La delibera assembleare che si limiti a richiedere all'amministratore di attivarsi per verificare se vi siano i presupposti per la revisione delle tabelle millesimali va intesa come meramente programmatica.
Di conseguenza la stessa può essere assunta anche a maggioranza e non è comunque impugnabile per carenza di interesse ad agire.
Questo quanto si ricava dalla recente sentenza della Corte di Appello di Roma n. 6936 dello scorso 21 ottobre 2021.
Delibere programmatiche non impugnabili: il caso concreto.
Nella specie una condòmina aveva impugnato la delibera assembleare con la quale era stato a suo dire approvato a semplice maggioranza l'adeguamento dei valori millesimali espressi nelle tabelle allegate al regolamento condominiale esclusivamente per la sua unità immobiliare, deliberando altresì di porre le relative spese soltanto a carico della medesima.
Questo perché i condòmini avevano ritenuto che la predetta unità immobiliare fosse stata trasformata da soffitta in civile abitazione, sicché, ai sensi dell'art. 69, comma 2, Disp.att. c.c., si era inteso procedere, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., a una rettifica/modifica del valore proporzionale espresso nella tabella millesimale.
Secondo la ricostruzione dei fatti operata dall'attrice, l'assemblea, dopo aver approvato l'adeguamento dei valori millesimali riferiti a detta unità immobiliare, aveva dato mandato all'amministratore "di avviare la procedura di revisione avvalendosi, ove ritenuto opportuno, di personale tecnico specializzato".
L'impugnazione era stata respinta dal Tribunale, il quale aveva ritenuto che nel caso di specie ricorressero tutti i presupposti richiesti dall'art. 69 Disp. att. c.c.
A seguito dell'appello svolto dalla predetta condòmina, i giudici di secondo grado hanno confermato la sentenza impugnata, anche se sulla base di una diversa motivazione. Infatti, dall'esame degli atti di causa era emerso che l'assemblea si era limitata ad approvare genericamente "l'adeguamento dei valori millesimali espressi nelle tabelle allegate al regolamento condominiale", dando "mandato all'amministratore di avviare la procedura di revisione avvalendosi -ove ritenuto opportuno- di personale tecnico specializzato".
Pertanto, secondo la Corte di Appello, la decisione assembleare si era limitata a esprimere una mera dichiarazione di intenti, in quanto in quella sede non era stata accertata l'esistenza di un'effettiva alterazione del rapporto tra il valore dell'unità immobiliare della condòmina e quello del fabbricato condominiale e, tanto meno, la sua effettiva entità.
Infatti, si legge nella sentenza, "solo all'esito della successiva procedura di revisione - per il cui espletamento il condominio aveva impartito uno specifico incarico all'amministratore, che avrebbe potuto anche avvalersi di un tecnico specializzato - sarebbe stato possibile accertare definitivamente l'esistenza dell'asserita alterazione, determinandone in concreto anche l'entità.
Ne consegue che l'accertamento operato dal tecnico (…) incaricato dall'amministratore avrebbe poi dovuto essere oggetto di un'autonoma e successiva valutazione assembleare".
Secondo i giudici di appello, quindi, stante la natura meramente programmatica, la delibera impugnata non richiedeva l'unanimità dei consensi di tutti i condòmini, ma poteva essere assunta a maggioranza.
Le delibere di natura preparatoria e/o programmatica.
Ma cosa si intende per delibere programmatiche? La giurisprudenza ha da tempo evidenziato la differenza che intercorre tra le delibere di natura preparatoria e/o programmatica e le delibere con le quali l'assemblea adotta decisioni vincolanti per tutti i condòmini ai sensi dell'art. 1137 c.c. La delibera preparatoria e/o programmatica è quindi quella con cui i condòmini si limitano a individuare uno o più aspetti propedeutici a una futura decisione assembleare, a stabilire le varie tappe di una più complessa procedura decisionale.
In tema di lavori da svolgere in condominio si veda, ad esempio, Tribunale di Mantova, 5 gennaio 2016, per il quale "deve ritenersi che abbia carattere programmatico la delibera adottata dalla assemblea condominiale in cui si faccia riferimento unicamente alla approvazione dei preventivi senza che risulti l'indicazione né dell'impresa appaltatrice né del costo dell'intervento né degli oneri in concreto derivanti ai singoli condomini.
Infatti la delibera giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non assumendo rilievo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi".
Ma si veda anche Corte di Appello Trento, n. 140/2017, per la quale "la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi".
Nonché Tribunale di Firenze, n. 2440/2014, nella quale è stata indicata come programmatica "la delibera relativa al rinvio della discussione in ordine alla necessità di esaminare dei preventivi di ditte per poi procedere al rifacimento del vano scale" (in argomento si vedano anche Tribunale di Napoli, n. 10021/2013; Tribunale di Milano, n. 8196/2017).
Anche la Suprema Corte, con sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013, ha affermato che "in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione (…) la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi".
Delibere condominiali preparatorie, programmatiche e interlocutorie
La non impugnabilità delle delibere di natura preparatoria e/o programmatica.
Per quanto sopra è del tutto evidente come le delibere di natura preparatoria e/o programmatica non siano impugnabili, per palese carenza dell'interesse a impugnare in capo al condòmino che ne voglia contestare giudizialmente il contenuto.
Infatti, essendo quest'ultimo non vincolante, difetta la condizione di ammissibilità della domanda giudiziale di cui all'art. 100 c.p.c., questione rilevabile anche d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, poiché in questi casi si tratta di evitare l'inutile svolgimento di attività processuale. Pertanto, come specificato nella già menzionata sentenza di legittimità n. 10235 del 2 maggio 2013, "l'eventuale adozione da parte dell'assemblea dei condomini di una delibera su contenuti generici e programmatici, (…) non comporta l'annullabilità della stessa delibera, trattandosi di contenuti non suscettibili di una preventiva specifica informativa dei destinatari della convocazione e comunque costituenti possibile sviluppo della discussione e dell'esame di ogni altro punto all'ordine del giorno".
Infatti "l'interesse all'impugnazione di una deliberazione dell'assemblea condominiale postula che la stessa appaia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio" (Cass. civ., sentenza n. 10865, 25 maggio 2016)
Non tutte le delibere sono...uguali
