È noto che, quando i condomini sono più di otto, è obbligatoria la nomina di un amministratore come prescritto all'art. 1129, comma I, c.c.
In proposito, è opportuno ricordare che la nomina dell'amministratore rappresenta un momento di consueta discussione, anche ed in ragione dell'ammontare dei compensi dal medesimo richiesti per lo svolgimento della sua attività che devono essere analiticamente precisati, a pena di nullità della delibera, nella assemblea convocata a tale fine.
Sul punto, è utile rappresentare che, in concreto, l'amministratore ha l'onere di presentare un preventivo dettagliato ove risultino indicati i compensi per la gestione ordinaria, esplicitati in singole e distinte voci con i relativi importi, nonché quelli eventuali per incombenze straordinarie, quali la partecipazione ad incontri di mediazione in caso dell'insorgere di vertenze.
La controversia portata avanti al Tribunale di Cuneo (sentenza n.6/2025) interessa l'impugnazione della delibera assembleare di nomina dell'amministratore di cui è contestata la nullità per assenza di indicazione del compenso e della natura del conferimento di tale incarico, se ex novo o per conferma/rinnovo.
Per una esaustiva trattazione della questione, non si può prescindere da una scrupolosa ricostruzione e conseguente valutazione delle circostanze ed elementi inerenti il caso concreto sottoposto alla attenzione del Giudicante, alla disamina delle normativa vigente unitamente alla interpretazione ermeneutica della Giurisprudenza.
La vicenda
A sostegno della domanda di nullità della delibera assembleare adottata, con la quale è stato nominato amministratore il Signor Tizio, una condomina ha dedotto ed eccepito la mancanza della necessaria informazione del compenso, in violazione di quanto prescritto all'art. 1129, comma XIV, c.c.
Al contempo, la attrice ha lamentato che nella delibera de qua, non era stato specificato se la nomina dovesse intendersi ex novo o quale rinnovo dell'incarico già a suo tempo conferito, all'uopo contestando, quale ulteriore vizio, la carenza di accettazione della stessa.
Il condominio, nella persona dell'amministratore, si è costituito in giudizio confutando la tesi della condomina, rilevando che (i) il preventivo dei compensi era stato allegato alla convocazione della precedente assemblea, indetta per il medesimo ordine del giorno, nella quale non era stato raggiunto il quorum deliberativo, motivo per il quale era stata fissata una riunione successiva, nella quale doveva intendersi integralmente richiamato, (ii) con ulteriore assemblea il condominio aveva ratificato l'operato dell'amministratore.
Pertanto, il condominio chiedeva il rigetto della impugnazione, ravvisando conforme al diritto la delibera assunta.
Ritenuto e considerato che la lite non necessitava di istruttoria, potendo essere decisa sulla base dei documenti prodotti, il Giudice concedeva termine per il deposito delle comparse conclusionali e tratteneva la causa in decisione.
La nomina dell'amministratore
La disciplina che attiene alla nomina dell'amministratore di condominio è stata oggetto di ampia ed incisiva riforma con l'entrata in vigore della Legge 220/2012 la quale ha introdotto importanti modifiche al dettato normativo dell'art. 1129 c.c.
È di tutta evidenza come l'intervenuta novella abbia risposto alla esigenza di affidare maggiore chiarezza alle regole che presiedono la nomina dell'amministratore ed i di lui adempimenti e doveri, quali presupposti indefettibili per una gestione trasparente.
Sotto tale profilo, non possiamo negare la rilevanza degli obblighi che investono l'amministratore alla sua nomina, tra cui, la comunicazione dei suoi dati anagrafici e professionali, l'individuazione della sua figura di rappresentate del condominio, mediante l'affissione delle sue generalità e contatti telefonici nel luogo di accesso all'edificio, nonché la sede del suo ufficio dove sono custoditi i registri e la documentazione, oltre alla enunciazione dei doveri da attendere nella gestione, in senso proprio, quali la convocazione della assemblea annuale per l'approvazione del rendiconto, l'apertura del conto corrente, la esecuzione delle delibere (etc.).
Per quanto attiene alla nomina dell'amministratore, è confacente rammentare che è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio in aderenza al disposto di cui all'art. 1136, comma II, c.c., precisando che, con riferimento alla durata dell'incarico, permane la previsione di un anno, rinnovato per eguale periodo.
Compenso dell'amministratore di condominio nominato dall'Autorità Giudiziaria
Il compenso dell'amministratore
In merito al compenso dell'amministratore l'art. 1129, comma XIV, c.c., è limpido e dirimente nel disporre che "L'amministratore, all'atto di accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità, della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta".
Dal dettato normativo evocato, emerge, senza alcun dubbio o esitazione, che incombe sull'amministratore l'obbligo di presentare il preventivo del proprio compenso, con specificazione di ogni voce di spesa, tanto all'atto di nomina che al successivo rinnovo, la cui inosservanza comporta la nullità della delibera assunta
Invero, è lapalissiano come tale dovere risponda al riconosciuto diritto ed interesse dei condomini di conoscere i costi dell'attività dell'amministratore, anche in considerazione del fatto che dovranno essere sostenuti dai medesimi ed inseriti a bilancio.
Tanto premesso e rilevato, nella fattispecie de qua, la tesi attorea non è stata condivisa dal Giudicante per i motivi in appresso esposti.
Dalle risultanze dei documenti depositati in giudizio, si evince che, diversamente ed in aderenza alle difese del condominio, la assemblea in cui è stata adottata la delibera impugnata era stata indetta a seguito della carenza del quorum deliberativo per procedersi alla nomina dell'amministratore di altra e precedente assemblea, alla cui convocazione era stato allegato il preventivo dei compensi.
Inoltre, in una successiva ed ulteriore assemblea, il condominio aveva ratificato l'operato compiuto dall'amministratore a tale data.
In conseguenza, l'obbligo di esibizione del preventivo del compenso può dirsi certamente adempiuto in quanto il rinvio unanime dei condomini alla assemblea di cui alla delibera impugnata, ove è stato espressamente richiamato il preventivo già presentato, è da leggersi quale prosieguo di quella precedente.
A conforto, è unanime l'orientamento della Giurisprudenza, laddove riconosce che "La delibera con cui si nomina l'amministratore di condominio senza specificare il relativo compenso è nulla, a meno che non siano richiamate le comunicazioni inviate ai condòmini con l'indicazione dell'importo da corrispondere" (Tribunale Varese sez. II, 04/07/2024, n.672).
In ultimo, non può che rilevarsi la pretestuosità della censura attorea relativamente alla nomina ex novo o conferma dell'amministratore, poiché è indicata la persona del già amministratore prorogato nei suoi poteri e, per l'effetto legittimato, come indicato nel verbale, a convocare la assemblea di cui alla contestata delibera.
Alla luce delle argomentazioni illustrate, è senz'altro corretta e condivisibile la decisione resa dal Tribunale di Cuneo che ha rigettato la domanda attrice con condanna alla refusione dei compensi e spese di lite.
