La nomina dell'amministratore è nulla se lo stesso - al momento della sua accettazione e del suo rinnovo - non specifichi in modo analitico l'importo dovuto a titolo di compenso. Si pone allora il seguente problema: la nullità della nomina comporta la l'obbligo di restituzione delle somme percepite a tale titolo? Una risposta al quesito è reperibile nella sentenza del Tribunale di Roma del 7 novembre 2024 n. 16992.
Nullità della nomina dell'amministratore per assenza di specifica del compenso
Un condominio citava in giudizio il condominio, nonché l'amministratrice, per sentire dichiarare la nullità di numerose delibere assembleari (del 8.5.2015, del 22.6.2016, del 3.7.2017, del 28.6.2018, del 24.5.2019, del 30.6.2020, del 10.11.2021 e del 18.10.2022) con particolare riguardo ai punti dell'o.d.g. con i quali era stata deliberata la nomina e conferma della carica dell'amministratrice.
L'attore lamentava la violazione dell'art. 1129, co. 14, c.c. in quanto l'assemblea, in tutte le predette delibere, aveva disposto la nomina e conferma dell'amministratrice omettendo l'indicazione nel verbale dell'importo a questa dovuto a titolo di compenso per la propria attività, compenso che non risulterebbe neppure attraverso il rimando a un separato preventivo (indicato solo nella delibera di nomina del 8.5.2015 sotto la voce " offerta allegata").
Lo stesso condomino pretendeva perciò che fosse dichiarata la nullità delle delibere adottate, con conseguente condanna nei confronti dell'amministratrice alla restituzione dei compensi percepiti.
Inoltre, in base alla prospettazione difensiva dell'attore, l'amministratrice non avrebbe neppure certificato l'adempimento dei propri obblighi di formazione professionale prescritti dall'art. 71 bis, disp. att. c.c., determinando tale violazione ulteriore motivo di nullità delle delibere di nomina e riconferma della carica.
Il condominio si costituiva, unitamente all'amministratrice, chiedendo l'integrale rigetto delle richieste dell'attore.
I convenuti, quanto alla mancata indicazione del compenso, rilevavano che quest'ultimo era indicato dal verbale di nomina del 8.5.2015 richiamante l'allegata offerta e, conseguentemente, nelle successive riconferme non vi era più la necessità di indicare tali somme in ogni caso rimaste invariate.
A parere dei convenuti, nell'interesse della collettività condominiale, era stata garantita la massima trasparenza dei compensi dovuti per la gestione condominiale.
In ogni caso la fiducia riposta nell'operato dell'amministratrice emergeva dalle continue e susseguenti riconferme da parte dei condomini mentre lo stesso attore mai avrebbe fino ad ora contestato l'operato dell'amministratrice approvando sempre i preventivi di spesa in tutte le delibere impugnate.
La decisione relative alla validità delle delibere
Il giudicante ha osservato che solo nel verbale di nomina del 8.5.2015 è stato espressamente menzionato il preventivo sotto la voce "offerta allegata" nella quale sono espressamente ed analiticamente indicate le singole voci di cui si compone il compenso, con ciò rispettando l'obbligo previsto dall'art. 1129 c.c., comma 14: in relazione a tale delibera perciò l'allegazione del preventivo al verbale d'assemblea e l'esplicito richiamo nella delibera di nomina ha permesso ai condomini di conoscere le attività gestorie che l'amministratrice si è obbligata a compiere per il corrispettivo richiesto; di conseguenza il Tribunale ha dichiarato la delibera del 8.5.2015 valida, non essendo emerso alcun pregiudizio, né violazione dell'articolo 1129, comma 14, c.c. Secondo lo stesso giudice non altrettanto può dirsi per le ulteriori delibere di conferma dell'incarico impugnate dall'attore posto che, come si legge dai corrispondenti verbali, non viene fatta alcuna menzione né ad un preventivo né tanto meno ad una "offerta" precedente né viene indicato l'importo dovuto per il compenso dell'amministratrice. Tali decisioni sono state dichiarate nulle.
La decisione in merito alla restituzione dei compensi percepiti
A tale proposito il Tribunale ha dato torto all'attore. L'assemblea del condominio con l'approvazione dei rendiconti di esercizio ha ratificato l'operato dell'amministratrice riconoscendo come dovuti i relativi compensi.
In altre parole è stato messo in chiaro che l'amministratrice ha svolto la propria attività gestoria in favore del condominio e che, come si ricava dai documenti allegati da entrambe le parti, l'assemblea ha approvato i consuntivi nei vari anni di gestione tra le cui voci è stato sempre esposto il compenso dell'amministratore.
Compensi dell'amministratore e validità delle delibere assembleari
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta (art 1129, comma 14). Tale disposizione non lascia spazio a diverse interpretazioni del precetto normativo e, in difetto della specificazione delle voci componenti il compenso, risulta frustrata l'esigenza di garantire la massima trasparenza ai condomini, con la conseguenza che la delibera di nomina è nulla (Trib. Larino 10 luglio 2024, n. 372).
Il testo dell'art. 1129, comma 14 c.c. prevede un'ipotesi di nullità testuale, in quanto stabilita dalla legge; la specificazione dell'importo deve ritenersi necessaria anche nel caso di rinnovo dell'incarico e non può ritenersi implicita.
Il Tribunale di Roma ha ritenuto di non dover condannare l'amministratore di condominio alla restituzione delle somme percepite a titolo di compenso.
In merito a tale aspetto è stato affermato che l'approvazione assembleare del consuntivo che comprenda anche il compenso dell'amministratore, ferma restando la nullità della sua nomina, legittima quest'ultimo a pretenderne il pagamento o a trattenere quanto già incassato a tale titolo.
Detta delibera, infatti, ha ratificato l'operato dell'amministratore e l'importo da questi individuato come compenso valutandolo conforme.
La delibera che approva il rendiconto che comprende il compenso dell'amministratore risulta, qualora non impugnata, vincolante per tutti i condomini. (Trib. Genova 23 luglio 2022, n. 1861; Trib. Milano 12 gennaio 2022, n. 196). Del resto, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere dell'assemblea condominiale non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità.
