Una delibera assembleare condominiale può essere viziata per i motivi più disparati. Alle volte si tratta, persino, di circostanze alquanto banali, come la mancata convocazione di un avente diritto, per semplice dimenticanza o mero disguido.
In questo, come in altri casi, però, l'assemblea è annullabile ai sensi dell'art. 1137 cod. civ. da parte dei dissenzienti e degli assenti nei trenta giorni successivi alla riunione, per i primi, e dalla comunicazione del verbale, per i secondi.
Un modo, però, per ovviare, facilmente al problema è quello di riconvocare il consesso col medesimo ordine del giorno e, stavolta, senza commettere errori. Lo si può fare anche dopo molti mesi invitando la maggioranza a confermare ogni decisione assunta in precedenza. In tutti i casi, la nuova delibera, pienamente legittima in ogni suo aspetto, sostituirebbe quella precedente.
Ma cosa accade se solo a seguito della seconda riunione, ci si accorge che il consuntivo, già votato, contiene degli errori nella ripartizione? Impugnando la seconda assemblea è possibile annullare l'approvazione del consuntivo già avvenuta, magari, mesi orsono?
Ha risposto a queste domande la recente ordinanza della Cassazione n. 36597 del 14 dicembre 2022. Prima, però, di approfondire il merito di questa decisione, è bene specificare meglio cosa è accaduto in concreto.
Delibera rinnova una decisione precedente: gli effetti sul consuntivo già approvato. Il caso concreto.
In un condominio genovese, nel giugno del 2006, l'ente e una condomina (una società immobiliare) stipulavano una transazione, mediante una scrittura privata.
All'interno dell'accordo si stabiliva che la proprietaria era creditrice del fabbricato di circa 19.000 euro con azzeramento di ogni spesa comune per la suddetta sino al 31.05.2004.
Negli esercizi successivi, però, emergevano oneri comuni a carico della condomina de quo che andavano, praticamente, ad azzerare, a titolo di compensazione, ogni dovuto da parte del condominio. Tra questi spiccavano, in particolare, circa 14.000 euro per spese di manutenzione straordinaria della facciata che, unitamente ad altri oneri a carico della società immobiliare, erano approvati, in sede di consuntivo, in un'assemblea dell'ottobre del 2008.
Quest'ultima riunione non era impugnata dalla società immobiliare ma da un altro proprietario. Questi, infatti, non era stato convocato. Successivamente, il condominio si riuniva, nuovamente, confermando gli stessi argomenti all'ordine del giorno e sostituendo, a tutti gli effetti, l'assemblea dell'ottobre del 2008. Ciò avveniva con deliberato del dicembre 2009 che era, invece, impugnato dalla società immobiliare.
Secondo la tesi della ricorrente, il consuntivo presentava degli errori nella ripartizione e non era possibile che il proprio credito, derivante dalla transazione del giugno del 2006, fosse azzerato completamente o quasi.
Da questa intricata vicenda nasceva la lite giudiziaria culminata con la Cassazione in commento. Quest'ultima, nel dichiarare inammissibile il ricorso, ha avallato la decisione della Corte di Appello di Genova con la quale era stata confermata la validità dell'approvazione del consuntivo condominiale avvenuta nell'ottobre del 2008. Pertanto, per il periodo in contestazione, è praticamente venuta meno ogni reciproca pendenza tra le parti in causa.
Obbligo di pagamento delle quote condominiali: qual è il titolo?
Il titolo per pretendere ed ottenere, anche per via giudiziale, il pagamento delle quote condominiali è il consuntivo approvato dall'assemblea.
Una volta in possesso del relativo verbale, l'ente può recuperare l'arretrato dal moroso tramite procedimento per ingiunzione o in un giudizio a cognizione piena «La delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel processo a cognizione piena ed esauriente, ove sia verificata la perdurante esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. Unite, 18 dicembre 2009, n. 26629; Cass. Sez. 2, 23 febbraio 2017, n. 4672)».
Il giudice, acquisito il verbale in cui è stato approvato il consuntivo contenente il credito condominiale, se non c'è ragione per negarne l'efficacia, deve concludere per la fondatezza del diritto «Il giudice deve quindi negare la fondatezza del credito vantato dalla gestione condominiale solo qualora la delibera assembleare su cui esso poggia abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l'esecuzione sospesa dal giudice dell'impugnazione, ex art. 1137, comma 2, c.c., o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Cass. Sez. 2, 14 novembre 2012, n. 19938; Cass. Sez. 6 - 2, 24 marzo 2017, n. 7741)».
Delibera rinnova assemblea precedente: quali effetti sul consuntivo già approvato?
Per la decisione in commento, la delibera con la quale si sanano dei vizi, di altra natura, che hanno inficiato di validità l'assemblea in cui è stato approvato il bilancio, è una mera rinnovazione della votazione precedente, con effetto retroattivo.
Ragion per cui, non viene ridiscusso o rimesso in discussione il consuntivo già approvato «ad avviso della Corte, detta delibera, avendo identico contenuto della precedente (ossia di approvazione del consuntivo ed anche del riparto nonostante l'omessa indicazione di quest'ultimo per evidente errore materiale) integra una mera rinnovazione sanante con effetti retroattivi, alla stregua dell'art. 2377, comma, 8, ferma la rimozione della iniziale causa di invalidità relativa alla omessa convocazione della condomina…»
Per contestare, quindi, un bilancio contenente degli errori di ripartizione, come sindacato nel caso in commento, bisogna attivarsi tempestivamente. Non è possibile, perciò, riaprire i termini per l'impugnazione di cui all'art. 1137 cod. civ., sfruttando una successiva assemblea, meramente riproduttiva della precedente, ma sanante un vizio come quello dell'omessa convocazione di un avente diritto «con la conseguenza che i crediti indicati nel riparto dell'esercizio 2007-2008 e approvati nella delibera 15/10/2008 avrebbero dovuto essere oggetto di impugnazione da parte dell'Immobiliare Palù nei termini decorrenti da tale delibera».
