L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Per urgenza si deve intendere la necessità immediata e impellente di intervenire allorquando vi sia il rischio che la situazione, a causa dell'inerzia e del trascorrere del tempo, possa peggiorare pericolosamente causando dei danni.
Alla luce di quanto sopra si può affermare che, in caso di necessità ed urgenza, come ad esempio nel caso in cui l'albero rischi di cadere o di recare pregiudizio a costruzioni ad esso adiacenti, l'amministratore ha la facoltà di provvedere all'abbattimento, sottoponendo, con l'ordine del giorno della prima assemblea utile ai condomini la ratifica del proprio operato.
Diverso è il caso in cui l'assemblea intenda approvare una delibera con la quale si richiede l'abbattimento di alberi che non rischino di arrecare alcun pregiudizio o comunque un pregiudizio talmente grave da dover imporre un intervento autonomo da parte dell'amministratore
Sul punto la Corte d'Appello di Roma con sentenza 478/2008, ha avuto modo di affermare che l'abbattimento di alberi, comportando la distruzione di un bene comune, deve considerarsi un'innovazione vietata e, in quanto tale, richiede l'unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio; né può ritenersi che la delibera di approvazione, a maggioranza, della spesa relativa all'abbattimento, possa costituire valida ratifica dell'opera fatta eseguire di propria iniziativa dall'amministratore.
Più recentemente si è ribadito che gli alberi di alto fusto collocati nel cortile condominiale risultano bene comune con la conseguenza che la decisione relativa al loro abbattimento per realizzare parcheggi in quanto comporta la distruzione di un bene comune, deve essere adottata all'unanimità, e non a semplice maggioranza (App. Cagliari 14 marzo 2019).
Del resto sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Questi principi possono essere applicati ad una siepe che l'assemblea ha deliberato di rimuovere?
La questione è stata tratta dal Tribunale di Tivoli nella sentenza del 2 novembre 2022 n. 1513.
Delibera condominiale e rimozione della siepe. La vicenda
La proprietaria di una villa facente parte del condominio impugnava la delibera con cui l'assemblea condominiale aveva deciso la rimozione, per ragioni di sicurezza, di una siepe situata nella zona inferiore del condominio, di fronte ad alcune ville, tra le quali la sua; l'attrice faceva presente di essersi già in precedenza opposta a tale ipotizzato lavoro evidenziando il grave pericolo che sarebbe derivato dalla suddetta rimozione (abbassamento livello terreno, importante fuoriuscita di acqua, difficoltà di drenaggio della stessa, cedimento terreno, lesione del decoro del complesso).
In ogni caso riteneva la delibera invalida in quanto l'eliminazione di un bene comune, avrebbe dovuto essere assunta all'unanimità; infine lamentava la violazione dell'art. 11, lettera F del regolamento condominiale, che vietava opere di disboscamento.
Si costituiva in giudizio il condominio sostenendo, tra l'altro, che l'abbattimento della siepe non poteva essere considerata come innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c.; inoltre notava che la delibera era stata adottata con la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c. che consente di disporre ogni innovazione diretta al miglioramento o all'uso più comodo dei beni comuni; in ogni caso il convenuto riteneva che la rimozione della siepe non avrebbe leso il decoro, né creato situazioni pericolose; del resto si sottolineava che la siepe (al cui posto sarebbe stata installata una rete metallica) era facilmente oltrepassabile da numerosi animali. Su tali basi, il condominio chiedeva il rigetto della domanda.
Invalidità della delibera per rimozione della siepe e rischi associati
La delibera è stata dichiarata nulla. Il Tribunale ha ritenuto che l'abbattimento di un albero comune possa essere validamente assimilato l'abbattimento della siepe, elementi, entrambi, certamente rientranti nella categoria delle cose comuni di cui all'art. 1117 c.c.
Tenendo conto di quanto sopra e della relazione del CTU lo stesso giudice ha sottolineato come l'eliminazione della siepe potesse comportare un ipotetico ma fondato pregiudizio della stessa stabilità del fabbricato così da far risultare integrato almeno uno dei requisiti necessari a sancire il divieto dell'innovazione ai sensi del quinto comma dell'art. 1120 cc. Il CTU infatti ha messo in rilievo il pericolo derivante dalla rimozione della siepe in quanto l'esiguo spazio pianeggiante esistente tra il cordolo stradale ed il ciglio del terreno, che poi precipita a valle verso il fosso "è quasi interamente occupato dall'impianto vegetale con una sezione variabile di mt. 1 c.a., risultando naturalmente consolidato dalla massa radicale, che frena l'erosione e smaltisce il deflusso delle acque, ormai a regime, con percorsi consolidati verso il recapito finale nel letto del torrente".
