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Se l'amministratore non prova di aver spedito il verbale, il condomino non decade dal diritto d'impugnare fin quando non l'ha conosciuto effettivamente.
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Se l'amministratore non prova di aver spedito il verbale, il condomino non decade dal diritto d'impugnare fin quando non l'ha conosciuto effettivamente.

Deliberazione condominiale invalida, quando si deve intendere correttamente comunicata una delibera?

Avv. Alessandro Gallucci  

Ai sensi dell’art. 1137, secondo e terzo comma, c.c. “ Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.

Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti”.

Dottrina e giurisprudenza hanno specificato che le deliberazioni condominiali invalide possono essere viziate da nullità o da annullabilità.

Le Sezioni Unite hanno specificato che “ sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto” e “che sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto” (Cass. SSUU. 7 marzo 2005 n. 4806).

In questo contesto, è cosa nota, le deliberazioni nulle sono impugnabili in ogni tempo mentre quelle annullabili devono essere impugnate nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 succitato. Così per i condomini presenti (dissenzienti e astenuti) il termine decorre dalla data della deliberazione mentre per quelli assenti dal giorno della sua comunicazione.

Quando si deve intendere correttamente comunicata una delibera? Nel momento in cui il plico giunge all’indirizzo del destinatario. E se l’amministratore cita la delibera in una comunicazione ma, poi, non riesce a dare prova della sua effettiva comunicazione al condomino? Si può ritenere che spetti al comproprietario attivarsi per recuperare il documento ed eventualmente impugnarlo pur facendo decorrere il termine di cui all’art. 1137 c.c. dalla data della comunicazione della sola informazione? Secondo la Corte d’appello di Napoli, che aveva ribaltato una sentenza del giudice di prime cure, la risposta è positiva.

Non secondo la Cassazione, chiamata a giudicare la legittimità di quella pronuncia della Corte partenopea.

A dire degli ermellini, infatti, ciò che conta ai fini della decorrenza del termine per l’impugnazione della deliberazione assembleare è il momento in cui il condominio ha conoscenza del deliberato o, ai sensi dell’art. 1335 c.c., si può presumere che l’abbia (Cass. n. 29386 28 dicembre 2011).

Il primo corrisponde con la materiale consegna del verbale o con la partecipazione alla deliberazione.

Il secondo con il deposito del plico presso l’indirizzo indicato per la ricezione degli atti.

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