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L'ordine di demolire gli abusi sulle parti comuni deve essere notificato ai singoli condomini e non al condominio quale ente di gestione
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L'ordine di demolire gli abusi sulle parti comuni deve essere notificato ai singoli condomini e non al condominio quale ente di gestione

Il condominio è un mero ente di gestione, quindi il provvedimento deve essere rivolto nei confronti dei singoli condomini

Avv. Maurizio Tarantino 

Il condominio è un mero ente di gestione privo di legittimazione, quindi il provvedimento deve essere rivolto nei confronti dei singoli condomini in quanto unici comproprietari delle parti comuni del fabbricato.

=> Gli abusi edilizi in condominio

=> Personalità giuridica del condominio

La vicenda. Il Condominio ricorrente era stato sanzionato dal Comune in quanto, nel corso di un sopralluogo, era stato accertato che con riguardo ad alcune unità immobiliari site al secondo piano sarebbe stato "abusivamente ricavato nel sottotetto dell'edificio de quo, previsto in progetto in un unico vano ad uso comune, vani accessori distinti per ogni singola unità immobiliare fruibili tramite scala di accesso interna, il tutto in assenza di titolo, ovvero in difformità al provvedimento edilizio originario".

A giudizio del Comune, le opere realizzate, pur non implicando un aumento di volume fisico dell'edificio, avevano consentito un utilizzo abitativo ovvero abitativo-accessorio dei sottotetti, non consentito dalla normativa edilizia.

Pertanto, con l'ordinanza comunale era stata ordinata la demolizione c/o rimessione in pristino, con l'eventuale acquisizione dell'arca al patrimonio comunale in caso di inottemperanza.

Assumendo l'illegittimità del predetto provvedimento, il Condominio ne ha chiesto l'annullamento per violazioni di legge.

=> La definizione del condominio dal punto di vista gestionale

Il ragionamento del TAR. Preliminarmente,i giudici hanno osservato che l'art. 1117 c.c. stabilisce che le parti comuni dell'edificio sono oggetto di proprietà comune dei condomini, con la conseguenza che il Codominio non vanta alcun diritto reale sulle stesse.

Difatti, secondo una consolidata giurisprudenza, il Condominio è un mero ente di gestione, privo di personalità giuridica (Cass. civ., II, 16 dicembre 2015, n. 25288; 6 agosto 2015, n. 16562; VI, 22 maggio 2015, n. 10679; T.A.R. Lombardia, Milano, II, 5 dicembre 2016, n. 2302).

Siffatto principio è stato peraltro confermato anche dopo le modifiche introdotte nel codice civile dalla legge n. 220 del 2012 (Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici), poiché quest'ultima, pur avendo attribuito un attenuato grado di soggettività al condominio, non lo ha comunque fatto assurgere al rango di ente dotato di vera e propria personalità giudica (Cass. civ., SS.UU., 18 settembre 2014. n. 19663).

Da tutto quanto sopra si ricava che le parti comuni dell'edificio non sono di proprietà dell'ente condominio, ma dei singoli condomini.

A tanto consegue che la misura volta a colpire l'abuso realizzato sulle parti comuni deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condomini, in quanto unici comproprietari delle stesse (T.A.R.

Lombardia, Milano, II, 5 dicembre 2016, n. 2302).L'ordine rivolto al Condominio risulta quindi illegittimo, in ragione del difetto di legittimazione passiva dello stesso con riguardo alla repressione degli abusi edilizi.

In conclusione , alle luce di tutto quanto innanzi esposto, il ricorso è stato accolto; per l'effetto, è stato annullato l'atto impugnato.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

DEMOLIZIONE OPERE ABUSIVE

RIFERIMENTI NORMATIVI

1117 c.c.

PROBLEMA

Il progetto dello stabile prevedeva un unico sottotetto mentre un sopralluogo del Comune svelava che era stato frazionato in vani accessori distinti per ogni appartamento sottostante, ai quali si accedeva grazie a scale interne: il tutto in assenza di titolo o comunque in difformità dall'originario provvedimento edilizio. Pertanto era stata ordinata la demolizione contro il condominio.

LA SOLUZIONE

Il Tribunale ha accolto la domanda, sottolineando che l'ordine rivolto al Condominio risultava quindi illegittimo, in ragione del difetto di legittimazione passiva dello stesso con riguardo alla repressione degli abusi edilizi e perché l'ente di gestione non ha personalità giuridica né vanta diritti reali sui sottotetti oggetto degli interventi che li hanno resi abitabili.

LA MASSIMA

Deve essere annullato l'ordine di demolizione degli abusi edilizi compiuti nel sottotetto dell'edificio. E ciò perché il Comune emette il provvedimento repressivo nei confronti del condominio, che è un mero ente di gestione privo di legittimazione: la misura va invece rivolta nei confronti dei singoli condomini in quanto unici comproprietari delle parti comuni del fabbricato. Tar Lombardia, sez. II, 29 luglio 2019 n. 1764

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