Nel condominio di edifici è possibile che un complesso immobiliare si frazioni per certi beni o servizi in più condominii o che sia di contro necessaria una partecipazione unitaria e collettiva dei condòmini di tutti i corpi di fabbrica costituenti lo stabile condominiale.
Se il bene non è destinato all'uso o al servizio di tutto l'edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso, mancano i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti ex art. 1117 c.c.
Ne deriva che, in relazione a detti beni, non tutti i condòmini hanno diritto di partecipare all'assemblea, pertanto, la composizione del consesso assembleare e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare.
Il Tribunale di Pordenone, con una recente sentenza n. 176 del 21 marzo 2025, si è occupato della delibera modificativa delle tabelle millesimali da parte dei condòmini di uno solo corpo di fabbrica (dei complessivi tre costituenti il condominio) in conseguenza dei lavori effettuati da un condòmino su beni di proprietà esclusiva dello stesso.
Controversia sulla modifica delle tabelle millesimali per lavori su proprietà esclusiva
Un condòmino conveniva in giudizio il Condominio al fine di ottenere la declaratoria di nullità e o l'annullamento della delibera condominiale con cui era stata disposta la modifica delle tabelle millesimali del corpo B dell'edificio in conseguenza dei lavori effettuati da altro condòmino, terzo interveniente nel giudizio.
L'attore riteneva tale delibera nulla in quanto non preceduta da una delibera autorizzativa dei lavori, in ogni caso lesivi del decoro architettonico.
Eccepiva, inoltre, l'inosservanza dei quorum previsti per la modifica delle tabelle millesimali, sia per mancanza di unanimità con riferimento ai condomini del corpo B dell'edificio sia per mancata partecipazione dei condomini degli altri corpi del medesimo condominio (A e C).
Si costituiva in giudizio il convenuto eccependo il difetto di legittimazione attiva di parte attrice e comunque la carenza di interesse dello stesso alla impugnazione della delibera non essendo proprietario di nessun immobile facente parte del corpo B. Nel merito riteneva infondate le doglianze proposte.
Si costituiva in giudizio il condòmino terzo intervenuto, associandosi alle difese di parte convenuta.
Il Tribunale rigettava le domande di parte attrice ritenendole in parte infondate ed in parte inammissibili.
Invero, il giudice riteneva non necessaria una delibera autorizzativa dei lavori in quanto non inerenti a parti comuni né tantomeno lesivi del decoro architettonico poiché non incidenti sulla struttura dello stabile condominiale.
Riteneva, invece, inammissibili per difetto di interesse ad agire, le ulteriori doglianze sollevate da parte attrice in merito alle maggioranze e ai quorum raggiunti in relazione alla delibera condominiale di modifica delle tabelle millesimali adottata dai soli condomini del corpo B, senza la partecipazione di quelli degli altri corpi facenti parte del complesso unitario.
Su tale ultimo punto, il Tribunale - accertato che l'organizzazione del condominio in questione fosse sempre avvenuta in maniera frazionata (per corpi) - riteneva carente di interesse ad agire parte attrice poiché, in qualità di proprietario esclusivo di un bene facente parte del corpo A, non poteva lamentare violazioni a delibere inidonee ad incidere in via diretta sui servizi comuni dell'edificio.
Conclusioni sulla gestione delle delibere e lavori condominiali
L'assemblea condominiale ha il potere di gestire i beni e i servizi comuni e non può deliberare interventi su beni esclusivi.
La delibera autorizzativa è necessaria soltanto quando i lavori incidano sulle cose o servizi comuni.
Nel caso di specie, i lavori oggetto di causa erano stati realizzati dal terzo interveniente unicamente su beni di proprietà esclusiva dello stesso, di talché nessuna delibera preventiva era necessaria a livello giuridico in quanto non rientrante nella competenza dell'assemblea.
Non solo, ma i lavori realizzati dal condòmino (copertura del lastrico posto al primo piano per la parte di proprietà esclusiva) non potevano neanche dirsi lesivi del decoro architettonico del fabbricato in quanto la detta struttura non aveva eliminato o modificato la parete esterna del fabbricato condominiale né era stata realizzata sulla linea più esterna dello stesso stabile.
L'intervento realizzato dal condòmino non aveva, dunque, alterato la fisionomia dell'intero edificio e della facciata, ragion per cui non poteva ritenersi che tale intervento avesse modificato e o alterato in maniera evidente il decoro architettonico dell'edificio.
In tal senso, secondo la giurisprudenza costante, per decoro architettonico del fabbricato deve intendersi "l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico.
L'indagine volta a stabilire se, in concreto, un'innovazione determini o meno alterazione del decoro architettonico, è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato (Cass. n. 18928/2020; Cass. n. 1286/2010; Cass. n. 8731/1998; Cass. n. 6496/95; Cass. n. 10507/1994; Cass. n. 10513/1993).
Qualora, poi, l'edificio condominiale sia suddiviso per corpi di fabbrica, occorre verificare se la delibera modificativa delle tabelle millesimali adottata dai soli condomini di un corpo di fabbrica richieda la necessaria partecipazione dei condòmini degli altri corpi facenti parte del complesso condominiale.
Orbene, la partecipazione unitaria e collettiva dei condòmini di tutti i corpi costituenti lo stabile condominiale è necessaria per i servizi più generali di un condominio unico ossia per quelle delibere inerenti beni destinati al servizio di tutti e quindi di proprietà comune come ad es. cortili, impianto di riscaldamento beni.
Di contro, la partecipazione dei condòmini degli altri corpi di fabbrica non è richiesta quando trattasi di delibera inidonea ad incidere in via diretta sui servizi comuni dell'edificio.
Secondo il Tribunale di Pordenone, tale ragionamento logico giuridico discende dal consolidato principio secondo cui "nel condominio, caratterizzato dalla coesistenza nell'edificio di una pluralità di piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva, l'attribuzione della proprietà comune sancita dall'art.1117 c.c. trova fondamento nel collegamento strumentale ed accessorio fra le cose, i servizi e gli impianti indicati dalla norma citata e le unità immobiliari appartenenti ai singoli proprietari, giacché presupposto della comunione è che i beni indicati dall'art. 1117 c.c., per caratteri materiali e funzionali, siano necessari per l'esistenza e l'uso delle singole proprietà ovvero siano oggettivamente destinati in modo stabile al servizio e al godimento collettivo".
Nel caso di specie, una delibera meramente modificativa delle tabelle millesimali inerenti un solo corpo di fabbrica (corpo B) non richiede in alcun modo la partecipazione dei condomini degli altri corpi e quindi dello stesso attore, in quanto trattasi di delibera inidonea ad incidere in via diretta sui servizi comuni dell'edificio.
Ne consegue che è del tutto carente di interesse ad agire parte attrice che, in qualità di proprietario esclusivo di bene facente parte del corpo A, non può lamentare violazioni a delibere concernenti oggetti diversi e insuscettibili di incidere sul godimento comune della cosa nella sua concreta attuazione.
