È noto che l'assemblea di un condominio è sovrana e che al consesso è deputato il compito di assumere tutte le decisioni riguardanti il fabbricato, secondo le maggioranze di legge. È risaputo, inoltre, che alla riunione devono partecipare tutti gli aventi diritto, cioè i vari titolari degli immobili facenti parte dell'edificio, debitamente avvisati nel rispetto delle modalità di convocazione previste dal codice civile.
Sappiamo, quindi, che, qualora dovesse difettare uno di questi presupposti, l'assemblea potrebbe essere invalidata.
È quanto, infatti, accaduto nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Ragusa n. 1667/2023. In tale contenzioso, il motivo del contendere è stato un deliberato assembleare che, a detta della parte istante, era invalido poiché pronunciato in difetto di un elemento costitutivo essenziale: la volontà della maggioranza dei condòmini.
Più precisamente, pare che alla riunione avessero partecipato i conduttori dei vari immobili e che fossero stati questi a deliberare sugli argomenti all'ordine del giorno. In ragione di ciò, all'ufficio siciliano è stato affidato il compito di precisare, in tema di delibera assembleare espressa dai conduttori, se e quando essa è legittima.
A questo punto è opportuno approfondire il merito della questione.
Assemblea condominiale: quando il conduttore ha diritto al voto?
Normalmente, l'avente diritto a partecipare all'assemblea è il proprietario dell'immobile facente parte del condominio. Tale principio non muta nemmeno nell'ipotesi in cui il bene sia stato concesso in locazione.
Ovviamente, nulla toglie che il locatore possa delegare il conduttore alla partecipazione ed alla votazione in assemblea. In questo caso, però, la decisione resterebbe, sostanzialmente, in capo al titolare del bene.
La legge, però, ammette un'eccezione alla regola anzi detta. È il caso dell'art. 10 della Legge 392/1978 secondo il quale il conduttore ha diritto di voto, in via esclusiva, nell'ipotesi in cui si tratti di esprimere un deliberato relativo alle spese e alle modalità di gestione dei servizi condominiali di riscaldamento e di condizionamento dell'aria "il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria".
Si tratta, evidentemente, di casi specifici, ammessi in via eccezionale dalla legge. Ciò significa che questo potere di partecipazione e di voto del conduttore non può essere riconosciuto in altre circostanze.
Tali conclusioni, trovano pieno conforto nella decisione in commento del Tribunale di Ragusa "Si tratta di una norma eccezionale, in quanto prevede un'ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condomini convocate per deliberare su specifici punti dell'ordine del giorno (e cioè le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria).
Proprio perché norma eccezionale, la stessa deve ritenersi applicabile solo all'ipotesi espressamente prevista, senza possibilità di interpretazione estensiva".
Delibera su argomento non inserito nell'ordine del giorno: quali conseguenze?
In assemblea la maggioranza è formata dai conduttori: è valido il deliberato?
In ambito condominiale, l'avente diritto a partecipare all'assemblea è il proprietario dell'immobile anche se questo è stato concesso in locazione. Perciò, il conduttore non è invitato alla riunione.
Egli, pertanto, fatta eccezione per i casi in cui è fornito di delega, non può votare e contribuire alla formazione della maggioranza necessaria ad approvare l'ordine del giorno.
Tuttavia, in alcune ipotesi specifiche, cioè quelle indicate nell'art. 10 della Legge 392/1978, il principio anzidetto è derogato e l'inquilino può partecipare e votare in assemblea come principale avente diritto.
Si tratta, però, di circostanze particolari ed eccezionali al di fuori delle quali la partecipazione e il voto del conduttore sarebbero illegittimi.
Ebbene, a quanto pare, è proprio ciò che è accaduto nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Ragusa.
Nel caso in esame, i conduttori del fabbricato, senza alcuna delega da parte del loro proprietario, avevano approvato un rendiconto consuntivo ed un bilancio preventivo. Essi, pertanto, si erano espressi su una materia per la quale non avevano alcun potere deliberativo. Si trattava, infatti, di ordini del giorno non rientranti nell'ambito di applicazione dell'art. 10 della Legge 392/1978.
Pertanto, accertato questo aspetto, all'ufficio siciliano non è restato che accogliere l'impugnazione. Il deliberato era stato approvato in difetto della maggioranza di legge poiché formata da soggetti del tutto estranei agli aventi diritto.
Mancava, infatti, un elemento costituivo essenziale e ciò determinava la nullità dell'assemblea sul punto, in piena conformità con quanto dettato dalla nota sentenza della Cassazione. Sez. Un. n. 9839/2021.
