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Quando è possibile dissociarsi dai lavori condominiali?
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Quando è possibile dissociarsi dai lavori condominiali?

Deliberazione e dissociazione dai lavori condominiali, ecco cosa devi sapere

Avv. Alessandro Gallucci  

La dissociazione dei lavori condominiali, tra possibilità reali ed utopia: se volessimo trovare un modo di dare una risposta sintetica al quesito che abbiamo posto nel titolo, questa sarebbe la migliore.

Ad dirla tutta, dovremmo ulteriormente specificare che le possibilità reali sono davvero limitate e che la dissociazione dall'intervento e soprattutto dalle relative spese è per lo più un utopia.

Vediamo perché.

Che cosa sono i lavori condominiali?

Per lavori condominiali devono intendersi tutti quegli interventi di manutenzione, sostituzione, riparazione, innovazione delle parti e degli impianti comuni di un edificio in condominio.

Deliberare la manutenzione delle facciate comuni è attività riconducibile nell'alveo di quelle preparative di un lavoro condominiale (il rifacimento stabilito).

Allo stesso modo l'installazione ex novo di un ascensore o la sua sostituzione sono lavori condominiali.

Per individuare quando un lavoro è condominiale, pertanto, è necessario guardare all'oggetto dell'intervento.

La natura dell'opera incide sulle maggioranze assembleari necessarie a deciderlo ovvero sulla competenza dell'amministratore ad ordinarlo autonomamente (si pensi alla manutenzione straordinaria urgente, ex art. 1135 c.c.) ed infine sui titoli abilitativi per la realizzazione dell'intervento.

La natura ordinaria o straordinaria di un'opera in ambito condominiale è cosa differente dalla medesima natura se si guarda alle disposizione che regolano l'attività edilizia (d.p.r. n. 380/2001).

I lavori condominiali possono essere straordinari se si guarda alla attività decisionali, ma ordinari se il punto di osservazione è quello edilizio. Classico l'esempio della semplice pitturazione della facciata che per il condominio è sicuramente opera straordinaria, mentre nei rapporti con la pubblica amministrazione (salvo immobili di pregio storico-artistico) è opera ordinaria non necessitante di alcuna abilitazione.

Da non perdere: Si possono affidare i lavori condominiali senza motivare la scelta della ditta appaltatrice?

Deliberazione e dissociazione dai lavori condominiali

Chiarita la nozione di lavori condominiali vediamo perché è molto difficile potersi dissociare dalla spesa che consegue alla decisione di realizzarsi.

La risposta è contenuta nel primo comma dell'art. 1137 c.c. a mente del quale le deliberazioni dell'assemblea condominiale sono obbligatorie per tutti i condòmini, ossia:

  • per gli assenti;
  • per i presenti favorevole;
  • per i presenti dissenzienti o astenuti.

Si badi: se un condòmino ritiene una deliberazione illegittima può sempre impugnarla per domandarne l'invalidazione, ma fintanto che non si giunga ad un esito per lui positivo della controversia (ovvero in via cautelare quanto meno alla sospensione della validità del deliberato), la decisione dell'assise va considerata pienamente vincolante.

Che si deliberi la ri-pitturazione del portone che vale poche centinaia di euro o il restauro di tutte le facciate e/o della pavimentazione del cortile comune con una spesa complessiva di migliaia di euro, la differenza è poca: tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alla spesa deliberata.

L'eccezione è individuata dall'art. 1121 c.c. riguardante le innovazioni così dette gravose o voluttuarie.

Innovazioni, dice la giurisprudenza (tra le varie Cass. n. 12654/2006, non sono tutte le modificazioni, ma solamente quelle in grado di incidere sulle cose comune, alterandone la destinazione ovvero comportando un'alterazione dell'entità sostanziale.

Installare un ascensore laddove prima non c'era è un'innovazione, automatizzare un cancello ad apertura manuale no (Cass. 23 febbraio 2015 n. 3509).

=> L'installazione di un cancello automatico non è un'innovazione

Dire no ai lavori condominiali

Dato questo contesto, il legislatore prevede la possibilità di dissociarsi dai lavori condominiali solamente se, come prescritto dall'art. 1121 c.c., si tratti d'innovazione gravosa ovvero voluttuaria.

È gravosa l'innovazione molto costosa (es. installazione ascensore). È voluttuaria l'innovazione che ha carattere superfluo rispetto all'edificio di riferimento (es. installazione di caloriferi nel vano scale).

In questi casi le possibilità sono due:

  • l'innovazione potrà essere eseguita se suscettibile di godimento separato (es. ascensore) ove i favorevoli si accollino l'onere della spesa (salvo successivo diritto di subentro degli originari contrari);
  • mancando la possibilità di godimento separato i favorevoli si accollino comunque la spesa.

Il dissenso ai lavori così individuati dev'essere espresso in assemblea al momento del voto e laddove i favorevoli non intendano assumersi l'onere integrale della spesa, allora non si darà corso all'opera, né vi sono dati strumenti coercitivi per ottenere il rispetto della volontà della maggioranza da parte della minoranza.

Resta comunque la possibilità che tutti i condòmini concordino sull'esclusione dalla spesa di uno o più partecipanti alla compagine.

In tal caso non si tratterà di dissociazione dai lavori condominiali in senso stretto, quanto piuttosto di esonero dalla spesa e quindi di una diversa convenzione sulla ripartizione del costo, così come previsto dall'art. 1123, primo comma, c.c.

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Biagio
Biagio giovedì 28 dicembre 2017 alle ore 16:48

Buona sera, le cantine appartenenti ai singoli proprietari situate nel sottoscala
per eventuali lavori di dipingere le porte , c'è possibilità di esonero considerando che le suddette porte sono dei proprietari e nulla a che vedere con l' estetica.

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