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Delibera svantaggiosa per il condominio: è legittima?

Non è possibile sindacare le scelte discrezionali dell'assemblea, se conformi alla legge e al regolamento condominiale
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Non sempre è facile trovare un accordo in assemblea sulla scelta di una ditta appaltatrice o sull'opportunità di transigere una lite. In questi, come in altri casi, la votazione è, frequentemente, raggiunta con una maggioranza risicata e in contrasto con una buona parte del fabbricato.

Può accadere, altresì, che la contestazione verta sulla vantaggiosità della decisione. Ad esempio, potrebbe essere stata incaricata un'impresa che ha presentato un preventivo lavori molto costoso in luogo di un'altra, con pari requisiti, ma con una stima di spesa molto più economica.

Ebbene, in un'ipotesi del genere, il condòmino dissenziente potrebbe impugnare il deliberato? I giudici di merito hanno la possibilità di sindacare la discrezionalità delle scelte operate da un'assemblea condominiale?

Ha risposto a queste domande una recente ordinanza della Corte di Cassazione e, esattamente, la n. 15320 del 13 maggio 2022. Lo ha fatto nel concludere una lite avente ad oggetto l'impugnazione di un deliberato ritenuto, palesemente, sconveniente per gli interessi del condominio e per quelli dei contrari alla decisione.

Non mi resta, però, che approfondire la vicenda da cui sono scaturiti ben tre gradi di giudizio.

Delibera svantaggiosa per il condominio: è legittima? Il caso concreto

In un fabbricato ubicato nel milanese, nel luglio del 2009, l'assemblea aveva approvato alcune spese condominiali. Tra queste spiccava il canone di locazione di un locale in cui era allocata la centrale termica dell'edificio.

La decisione era stata contestata poiché il corrispettivo pattuito era, notevolmente, aumentato, rispetto a quello già previsto per gli anni precedenti. Si era trattato, perciò, di un provvedimento, immotivatamente, svantaggioso per gli interessi dei dissenzienti. Ciò in ragione dell'autolesionistica quadruplicazione del canone e delle conseguenti maggiori spese di cui i contrari erano gravati.

Era stato questo, perciò, il motivo principale dell'impugnazione dinanzi al Tribunale da parte di quattro proprietari.

Purtroppo per gli attori, il primo verdetto non era favorevole. Ciò costringeva gli attori a proporre appello, anch'esso terminato con un nulla di fatto per gli istanti.

Pertanto, la vicenda si spostava in Cassazione. In tale sede, i ricorrenti invocavano l'errore di diritto dei giudici di merito nel legittimare l'eccesso di potere con cui si era espressa l'assemblea impugnata.

Nonostante tanta insistenza, gli Ermellini hanno confermato la sentenza di appello, hanno dichiarato inammissibile il ricorso e hanno condannato la parte soccombente al pagamento delle spese del procedimento.

Delibera svantaggiosa dell'assemblea condominiale: è sindacabile?

Secondo l'orientamento della Cassazione, ovviamente ribadito dalla decisione in commento, Tribunali e Corti di Appello si devono limitare a valutare la legittimità alla legge e al regolamento condominiale del potere deliberativo esercitato dalla maggioranza dei condòmini. Non sono sindacabili, perciò, la discrezionalità e il merito espressi dall'assemblea.

«Il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l'eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti - sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito - falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera in ordine ai costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea (Cass. Sez. 6 - 2, 25/02/2020, n. 5061; Cass. Sez. 6 - 2, 17/08/2017, n. 20135)».

Alla luce, pertanto, del citato orientamento giurisprudenziale, non è contestabile la decisione dell'assemblea che è stata svantaggiosa o sconveniente, poiché, ad esempio, ha approvato un preventivo più oneroso rispetto ad un altro.

Quindi, nel caso in commento, la delibera era stata conforme, in quanto «esulano dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti, come nella specie, alla convenienza o alla gravosità della somma che il condominio si obblighi a versare a terzi a titolo di canone per il godimento di beni condotti in locazione».

Delibera svantaggiosa dell'assemblea condominiale: quando è sindacabile?

Le considerazioni espresse in precedenza sembrerebbero escludere, definitivamente, la possibilità di invalidare un deliberato ritenuto svantaggioso per la minoranza dissenziente. I giudici, infatti, non avrebbero alcun potere per sindacare il merito delle scelte dell'assemblea.

Eppure, c'è un caso in cui ciò può avvenire. Lo chiarisce sempre la Corte di Cassazione allorquando afferma che «Rimane, dunque, configurabile l'annullabilità in sede giudiziaria di una delibera della assemblea dei condomini per ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio soltanto nel caso di decisione che, sulla base di accertamento di fatto rimesso al giudice di merito, arrechi, grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, n. 1, c.c. (Cass Sez. 6, 25/02/2020, n. 5061; Cass. Sez. 2, 14/10/2008, n. 25128; Cass. Sez. 2, 05/11/1990, n. 10611)».

Diventa, perciò, fondamentale individuare nella decisione discrezionale della maggioranza un grave pregiudizio alla cosa comune, così come indicato nell'art. 1109 c.c. Ad esempio, ciò è stato riconosciuto nel caso in cui l'assembla aveva deciso di non licenziare il portiere nonostante fosse stato assente al lavoro per assecondare le richieste di alcuni proprietari previo pagamento di un compenso (Cass. n. 25128/2008).

Pertanto, impugnare un'assemblea sulla discrezionalità espressa dalla medesima, resta un'iniziativa molto insidiosa e che conduce all'accoglimento soltanto in casi estremi e previa valutazione di fatto affidata al merito del magistrato di turno.

Sentenza
Scarica Cass. 15 maggio 2022 n. 15320

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