiva esula dalla competenza dell'organo deliberativo, in cui rientra, invece, il potere di deliberare l'esecuzione dei lavori di radicale ristrutturazione (riedificazione, ma non per perimento naturale) dell'intero edificio, naturalmente subordinata all'autorizzazione dei singoli proprietari alla distruzione della propria proprietà esclusiva".
Nella specie, invece, l'atto, che era stato determinato anche in considerazione di esigenze statiche come soluzione tecnicamente più agevole per realizzare l'adeguamento sismico, si configurava come manifestazione di volontà dei condomini che lo avevano sottoscritto di disporre della cosa propria.
In buona sostanza l'attrice aveva assunto unilateralmente e verso gli altri condomini un impegno, di contenuto patrimoniale, a consentire la demolizione della propria unità abitativa e come tale non revocabile, secondo quanto disposto dall'art. 1324 c.c.
Per quali opere vale l'ordine di demolizione?
Mentre alcuna rilevanza, sempre al fine di un accoglimento della domanda, potevano assumere le condizioni di salute dell'attrice che non sussistevano al momento della manifestazione del consenso, né il fatto che non tutti i condomini avevano manifestato il proprio consenso agli interventi de quibus, non trattandosi - come osservato - di determinazione condominiale.
Considerazioni conclusive
Correttamente il giudice del merito ha evidenziato che se i condomini, per giovarsi dei benefici fiscali concessi con il c.d. "sisma bonus", avevano maturato la scelta di portare in sede assembleare la determinazione di prestare il proprio consenso per lavori che riguardavano esclusivamente le singole unità immobiliari, il conseguente atto, anche se oggetto di un verbale assembleare sottoscritto da ciascuno dei presenti, non è una delibera assembleare.
Le competenze dell'assemblea, infatti, sono limitate alle decisioni che interessano le parti ed i servizi comuni e che trovano disciplina non solo nell'art. 1135 c.c. ma anche in tutte quelle norme il cui contenuto sia dato proprio dalle prerogative riconosciute all'organo collegiale.
Ed è pacifico che "sia nulla la deliberazione dell'assemblea dei condomini che si occupi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi" (Cass., sez. 6-2, 13 dicembre 2022, n. 36387; Cass., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839).
Tuttavia, ai fini di una maggiore comprensione del complessivo quadro di fatto, sarebbe stato utile che il Tribunale avesse riportato compiutamente la situazione processuale, non essendo sufficiente dichiarare accolta la domanda riconvenzionale del condominio, con conseguente conferma della precedente ordinanza emessa dal medesimo organo giurisdizionale e senza dare conto di una circostanza che sembra essere il presupposto fondamentale del giudizio successivamente incardinato.
La sentenza punta sulla classificazione data dal giudicante all'assenso dell'attrice agli interventi oggetto del giudizio: una "assunzione unilaterale" di impegno a consentire la demolizione della propria abitazione, che si traduce in un atto unilaterale ricettizio.
Ed a tale fine il Tribunale ha richiamato un risalente principio pronunciato dalla Corte di cassazione sul punto: "gli atti unilaterali recettizi producono i loro effetti e, quindi, si perfezionano quando giungono a conoscenza delle persone cui sono destinati, di talché, una volta perfezionati, non possono essere revocati o posti nel nulla dallo stesso soggetto che ha emesso la dichiarazione unilaterale di volontà" (Cass., sez. 1, 20 marzo 1962, n. 556).
L'atto unilaterale recettizio, infatti, è quell'atto che per produrre effetti deve essere portato a conoscenza di una o più persone alla/e quali deve essere comunicato o notificato, là dove l'atto non ricettizio produce effetti con la sola manifestazione di volontà.
Analizzando la situazione oggetto del giudizio appare piuttosto evidente che il consenso dato da parte attrice, e non solo, al vasto intervento sulla sua proprietà immobiliare debba essere inquadrato nella prima categoria di atti, dal momento che la realizzazione dello stesso, che avrebbe prodotto effetti anche su parti di carattere comune non poteva che essere reso noto a tutti gli altri condomini.
Vi è, infine, da evidenziare come il giudicante abbia messo in luce la differenza della presente fattispecie, di carattere strettamente unilaterale, da quella di rango assembleare che è stata inquadrata "nell'esecuzione di lavori di radicale ristrutturazione", ma che può essere riportata al concetto di "ricostruzione dell'edificio" richiamato nell'art. 1136, comma 4, c.c. che, per una valida approvazione, richiede la maggioranza di cui al secondo comma della norma citata.
