La sentenza del Tribunale di Firenze n. 1186 del 19 aprile 2023 analizza il tema dell'obbligo di risarcimento in forma specifica ex art. 2058 c.c. gravante sul condominio nell'ipotesi di interventi effettuati alla luce di una delibera successivamente dichiarata nulla ed offre l'occasione per dedicare qualche cenno proprio al risarcimento del danno in forma specifica.
Il risarcimento in forma specifica trova la sua disciplina nell'art. 2058 del codice civile secondo cui il danneggiato può chiedere la reintegrazione in forma specifica qualora sia in tutto o in parte possibile.
La reintegrazione, pertanto si risolve nell'obbligazione del responsabile di ricostruire la situazione di fatto antecedente alla procurata lesione, pertanto il soggetto che ha subito un danno a fronte dell'attività compiuta dal relativo responsabile ha la possibilità di non accontentarsi del mero equivalente pecuniario potendo vantare il diritto al ripristino, in caso di attività materiale, dello stato originario dei luoghi.
Il danneggiato, quindi, ha due possibilità il risarcimento in forma specifica consistente, appunto, nel ripristino dello stato dei luoghi originario, oppure il risarcimento per equivalente (pecuniario) nel momento in cui il risarcimento in forma specifica risulti impossibile o eccessivamente oneroso.
Riguardo all'esclusione del risarcimento per equivalente, quando oggetto di tutela è un diritto reale che, come nel caso giunto all'esame della pronuncia in questione, richiede la rimozione del fatto lesivo la giurisprudenza di legittimità ha già ampliamento chiarito che "la possibilità di ordinare il risarcimento del danno per equivalente anziché la reintegrazione in forma specifica, in caso di eccessiva onerosità di quest'ultima, non trova applicazione nelle azioni intese a far valere un diritto reale la cui tutela esige la rimozione del fatto lesivo, come quella diretta ad ottenere la riduzione in pristino per violazione delle norme sulle distanze, atteso il carattere assoluto del diritto leso" (Cass. n. 11744/2003; Cass. n. 2398/2009; Cass. n. 2359/2012).
Nel caso di specie, invece, la sentenza del Tribunale di Firenze ha accolto le richieste del danneggiato, proprietario di un fondo confinante con un condominio, che ha rivendicato il risarcimento in forma specifica ottenendo la chiusura di una bocca di lupo condominiale realizzata in base ad una delibera dichiarata nulla.
Chiusura di una bocca di lupo condominiale realizzata in base ad una delibera dichiarata nulla. Fatto e decisione
Tizio, proprietario di un fondo confinante con un condominio, cita in giudizio quest'ultimo chiedendone la condanna al ripristino dello stato dei luoghi consistente nella chiusura della bocca di lupo realizzata in corrispondenza dei box auto sotterranei, ribadendo che tale opera era stata realizzata nonostante la relativa delibera che approvava tali lavori fosse stata dichiarata nulla da una precedente sentenza passata in giudicato.
Il condominio ha contestato ogni addebitato, ribadendo in primo luogo la propria carenza di legittimazione passiva dato che i box auto che avrebbero beneficiato della bocca di lupo erano di proprietà esclusiva, sostenendo ulteriormente che i lavori in questione erano stati approvati per l'adeguamento dell'autorimessa al piano sotterraneo del fabbricato al fine dell'ottenimento del certificato prevenzione incendi (CPI).
Il convenuto condominio ha precisato, inoltre, che i lavori in questione, consistenti nella realizzazione di una bocca di lupo avrebbero permesso solo l'areazione dei box auto che non avrebbe determinato alcun nocumento alla proprietà dell'attore.
La sentenza n. 1186/2023 del Tribunale di Firenze ha respinto l'eccezione si carenza di legittimazione passiva formulata dal Condominio precisando che "… la domanda è stata correttamente rivolta nei confronti del codominio quale soggetto esecutore dei lavori deliberati ed in particolare della bocca di lupo oggetto di causa…".
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Firenze ha accolto le richieste del proprietario del fondo confinante che avrebbe subito un danno dall'apertura della bocca di lupo condominiale chiarendo, in primo luogo, la funzione di tale opera per soffermarsi, successivamente, sulla delibera nulla che ne ha disposto la realizzazione.
La manutenzione delle bocche di lupo non sempre spetta all'amministratore
Riguardo al primo aspetto, infatti, ha chiarito che la bocca di lupo in questione, come emerso tanto nella CTP quanto nella CTU, non avrebbe comportato un deprezzamento della proprietà dell'attore salvo nel caso in cui la stessa non fosse realizzata per un'areazione meccanica circostanza questa smentita da entrambe le consulenze.
L'illegittima realizzazione della bocca di lupo, ed il diritto dell'attore al risarcimento in forma specifica con corrispondente riconoscimento del diritto al ripristino dello stato dei luoghi, trova piuttosto giustificazione nel fatto che l'esecuzione di tale opera debba qualificarsi come innovazione vietata poiché "viene ad imporre un peso, di fatto corrispondente ad una servitù, a carico dei beni condominiali, e ad esclusivo vantaggio dei proprietari esclusivi dei locali al piano interrato, del tutto illegittimamente poiché realizzata in esecuzione di una delibera nulla" (Trib. Firenze, sez. II, civ., 19.4.2023 n. 1186).
Nelle more del giudizio per l'annullamento di tale delibera, malgrado lo stesso proprietario del fondo confinante pregiudicato dalla realizzazione della bocca di lupo ne avesse richiesto ed ottenuto la sospensione dell'efficacia, il Condominio aveva continuato imperterrito all'esecuzione dei lavori in questione.
Alla luce di tale accertamento, la sentenza si è conclusa con l'accoglimento della domanda dell'attore e con la condanna del condominio non solo al ripristino dello stato dei luoghi precedente, e quindi alla chiusura della bocca di lupo in questione, ma anche al pagamento delle ingenti spese di giudizio.
