L'interesse all'impugnazione di una delibera dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1137 c.c., presuppone che la stessa appaia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio.
Il condomino, il quale intenda proporre l'impugnativa di una delibera dell'assemblea, deve perciò allegare e dimostrare di avervi interesse ai sensi dell'articolo 1137 c.c., interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio.
Esempi di delibere programmatiche in condominio
L'eventuale adozione da parte dell'assemblea dei condomini di una decisione dai contenuti generici e programmatici, non comporta l'annullabilità della stessa, trattandosi di contenuti non suscettibili di una preventiva specifica informativa dei destinatari della convocazione e comunque costituenti possibile sviluppo della discussione e dell'esame di ogni altro punto all'ordine del giorno.
Così, nell'ambito delle opere di straordinaria manutenzione delle parti comuni di un caseggiato, la delibera giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto ad una determinata ditta, per un determinato importo e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri; al contrario non assume rilievo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi: in altre parole non è impugnabile quella decisione programmatica che fa riferimento alla approvazione dei preventivi senza che risulti l'indicazione dell'impresa appaltatrice del costo dell'intervento e degli oneri in concreto derivanti ai condomini.
Ne consegue che, in caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, l'obbligo del pagamento dei lavori di manutenzione straordinaria incombe sull'acquirente se, prima della stipula, sia stata adottata soltanto una delibera assembleare programmatica, che abbia approvato i preventivi senza, però, indicare né l'appaltatore né il costo dell'intervento.
Allo stesso modo la decisione assembleare che si limiti a richiedere all'amministratore di attivarsi per verificare se vi siano i presupposti per la revisione delle tabelle millesimali va intesa come meramente programmatica e, quindi, non impugnabile per carenza di interesse ad agire.
Delibere condominiali preparatorie, programmatiche e interlocutorie
In tal caso i condomini esprimono solo una mera dichiarazione di intenti, in quanto non viene accertata l'esistenza di un'effettiva alterazione del rapporto tra il valore dell'unità immobiliare di un condomino e quello del fabbricato condominiale richiesto dall'articolo 69 disp. att. c.c. e, tanto meno, la sua effettiva entità.
È necessario infatti l'incarico ad un tecnico specializzato per accertare definitivamente l'esistenza dell'eventuale alterazione, determinandone in concreto anche l'entità; successivamente le indicazioni del detto professionista possono essere oggetto di un'autonoma e successiva valutazione assembleare.
Decisioni condominiali al di fuori dell'assemblea
Non è raro che una decisione in ambito condominiale venga approvata informalmente al di fuori di una regolare riunione assembleare. In questo senso è stato deciso che non ha alcun valore di delibera condominiale una decisione che è maturata nell'ambito di una riunione che non è stata convocata da alcun organo e che è riferibile e corrispondente all'iniziativa autonoma di alcuni condomini, intenzionati ad aggirare la procedura di legge (Tribunale di Lecce 6 novembre 2011).
In sostanza si può affermare che un conto è l'errore nella procedura di convocazione, altro l'adozione di un atto completamente fuori dall'alveo di quella procedura.
Allo stesso modo non è ammissibile parlare di una delibera espressa in un foglio fatto girare predisposto dall'amministratore o da alcuni condomini, firmato dalla maggioranza dei partecipanti al condominio.
Ragionando diversamente si dovrebbe ammettere che la volontà assembleare si può formare fuori dall'assemblea, mediante distinti dei singoli condomini, in contrasto con il dettato della legge che non ammette delibere senza assemblea.
Si pensi ancora all'impugnazione di una decisione da parte di un condomino che ritiene la delibera invalida per aver introdotto nuovi criteri di ripartizione della spesa.
Se dal verbale emerge che i condomini in assemblea non hanno assunto alcuna decisione in merito alla ripartizione delle spese la delibera è da ritenersi inesistente, e non nulla; infatti, affinché una delibera possa ritenersi affetta da un vizio (di nullità nel caso di specie per mancanza dei suoi elementi essenziali), è pur sempre necessario che la stessa sia identificabile e qualificabile come atto giuridico, ovvero come espressione sia pur viziata della volontà dei condomini riuniti in assemblea.
In ogni caso, nel c.d. condominio minimo (con due soli partecipanti) la comunicazione con la quale il condomino maggioritario comunica all'altro condomino la ripartizione delle spese non può essere considerata equipollente ad una delibera assembleare.
La comunicazione di un riparto non può sostituire l'atto presupposto, ossia la delibera di approvazione che è necessaria anche in presenza di un condominio composto di due soli condomini, posto che la disposizione dell'art. 1136 c.c. (che regola la costituzione e la validità dell'assemblea e prevede il metodo collegiale) è applicabile anche al condominio composto da due soli partecipanti: se non si raggiunge l'unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto è sempre possibile il ricorso all'autorità giudiziaria, siccome previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 c.c.; del resto neppure il pagamento di acconti da parte di un condomino può costituire prova di una delibera esistente.
